מכרז רמ"י לשש קרקעות בחריש, שעליהן מתוכננות 722 דירות בבנייה רוויה, נסגר ביום שני (26/10/2026) — והתוצאה שנרשמה היא שאף מגרש לא נמכר. בשלושה מתחמים לא הוגשה אף הצעה. בשלושת האחרים הוגשה הצעה אחת בלבד לכל מתחם, וכל אחת מהשלוש הייתה נמוכה ממחיר המינימום שנקבע לאותו מתחם, ולכן נרשמה כהצעה שאינה בטווח.
בשורה התחתונה: הקרקע ל-722 דירות בחריש קיבלה שלוש הצעות בלבד, וכל השלוש נפלו מתחת למחיר המינימום. זהו המכרז הגדול ביותר מבין אלה שנסגרו ב-2026 שבו כל המגרשים נרשמו כ"אין הצעות" או "הצעות לא בטווח" — גדול פי יותר מ-1.6 מהבא אחריו, מכרז בטירה ל-432 דירות.
שלוש הצעות על שש קרקעות — וכמה חסר לכל אחת
ההצעות שכן הוגשו לא היו רחוקות מהרף במאות אחוזים. בשני המתחמים הגדולים מביניהם הוגש אותו סכום בדיוק, 4.22 מיליון שקל, שהוא 63% ממחיר המינימום במתחם האחד ו-68.5% בשני. במתחם השלישי והקטן ההצעה הגיעה ל-79.2% מהרף. בכל שלושת המקרים ההצעה שהוגשה הייתה ההצעה היחידה על אותו מתחם.
| מתחם | דירות מתוכננות | מחיר מינימום (₪) | ההצעה שהוגשה (₪) | אחוז מהרף | מה נרשם |
|---|---|---|---|---|---|
| 78244 | 172 | 4,253,829 | — | — | לא הוגשה הצעה |
| 75186 | 164 | 6,703,650 | 4,220,000 | 63.0% | הצעה לא בטווח |
| 75361 | 116 | 6,157,356 | 4,220,000 | 68.5% | הצעה לא בטווח |
| 74693 | 115 | 2,379,447 | — | — | לא הוגשה הצעה |
| 75399 | 98 | 2,585,045 | — | — | לא הוגשה הצעה |
| 78243 | 57 | 2,803,608 | 2,220,000 | 79.2% | הצעה לא בטווח |
| סך הכל | 722 | 24,882,935 | 10,660,000 | — | 0 נמכרו |
חשבון הפיתוח גדול פי 1.66 מהשומה של הקרקע
מחיר המינימום הוא רק הרכיב הראשון בחשבון שיזם צריך להרכיב לפני שהוא מגיש. על שש הקרקעות האלה, בסך 47.8 אלף מ"ר, רשומות הוצאות פיתוח של 207.97 מיליון שקל — לעומת שומה של 124.91 מיליון שקל לקרקע עצמה. כלומר התשתית יוקרה פי 1.66 מהערך שהשמאי קבע לאדמה.
בחלוקה לדירה מתוכננת: כ-288 אלף שקל הוצאות פיתוח, כ-173 אלף שקל שומת קרקע, וכ-34 אלף שקל מחיר מינימום — והכל לפני קרקע שנקנתה, לפני היטלים עירוניים ולפני אבן אחת. מכרז רמ"י לא מספר למה מציע נמנע או למה הצעה הוגשה מתחת לרף, והנתונים שלנו לא מזהים את מי שהגיש הצעה שלא זכתה. מה שכן עומד בפני כל מי ששקל להגיש הוא החשבון הזה.
מה זה אומר עבורך
- קונים בחריש: 722 הדירות האלה לא נכנסות לצינור הבנייה בסבב הזה. אם רמ"י תפרסם את אותה קרקע מחדש, הלוח מתחיל מהתחלה — פרסום, חלון הגשה וסגירה.
- יזמים: שלושה מתחמים לא קיבלו אף הצעה, ושלושה קיבלו הצעה בודדת. בפרסום חוזר, מי שכן מגיש מתמודד בשוק דליל במיוחד.
- מי שבוחן תמחור: ההצעות שנפסלו נעו בין 63% ל-79.2% מהרף. זה טווח צר, ושלושת המציעים העריכו את הקרקע בערך באותו מקום.
- שימו לב לפיתוח: בקרקע שבה הוצאות הפיתוח גדולות משומת הקרקע, הרף של רמ"י הוא החלק הקטן בעסקה.
בחריש זו הפעם השלישית, וכולן מאז אוקטובר 2024
חריש אינה מקרה חדש. מבין עשרת מכרזי רמ"י בחריש שהציעו 400 דירות ומעלה והגיעו למועד סגירה, בשלושה לא נמכר אף מגרש — וכל השלושה נסגרו מאוקטובר 2024 והלאה: מכרז מחיר מטרה ל-467 דירות באוקטובר 2024, מכרז מחיר מטרה ל-673 דירות בדצמבר 2024, והמכרז הנוכחי ל-722 דירות. שבעת האחרים כן מכרו, כל אחד לפחות מגרש אחד: ששה מהם נסגרו בין נובמבר 2012 לנובמבר 2022, והשביעי הוא מכרז אחר בעיר שנסגר בדצמבר 2025 ומכר שלושה מתוך חמישה מתחמים. כלומר גם בתקופה שבה שלושת הכישלונות נרשמו, לא כל מכרז בחריש נכשל.
ההיסטוריה הזו תועדה גם בעיתונות המקצועית: מרכז הנדל"ן דיווח בנובמבר 2024 על המכרז ל-467 הדירות שלא קיבל הצעות, ובאותו דיווח גם על מכרז חריש אחר שבו מתחם אחד נותר בלי הצעות בטווח ושני מתחמים נמכרו.
אפשר לעקוב אחרי המכרז שנסגר אתמול, להשוות אותו למכרז 467 הדירות מ-2024 ולמכרז 673 הדירות, ולהריץ את חשבון הפיתוח מול שומת הקרקע במחשבון הכדאיות.
איך נמדד
הפאנל: כל מכרזי רמ"י שמועד הסגירה שלהם חל ב-2026 עד היום, ושבהם מופיעה תוצאה מתועדת לכל מגרש. "לא נמכר" נקבע לפי היעדר סכום זכייה. הוצאות הפיתוח הן החיוב שרמ"י מפרסמת, לא ההוצאה נטו של יזם, והחלוקה לדירה נגזרת ממספר הדירות המתוכנן. המכרז עדיין מסומן כנדון, ולכן ייתכן עדכון רשמי נוסף. נתוני WizBid.