שני מכרזי "מחיר מטרה" רצופים בחריש דרום נסגרו בלי הצעה אחת. מכרז 391/2023 הציע 467 יחידות דיור בחמישה מגרשים ולא משך מציע; מכרז 411/2024 הגדיל את ההיצע ל-673 יחידות, הוריד את מחיר המינימום לכ-46% מהשומה — ונסגר גם הוא באפס הצעות. יחד: 1,140 יחידות דיור, עשרה מגרשים, אפס הצעות.
בשורה התחתונה: בשני מכרזי "מחיר מטרה" האחרונים בחריש דרום לא הוגשה ולו הצעה אחת על אף אחד מעשרת המגרשים. במכרז האחרון חשבון הפיתוח עמד על כ-247 אלף ש"ח ליחידת דיור — פי 5.1 משווי הקרקע שקבעה השומה, כ-48 אלף ש"ח ליחידה.
המדינה הורידה את המחיר, הגדילה את ההיצע — ושוב לא קיבלה הצעה
ההבדל בין שני המכרזים הכושלים אינו קוסמטי. ב-391/2023 מחיר המינימום עמד על 91% מהשומה. שנה אחר כך, ב-411/2024, רמ"י פרסמה מחדש קרקע באותו אזור עם 206 יחידות דיור נוספות, והורידה את המינימום לכ-46% מהשומה. גם זה לא שינה את התוצאה. שמאי שצוטט בכלכליסט תלה את הכישלון בכך שחלק הדירות שניתן למכור בשוק החופשי — 20% — אינו מספיק כדי להניב ליזם רווח מינימלי בתנאי השוק הנוכחיים.
לשם השוואה, מכרז 156/2022 בשכונת הטרפז — שכונה אחרת בעיר — נמכר במלואו: שלושה מגרשים, 624 יחידות דיור, 18 הצעות. זו הפעם האחרונה שנמכרה בחריש קרקע במסלול "מחיר מטרה".
מה שלא זז: חשבון הפיתוח גדול פי חמישה משווי הקרקע
בטבלה נראה מה באמת השתנה. ב-2022 השמאות העריכה את הקרקע בהטרפז בכ-144 אלף ש"ח ליחידת דיור, וחשבון הפיתוח היה 172 אלף — יחס של 1.2 לטובת הפיתוח. בחריש דרום השמאות ירדה לכ-38–48 אלף ש"ח ליחידה, בעוד חשבון הפיתוח נשאר ברמה של 247–298 אלף. במילים אחרות: היזם שקונה שם קרקע קונה בעיקר תשתית, לא קרקע.
שמאי מקרקעין שצוטט בכלכליסט הסביר שגם הצד המסחרי של אותם מכרזים אינו סוגר את הפער, שכן "היום לא מצליחים להשכיר את כל החנויות הקיימות בחריש".
| מכרז | שכונה | יח"ד | מגרשים | שומה ליח"ד | מינימום כאחוז מהשומה | פיתוח ליח"ד | הצעות | מגרשים שנמכרו |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 156/2022 | הטרפז | 624 | 3 | 143,558 ש"ח | 11% | 171,944 ש"ח | 18 | 3 מתוך 3 |
| 391/2023 | חריש דרום | 467 | 5 | 37,588 ש"ח | 91% | 298,084 ש"ח | 0 | 0 מתוך 5 |
| 411/2024 | חריש דרום | 673 | 5 | 48,122 ש"ח | 46% | 247,346 ש"ח | 0 | 0 מתוך 5 |
411/2024 היה הכישלון הגדול ביותר של המסלול באותה שנה
מבין מכרזי "מחיר מטרה" שהוכרעו ופורסמו ב-2024, עשרה נסגרו בלי שנמכר בהם ולו מגרש אחד. מכרז חריש 411/2024, עם 673 יחידות דיור, הוא הגדול שבהם — אחריו שלומי 470/2024 עם 514. באותה שנה הוכרעו במסלול 66 מכרזים שכללו יחידות דיור, כך שעשרת הכישלונות הם כ-15% מהם.
עכשיו רמ"י מנסה את אותה קרקע בלי תקרת מחיר
מכרז 86/2026 פתוח כעת בחריש: 722 יחידות דיור בשישה מגרשים, במסלול הרגיל וללא תקרת מחיר לדירות. השומה שם עומדת על כ-173 אלף ש"ח ליחידת דיור — פי 3.6 מהשומה ב-411/2024. אותה עיר, אותו שוק, הפרש עיקרי אחד: אין הגבלה על מחיר הדירה הסופי. המכרז נסגר, לפי רישומי רמ"י, ב-26/10/2026.
מה זה אומר עבורך
- לקונה בחריש: מאז מכרז 156/2022 לא נמכרה בעיר ולו יחידה אחת במסלול "מחיר מטרה". 722 היחידות שבשוק כעת אינן מוזלות.
- ליזם: בקרקע שהשומה מעריכה בכ-48 אלף ש"ח ליחידה, חשבון הפיתוח — ולא מחיר הקרקע — הוא ההשקעה שקובעת אם העסקה עובדת.
- למי שממתין להגרלה בחריש דרום: אין כרגע קרקע מוזלת שנמכרה שם, ולכן אין ממה לגזור הגרלה עתידית בשכונה.
- למשקיע: מכרז 391/2023 ו-411/2024 הציעו את אותה קרקע בשני תמחורים שונים לחלוטין — פער השומות בין השניים הוא אינדיקציה לאיך השמאות מגיבה לתנאי מכרז, לא רק לשוק.
איך נמדד
הפאנל: שלושת מכרזי "מחיר מטרה" שפורסמו בחריש. "אפס הצעות" נבדק בספירת ההצעות שהוגשו בפועל בכל מגרש, ולא לפי שדה הזוכה. מכרז 2022 הוא בשכונת הטרפז ושני האחרים בחריש דרום — שכונות שונות ושומות שונות. סכומי הפיתוח הם החיוב שבמסמכי המכרז; ייתכן סבסוד פיתוח ממשלתי שאינו משתקף בהם. נתוני רמ"י מעודכנים ל-10/09/2026.