במכרז מחיר מטרה שפרסמה רשות מקרקעי ישראל בשכונת ציפור מדבר במעלה אדומים שווקו 18 מגרשי מגורים ובהם 2,797 יחידות דיור. על כל 18 המגרשים הוגשה לפחות הצעה אחת, ו-13 מהם נמכרו כבר בסבב הראשון; שלושה נוספים נמכרו בסבב השני ואחד בשלישי. אחד לא נמכר עד היום: המגרש הגדול בשכונה, 19 דונם ו-183 יחידות דיור, שיצא לשוק בארבעה מכרזים נפרדים מאז אוגוסט 2025 ועבר בדרך ממסלול מחיר מטרה למכרז פומבי רגיל.
בשורה התחתונה: המגרש הגדול ביותר בשכונת ציפור מדבר במעלה אדומים — 19 דונם, 183 יחידות דיור — הוצע ארבע פעמים מאז אוגוסט 2025 ועדיין לא נמכר. בסבבים השני והשלישי, ששניהם כבר נסגרו, לא הוגשה עליו אף הצעה. הסבב הרביעי, מכרז 170/2026, פתוח כעת ונסגר ב-12 באוקטובר 2026.
אותו מגרש, ארבעה מכרזים, שני מסלולים
בסבב הראשון הוגשה על המגרש הצעה אחת בסך 8,126,026 ש"ח — אך המציע זכה במתחם אחר באותו מכרז, ולכן לא הוכרז עליו זוכה. בסבב השני, שנפתח יום אחרי סגירת הראשון, לא הוגשה עליו אף הצעה. אז החליפה רמ"י מסלול: מפברואר 2026 הוא מוצע כמכרז פומבי רגיל, שבו מחירי הדירות אינם מוגבלים והשומה נגזרת מערך השוק המלא. השומה קפצה מ-15.97 מיליון ש"ח ל-92.3 מיליון — פי 5.8 — ומספר ההצעות נשאר אפס.
| מכרז | פורסם | מסלול | מחיר מינימום (ש"ח) | שומה (ש"ח) | הצעות | תוצאה |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 320/2025 | 11/08/2025 | מחיר מטרה | 7,268,000 | 15,971,582 | 1 | לא הוכרז זוכה — המציע זכה במתחם אחר |
| 515/2025 | 11/12/2025 | מחיר מטרה | 7,268,000 | 15,971,582 | 0 | לא התקבלו הצעות |
| 11/2026 | 03/02/2026 | מכרז פומבי רגיל | 12,598,950 | 92,300,000 | 0 | לא התקבלו הצעות |
| 170/2026 | 20/07/2026 | מכרז פומבי רגיל | 12,286,867 | 90,013,679 | פתוח | נסגר 12/10/2026 |
חשבון הפיתוח גדול פי שמונה ממחיר הקרקע
במכרז הפתוח כעת מחיר המינימום לקרקע הוא 12.29 מיליון ש"ח — כ-67 אלף ש"ח ליחידה. חיוב הפיתוח על אותו מגרש הוא 99.58 מיליון ש"ח, כ-544 אלף ש"ח ליחידה: פי 8.1 ממחיר הקרקע המבוקש. זה גם החיוב הגבוה ביותר ליחידה מכל 20 המגרשים ששווקו בשכונה. השאר נעים בין 291 אלף ל-540 אלף ש"ח ליחידה, ו-12 המגרשים שחיוב הפיתוח שלהם נמוך מ-414 אלף ש"ח ליחידה נמכרו כולם כבר בסבב הראשון.
חשוב לסייג: בכל חמשת המגרשים שלא נמכרו בסבב הראשון הסיבה הרשומה זהה — המציע זכה במתחם אחר. זו תוצאה של כללי המכרז, שמגבילים זכייה למתחם אחד, ולא בהכרח עדות לתמחור. הפער בחיוב הפיתוח הוא תצפית, לא הסבר מוכח.
מה שכן נמכר בשכונה כבר עבר להגרלה
16 המגרשים שנמכרו במסלול מחיר מטרה — 2,566 יחידות דיור — כבר שובצו להגרלה הארצית "הגרלה גדולה - מאי 2026", ובה 1,663 דירות מוזלות (כ-65% מהיחידות), במחיר של 13,800 ש"ח למ"ר. מגרש נוסף בן 48 יחידות נמכר רק בסבב השלישי, במכרז 11/2026, כבר כמכרז פומבי רגיל, ולכן דירותיו אינן חלק מההגרלה. 183 היחידות שנותרו הן כיום מחוץ לתוכנית המוזלת לחלוטין: מי שיזכה במכרז הפתוח יבנה ויימכר במחירי שוק.
שני מגרשים בשכונה עדיין לא נמכרו, לא אחד
מעבר ל-18 מגרשי המגורים שווקו בציפור מדבר שני מגרשים נוספים: מגרש דיור להשכרה בן 105 יחידות, שנמכר לאחים בוסקילה בע"מ תמורת 2.06 מיליון ש"ח, ומגרש דיור מוגן בן 350 יחידות, שהוצע פעמיים — באוגוסט 2025 ובינואר 2026 — ולא הוגשה עליו אף הצעה. כך שבשכונה יש שני מגרשים שרמ"י טרם הצליחה למכור; המגרש שבכותרת הוא היחיד מביניהם שכבר עבר ארבעה סבבים, והיחיד ששיווקו פתוח כרגע. מכרז נוסף בשכונה, 321/2025 במסלול הרשמה והגרלה ל-48 יחידות דיור, נפתח להגשת הצעות ב-7 בספטמבר 2026 ונסגר ב-9 בנובמבר; שומות ופרטי מגרש טרם פורסמו בו.
מה זה אומר עבורך
- מחפשי דירה בהנחה במעלה אדומים: 1,663 הדירות המוזלות מ-16 המגרשים שנמכרו במחיר מטרה כבר שובצו להגרלת מאי 2026. המגרש שנותר אינו במסלול המוזל.
- יזמים: מחיר הפתיחה ירד ב-2.5% בין הסבב השלישי לרביעי, והשומה ירדה ב-2.5% גם היא — רמ"י מנמיכה את הרף בהדרגה.
- מי שמחשב כדאיות: בקרקע הזו הפיתוח, ולא הקרקע, הוא הרכיב הדומיננטי בעלות. חישוב שמתעלם ממנו יטעה בסדר גודל.
- תושבי השכונה: 2,719 יחידות בשכונה כבר נמכרו ליזמים — 2,566 במחיר מטרה, 48 במכרז פומבי ו-105 בדיור להשכרה. 533 יחידות נוספות עדיין ממתינות לקונה.
הסבבים הקודמים על אותו מגרש מפורטים אצלנו בעמודי מכרז 320/2025 ו-מכרז 515/2025.
איך נמדד
הפאנל: 18 מגרשי המגורים ששווקו בשכונה במכרז מחיר מטרה, ושלושת המכרזים החוזרים על אותם מגרשים. מגרש נחשב שנמכר רק כשנרשמה עליו תמורה זוכה. מגרשי הדיור המוגן והדיור להשכרה מנויים בנפרד בגוף הכתבה. רמ"י מפרסמת לעיתים מתחמים המאגדים כמה מגרשים, ולכן ספירת מתחמים בהודעות נמוכה מזו שכאן. חיוב הפיתוח הוא הסכום שנקבע במכרז, לא ההוצאה נטו שלו. תאריכים בשעון ישראל.