מכרז 186/2026 של רשות מקרקעי ישראל מציע שבעה מגרשים בשכונת מבשרת אדומים דרום במעלה אדומים — 185,816 מ"ר קרקע שעליהם אפשר לבנות 1,234 דירות. המכרז פורסם ב-18 באוגוסט 2026, והמועד האחרון להגשת הצעות הוא יום שני, 19 באוקטובר. לפי דיווחי התקשורת, בעקבות התערבות הייעוץ המשפטי לממשלה והעתירה שהגישה עיריית מעלה אדומים, סוכם שההגשה תישאר במועדה אך פתיחת המעטפות והכרזת הזוכים יתקיימו רק לאחר הבחירות ב-27 באוקטובר.
בשורה התחתונה: על כל דירה עתידית במכרז, חשבון הפיתוח שרשום במכרז גדול מערך הקרקע עצמה: 442 אלף שקל פיתוח מול שומת קרקע של 334 אלף שקל — פער של 32.5% לטובת הפיתוח. מחיר הפתיחה להצעות עומד על 45.5 אלף שקל לדירה בלבד.
הפיתוח, ולא הקרקע, הוא ההוצאה הגדולה כאן
סך השומות על שבעת המגרשים הוא 411.6 מיליון שקל, וסך חשבון הפיתוח 545.5 מיליון שקל. מחיר המינימום שממנו מתחילות ההצעות — 56.2 מיליון שקל — הוא 13.65% מהשומה, אותו שיעור פתיחה שמופיע כרגע ב-13 מכרזים פתוחים ברחבי הארץ. חשבון הפיתוח נקוב בחוברת המכרז והוא חיוב על הזוכה; הרשומות שלנו אינן מראות אם חלק ממנו ממומן בסבסוד, ולכן אין לקרוא בו את ההוצאה הסופית של היזם.
| מגרש | יח"ד | שטח (מ"ר) | מחיר מינימום (מ' ש"ח) | שומה (מ' ש"ח) | פיתוח (מ' ש"ח) |
|---|---|---|---|---|---|
| 80472 | 320 | 49,327 | 14.8 | 108.5 | 143.9 |
| 80478 | 257 | 40,103 | 9.1 | 66.9 | 111.8 |
| 80471 | 219 | 24,293 | 8.8 | 64.8 | 80.6 |
| 80475 | 196 | 27,509 | 7.7 | 56.3 | 81.6 |
| 80476 | 121 | 22,179 | 8.8 | 64.1 | 65.1 |
| 80477 | 66 | 14,221 | 4.5 | 32.7 | 39.5 |
| 80473 | 55 | 8,184 | 2.5 | 18.2 | 23.0 |
| סך הכל | 1,234 | 185,816 | 56.2 | 411.6 | 545.5 |
חמש שנים כמעט בלי קרקע, ואז 7,129 דירות בשתי שנים
בין 2020 ל-2024 פרסמה רמ"י במעלה אדומים מכרז מגורים אחד בלבד, עם 18 יחידות דיור. בשנתיים 2025–2026 היא פרסמה בעיר שבעה מכרזי בנייה רוויה עם 7,129 יחידות דיור. חמישה מכרזי מגורים פעילים בעיר, 3,982 יחידות דיור בסך הכל — אבל רק בשלושה מהם אפשר להגיש הצעה היום, 1,465 יחידות. הגדול מכולם אינו 186/2026 אלא 460/2025, עם 2,167 יחידות, שייפתח להצעות רק ב-25 באוקטובר וטרם פורסמו בו פרטי מגרשים ושומות. מכרז נוסף בשכונת ציפור מדבר, 170/2026 עם 183 יחידות, נסגר כבר מחר.
מה זה אומר עבורך
- קונה פוטנציאלי: החשבון של המדינה על הקרקע מתחת לדירה — שומה בתוספת פיתוח — הוא כ-776 אלף שקל לדירה, 38% ממחיר דירה חציוני בעיר.
- דירה בעיר נמכרה ב-2025 בחציון של 2,047,000 שקל, 18,387 שקל למטר, לפי 188 עסקאות נקיות.
- יזם: מחיר הפתיחה הנמוך אינו הנחה. במכרזים שהוכרעו באותו שיעור פתיחה שולמו בחציון 78.3% מהשומה.
- לוח זמנים: ההגשה ב-19 באוקטובר, אך זהות הזוכים לא תיוודע לפני סוף אוקטובר.
- מי שממתין להיצע נוסף בעיר: שני מכרזים גדולים נוספים ייפתחו להצעות באוקטובר ובנובמבר.
לא חריג, אבל בקצה העליון
חשבון פיתוח הגדול מהשומה אינו ברירת המחדל בבנייה רוויה, אך גם אינו נדיר: מ-2021 ואילך זה המצב ב-281 מתוך 626 מכרזי בנייה רוויה, ובמכרז החציוני הפיתוח הוא 82% מהשומה. היחס של 186/2026 גבוה מזה של 38.5% מהמכרזים האלה — הקצה העליון, לא חריגה ממנו. הוא מצביע על שכונה חדשה שבה כל התשתית — דרכי גישה, מים, ביוב, מבני ציבור — נבנית מאפס על רכס לא מפותח, ולא על השתלבות במרקם קיים. פרטי המגרשים מופיעים בעמוד מכרז 186/2026, מחירי העסקאות בעיר במפת המחירים, ושיעור הפתיחה האחיד נבדק בכתבה נפרדת.
איך נמדד
הסכומים הם סך שבעת המגרשים במכרז. חשבון הפיתוח הוא חיוב, לא הוצאה נטו של היזם. "פתוח להצעות" = חלון ההגשה פעיל והמכרז לא בוטל; מכרז שטרם נפתח נמנה כפעיל בלבד. ההשוואה לשוק נשענת על עסקאות דירות נקיות בעיר ב-2025, כי דיווחי 2026 חלקיים. מכרזי המגורים נמנו לפי תאריך פרסום בשעון ישראל; שלושה מכרזים ישנים בלי תאריך פרסום לא נכללו.