ביולי 2026 נערכו 82 הגרלות ״דירה בהנחה״ ב-19 ערים, על 7,922 דירות. המספר שמתפרסם בכל הגרלה הוא מחיר למ״ר — אבל הוא לא אומר דבר בלי מחיר השוק באותו מקום בדיוק. הצלבנו כל הגרלה מול חציון מחיר העסקאות בגושים שעליהם היא יושבת.
בשורה התחתונה: ההנחה האמיתית נעה בין 39% ל-61%, והיא גדולה יותר דווקא בפריפריה. בנהרייה זוכה משלם 8,060 ₪ למ״ר כשהשוק באותם גושים עומד על 20,922 ₪ — הנחה של 61.5%.
| עיר | שכונה | דירות | בהגרלה (₪/מ״ר) | בשוק (₪/מ״ר) | הנחה |
|---|---|---|---|---|---|
| נהרייה | מתחם סער | 170 | 8,060 | 20,922 | 61.5% |
| נהרייה | מתחם סער | 48 | 8,309 | 20,922 | 60.3% |
| קריית גת | שכ׳ מערבית | 303 | 10,223 | 18,876 | 45.8% |
| קריית גת | שכ׳ מערבית | 245 | 10,319 | 18,876 | 45.3% |
| אשדוד | מע״ר דרום | 256 | 15,351 | 26,715 | 42.5% |
| קדימה-צורן | דרום מערב | 34 | 13,779 | 22,810 | 39.6% |
הפער הזה הוא הסיבה שההגרלות בפריפריה מושכות עשרות אלפי נרשמים: ההנחה נמדדת מול שוק שכבר התייקר, ולא מול מחיר היעד שנקבע כשהמכרז יצא לדרך.
מה שחשוב לדעת: מחיר השוק כאן הוא חציון העסקאות בגושים הספציפיים של הפרויקט, לא ממוצע עירוני. בנהרייה הוא נשען על 16 עסקאות בלבד — מדגם קטן שעשוי לנוע. בקריית גת (52 עסקאות) ובאשדוד (79) הבסיס יציב יותר.
ההבדל בין הפריפריה למרכז אינו רק בגובה ההנחה אלא באופייה. בנהרייה ובקריית גת מחיר ההגרלה נקבע כשהקרקע שווקה, והשוק מסביב המשיך לעלות מאז — כך שההנחה תופחת מעצמה עם הזמן. באשדוד, לעומת זאת, מחיר ההגרלה עצמו גבוה (15,351 ₪ למ״ר), אבל גם השוק שם יקר (26,715 ₪), ולכן ההנחה נשארת משמעותית — 42.5%.
המשמעות הכספית ישירה. דירת 100 מ״ר בנהרייה בתוכנית עולה כ-806 אלף ₪, בעוד שדירה דומה בשוק החופשי באותם גושים נמכרת סביב 2.09 מיליון ₪. הפער — כ-1.28 מיליון ₪ — הוא למעשה שווי הזכייה, לפני מגבלות המכירה שחלות על הזוכה.
חשוב לסייג: ההשוואה היא בין מחיר למ״ר בפרויקט חדש למחיר למ״ר בעסקאות שנסגרו בגוש, והן כוללות גם דירות ישנות. בשכונה חדשה לגמרי, שבה כמעט אין עסקאות היסטוריות, המדגם קטן והמסקנה רגישה יותר.
למה ההנחה גדולה יותר בפריפריה?
משום שמחיר היעד בתוכנית נגזר מעלות הקרקע במכרז, ובפריפריה הקרקע זולה משמעותית — בעוד שמחירי הדירות בשוק החופשי עלו שם בשנים האחרונות בקצב דומה למרכז. הפער בין השניים הוא ההנחה.
האם הנחה גדולה משתלמת תמיד?
לא בהכרח. הנחה נמדדת מול שוק מקומי, ושוק מקומי דק יכול להיות תנודתי. בנהרייה חושבה ההנחה על בסיס 16 עסקאות בגוש — מספר קטן. בקריית גת (52) ובאשדוד (79) הבסיס רחב יותר ולכן אמין יותר.
מה מגביל את הזוכה?
דירות בתוכנית כפופות למגבלות מכירה ולתקופת אכלוס מינימלית. ההנחה אינה רווח מיידי אלא הפרש שמתממש רק בטווח הארוך.
איך חישבנו
לכל הגרלה יש רשימת גושים־חלקות. שלפנו את חציון המחיר למ״ר בעסקאות שנסגרו באותם גושים, והשווינו למחיר למ״ר בהגרלה. נכללו רק פרויקטים עם 15 עסקאות שוק ומעלה.
עוד על השוק החופשי במפת מחירי הנדל״ן, ועל ההגרלות בעמוד ההגרלות.