במכרזי הקרקע למגורים שנסגרו בשנתיים האחרונות שילמו יזמים בתל אביב-יפו 1,725,120 שקל בממוצע על הקרקע שמתחת לדירה אחת, וקיבלו 21.9 מ"ר שטח קרקע לכל דירה. בנוף הגליל שולמו על אותו דבר 22,436 שקל — פי 77 פחות — ולכל דירה הוקצו שם 42.1 מ"ר, כפול מתל אביב.
בשורה התחתונה: המדינה אינה מוכרת קרקע לפי שטח אלא לפי מספר הדירות שמותר לבנות עליה. לכן ביישובים היקרים הקרקע לדירה היא גם הקטנה וגם היקרה בהרבה: בין היישוב היקר לזול בפאנל שבדקנו נפרש פער של פי 282 במחיר הקרקע לדירה.
הצפיפות היא מה שמייצר את המחיר, לא השטח
בדקנו 56 יישובים שבהם נמכרו מגרשים לבנייה רוויה במכרזים שנסגרו בשנתיים האחרונות — 492 מגרשים ובסך הכול קרקע ל-61,939 דירות. בקצה האחד תל אביב-יפו, עם 23 מגרשים ו-5,101 דירות, ובקצה השני מצפה רמון, שבה הקרקע לדירה נמכרה ב-6,109 שקל בלבד.
הפער אינו נובע מכך שבמרכז מקבלים יותר קרקע. ההפך: בחמישה מתוך 56 היישובים בפאנל הוקצו פחות מ-24 מ"ר קרקע לדירה — ירושלים, רמת גן, אשדוד, תל אביב-יפו והרצליה — ואילו במצפה רמון הוקצו 147 מ"ר. במרכז בונים גבוה על מגרש קטן, ולכן אותו מגרש נושא יותר דירות — וכל דירה סופגת מחיר קרקע גבוה בהרבה.
הקרקע היא רק חלק מהחשבון
למחיר הקרקע מתווספות הוצאות הפיתוח שהיזם משלם לרשות, והן מתנהגות הפוך: בתל אביב-יפו הן הוסיפו 133,932 שקל לדירה — פחות מעשירית ממחיר הקרקע — ובקריית גת 244,029 שקל, יותר מארבע פעמים ממחיר הקרקע שם. מי שקורא רק את מחיר הקרקע מקבל תמונה מעוותת של עלות הדירה בפריפריה.
שיטת החישוב הזו — קרקע בתוספת פיתוח — היא גם זו שמדווחת בתקשורת המקצועית. על שני המכרזים לשכונה החדשה בקריית עקרון, שנסגרו שניהם בפברואר 2023, דווח כי צפויים להתקבל "כ-476 מליוני שקלים כולל הוצאות פיתוח" עבור 1,260 יחידות; באותם שני מכרזים עצמם מגיעים הנתונים שלנו ל-477 מיליון שקל, כ-379 אלף שקל ליחידה. המכרז הבא באותה עיר, שנסגר בדצמבר 2024 והוא שנכלל בפאנל כאן, עמד על 380,297 שקל לדירה.
| יישוב | מגרשים | דירות | קרקע לדירה (מ"ר) | מחיר הקרקע לדירה | הוצאות פיתוח לדירה | סך הכול לדירה |
|---|---|---|---|---|---|---|
| תל אביב-יפו | 23 | 5,101 | 21.9 | 1,725,120 ₪ | 133,932 ₪ | 1,859,052 ₪ |
| הרצליה | 9 | 1,057 | 23.6 | 1,082,068 ₪ | 97,240 ₪ | 1,179,308 ₪ |
| רמת גן | 3 | 1,346 | 19.5 | 825,864 ₪ | 208,578 ₪ | 1,034,442 ₪ |
| פתח תקוה | 10 | 1,545 | 38.5 | 717,878 ₪ | 237,452 ₪ | 955,330 ₪ |
| קריית עקרון | 6 | 1,211 | 39.2 | 153,784 ₪ | 226,513 ₪ | 380,297 ₪ |
| קריית גת | 17 | 4,261 | 51.4 | 55,725 ₪ | 244,029 ₪ | 299,754 ₪ |
| נוף הגליל | 7 | 2,923 | 42.1 | 22,436 ₪ | 185,102 ₪ | 207,538 ₪ |
| מצפה רמון | 5 | 585 | 147.1 | 6,109 ₪ | 135,078 ₪ | 141,187 ₪ |
מה זה אומר עבורך
- אם אתם קונים דירה חדשה, מחיר הקרקע לדירה הוא הרצפה שממנה היזם מתחיל לתמחר — ובמרכז היא לבדה גבוהה ממחיר דירה שלמה בפריפריה.
- "קרקע זולה" בפריפריה אינה דירה זולה באותו יחס: שם דווקא הוצאות הפיתוח הן הנתח הגדול, והן אינן יורדות עם מחיר הקרקע.
- ליזמים: שטח המגרש אינו המדד הנכון להשוואה בין מכרזים — מספר הדירות המותר הוא שקובע את העלות לדירה.
- פער של פי 77 במחיר הקרקע בין שני יישובים אינו מתורגם לפער דומה במחיר הדירה, כי עלויות הבנייה עצמן דומות בכל הארץ.
קריאה נוספת: מכרז שבו הוצאות הפיתוח יקרות פי 4.3 ממחיר הקרקע, מה שילמה חברה אחת על קרקע מהמדינה, ומפת מחירי העסקאות בפועל לצד מחשבון הכדאיות.
איך נמדד
נכללו רק מגרשים לבנייה רוויה שנמכרו בפועל במכרזים שנסגרו בשנתיים האחרונות, ורק יישובים שבהם נמכרה קרקע ל-150 דירות ומעלה. מחיר הקרקע לדירה חושב מסך הזכיות חלקי סך הדירות המותרות. הוצאות הפיתוח כפי שנרשמו במכרז; בחלק מהמגרשים הן מסובסדות, ולכן ההשוואה בין יישובים נכונה לממוצע ולא למגרש בודד.