דירה בהנחה ומחיר למשתכן — המדריך המלא (2026)

מה זו תוכנית "דירה בהנחה"?

"דירה בהנחה" היא תוכנית ממשלתית לסבסוד דירות חדשות לזכאים חסרי דירה. היא ממשיכה את המסלולים המוכרים מחיר למשתכן, מחיר מטרה ומחיר מופחת. הרעיון: המדינה משווקת קרקע לקבלנים בתנאי שהם מוכרים את הדירות במחיר מוזל שנקבע מראש במכרז, והזוכים לרכוש נבחרים בהגרלה בין הזכאים הרשומים.

ההנחה איננה "הנחת קבלן" אלא סבסוד מדינתי: הקבלן מתחייב למחיר למ״ר, והמדינה מוזילה עבורו את מחיר הקרקע. לכן המחיר שמופיע בכל הגרלה הוא מחיר למ״ר, ללא מע״מ, צמוד מדד תשומות הבנייה.

מי זכאי, ומהי תעודת זכאות

ההשתתפות פתוחה לזכאים בעלי תעודת זכאות בתוקף — בעיקר חסרי דירה, ובחלק מהשלבים גם משפרי דיור. קבוצות הזכאות (כגון זוגות, הורים יחידים, יחידים מעל גיל מסוים ואנשים עם מוגבלות) והתנאים המדויקים נקבעים בכללי התוכנית ומתעדכנים מעת לעת.

את תעודת הזכאות מוציאים דרך חברות ההרשמה המורשות, בתשלום ובתוקף מוגבל שיש לחדש. מומלץ להוציא אותה מבעוד מועד, לפני פתיחת חלון ההרשמה להגרלה. הפרטים והעלויות המדויקים מתעדכנים — בדקו באתר הרשמי.

איך נקבעים המחיר וההנחה

המחיר למ״ר נקבע במכרז הקרקע: הקבלנים מתחרים ביניהם על מחיר המכירה לזכאים, והזוכה מתחייב אליו. גובה ההנחה ביחס לשוק החופשי, וכן מענקים נוספים לזכאים (למשל באזורי פריפריה), נקבעים על-ידי המדינה ומתעדכנים מעת לעת. בכל דף הגרלה אצלנו מוצג המחיר למ״ר שפורסם, ובדשבורד אפשר להשוות מחירים בין הגרלות וערים.

שלבי ההרשמה — שלב אחר שלב

1. הוצאת תעודת זכאות. מוציאים תעודת זכאות בתוקף דרך אחת מחברות ההרשמה המורשות. התעודה מאשרת שאתם עומדים בתנאי הזכאות (בעיקר חסרי דירה), והיא תנאי להשתתפות.
2. בחירת הגרלות והרשמה. נכנסים לאתר הרשמי, בוחרים את ההגרלות (הפרויקטים/הערים) שמעניינות אתכם ונרשמים בתוך חלון ההרשמה. שימו לב למגבלה על מספר ההגרלות שאפשר להירשם אליהן במקביל.
3. הפקדת ערבות/אישור. בחלק מההגרלות נדרש אישור נוסף או ערבות בהתאם לתנאי ההגרלה הספציפית. ודאו שהשלמתם את כל הנדרש לפני סגירת ההרשמה.
4. ההגרלה. לאחר סגירת ההרשמה מתקיימת ההגרלה. הזוכים ורשימת הממתינים נקבעים באקראי, עם עדיפות לבני-מקום ולקטגוריות זכאות מסוימות (כגון משרתי מילואים).
5. בחירת דירה וחתימה. הזוכים מוזמנים לפי הסדר לבחור דירה מתוך המלאי בפרויקט ולחתום על חוזה מול הקבלן, בכפוף למחיר ולתנאים שנקבעו במכרז הקרקע.
6. מימון והשלמת הרכישה. משלימים משכנתא ומימון עצמי בהתאם לכללי בנק ישראל ולתנאי התוכנית, וממשיכים בליווי הפרויקט עד למסירת הדירה.

איך עובדת ההגרלה, ומה קובע את סיכויי הזכייה

הזוכים נבחרים באקראי מבין הנרשמים. הסיכוי בפועל נקבע מיחס הנרשמים לדירות בכל הגרלה — ולכן הוא משתנה דרמטית: ביישובי ביקוש הוא עשוי לרדת מתחת ל-1%, ובפריפריה לעלות משמעותית.

• כלל הנרשמים: הסיכוי הבסיסי לפי מספר הנרשמים מול הדירות.
• בני-מקום: חלק מהדירות שמור לתושבי היישוב, כך שסיכוי הזכייה שלהם גבוה יותר.
• משרתי מילואים ולוחמים: קיימות הקצאות ייעודיות שמעלות את סיכויי הזכייה בקטגוריות אלו.

בכל דף הגרלה אצלנו מוצג הפירוט המלא: סיכוי לכלל הנרשמים מול בני-מקום, מספר הנרשמים, הזוכים, וההקצאה למשרתי מילואים.

אחרי הזכייה — בחירת דירה ומגבלות

זוכים מוזמנים לפי סדר לבחור דירה ולחתום על חוזה מול הקבלן. חשוב לדעת שקיימות מגבלות על מכירת הדירה למשך תקופה שנקבעת בכללי התוכנית, וכן כללי מימון (משכנתא והון עצמי) בהתאם להנחיות בנק ישראל. הפרטים המחייבים מפורסמים באתר הרשמי ובמסמכי הפרויקט.

שאלות נפוצות