בין ינואר 2024 לסוף אוגוסט 2026 הכריעה רשות מקרקעי ישראל 557 מגרשי מגורים שנמכרו ב-18 ערים שבהן גם השוק הפרטי סוחר בקרקע. בבאר שבע גובה המדינה 3.79 ש"ח הוצאות פיתוח על כל שקל תמורת קרקע; ברעננה — 3 אגורות. זה אותו מוצר, אותה רשות ואותה שנה, והרכב החשבון הפוך לחלוטין.
בשורה התחתונה: בשבע מתוך 18 הערים שנבדקו חיוב הפיתוח שרמ"י גובה גדול מתמורת הקרקע עצמה — בראשן באר שבע (פי 3.79) ובית שמש (פי 2.99) — ואילו בערי המרכז היקרות הפיתוח הוא שוליים: ברעננה 3.3%, בתל אביב-יפו 7.3% ובהרצלייה 8.3% מתמורת הקרקע. מחיר הקרקע הכולל של המדינה נע בין 1,752 ש"ח למ"ר בעפולה ל-70,018 ש"ח למ"ר בתל אביב-יפו — פער של פי 40 בתוך הפאנל.
מדוע זה חשוב
תמורת הקרקע היא סכום שהיזם מציע ומתחרה עליו; חיוב הפיתוח הוא מספר קבוע שמופיע בחוברת המכרז מראש ואינו נתון להצעה. ככל שהפיתוח תופס נתח גדול יותר מהחשבון, כך פוחת המרווח שבו התחרות בכלל פועלת. בבאר שבע, שבה נמכרו 313 מגרשים — יותר מכל עיר אחרת בפאנל — 79% מהתשלום למדינה כלל אינו נתון לתחרות. זו אותה מכניקה שתיארנו בניתוח יחס הפיתוח לקרקע במכרז בודד, כאן במבט על פני עשרות מכרזים ו-18 ערים.
18 הערים — מה גובה המדינה למ"ר
| עיר | מגרשים | קרקע ש"ח/מ"ר (חציון) | כולל פיתוח ש"ח/מ"ר | פיתוח לכל ₪1 קרקע | שוק פרטי ש"ח/מ"ר (חציון) | יחס מדינה/שוק | עסקאות קרקע |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| באר שבע | 313 | 1,027 | 2,538 | 3.79 | 4,218 | 0.60 | 14 |
| בית שמש | 31 | 1,762 | 9,451 | 2.99 | 7,507 | 1.26 | 19 |
| עפולה | 25 | 788 | 1,752 | 1.51 | 6,640 | 0.26 | 25 |
| אופקים | 15 | 964 | 2,002 | 1.48 | 4,298 | 0.47 | 13 |
| קרית אתא | 21 | 1,921 | 4,723 | 1.37 | 5,833 | 0.81 | 51 |
| קרית מלאכי | 6 | 3,315 | 5,439 | 1.08 | 6,033 | 0.90 | 11 |
| יבנה | 9 | 6,045 | 12,428 | 1.05 | 26,574 | 0.47 | 18 |
| רחובות | 8 | 7,742 | 15,732 | 0.67 | 16,538 | 0.95 | 87 |
| לוד | 7 | 6,086 | 9,908 | 0.51 | 12,917 | 0.77 | 12 |
| כפר סבא | 22 | 9,743 | 14,733 | 0.51 | 9,596 | 1.54 | 54 |
| נתניה | 15 | 14,648 | 20,492 | 0.38 | 6,798 | 3.01 | 102 |
| פתח תקוה | 10 | 17,154 | 22,926 | 0.33 | 14,147 | 1.62 | 116 |
| ירושלים | 7 | 20,657 | 24,954 | 0.30 | 13,581 | 1.84 | 200 |
| עתלית | 10 | 5,399 | 6,885 | 0.24 | 7,874 | 0.87 | 28 |
| ראשון לציון | 9 | 20,032 | 25,372 | 0.24 | 8,892 | 2.85 | 174 |
| הרצליה | 9 | 47,371 | 51,311 | 0.08 | 18,880 | 2.72 | 149 |
| תל אביב-יפו | 33 | 65,673 | 70,018 | 0.07 | 19,867 | 3.52 | 325 |
| רעננה | 7 | 29,003 | 30,091 | 0.03 | 10,360 | 2.90 | 35 |
מול השוק הפרטי — ובאיזה כיוון הטיה פועלת
בתשע מתוך 18 הערים מחיר המדינה למ"ר (כולל פיתוח) גבוה מחציון עסקאות הקרקע הפרטיות באותה עיר: תל אביב-יפו פי 3.52, נתניה פי 3.01, רעננה פי 2.90, ראשון לציון פי 2.85, הרצלייה פי 2.72, ירושלים פי 1.84, פתח תקווה פי 1.62, כפר סבא פי 1.54 ובית שמש פי 1.26. בתשע האחרות המדינה זולה מהשוק, ובקצה — עפולה פי 0.26, אופקים פי 0.47 ויבנה פי 0.47. השורה הראשונה מתחת לקו היא רחובות, פי 0.95.
ההשוואה הזו אינה סימטרית, וכדאי לומר לאיזה כיוון: עסקאות ה"קרקע" במרשם מערבבות ייעודים ומצבי פיתוח — חלקן קרקע חקלאית או בלתי מפותחת — ולכן החציון הפרטי נמוך מדי, וזה מנפח את יחס המדינה/שוק כלפי מעלה בכל הערים. מכאן שהממצא החזק יותר הוא דווקא התחתון: אם למרות ההטיה עפולה, אופקים ויבנה מציגות יחס של רבע עד מחצית, המדינה שם באמת זולה מהשוק. בנוסף, המחיר של רמ"י נמדד למ"ר מגרש, ובבנייה רוויה בונים על אותו מ"ר יותר דירות — כך שבערי המרכז חלק מהיחס הגבוה משקף צפיפות בנייה ולא רק מחיר.
מה זה אומר לקורא
ליזם: בפריפריה הכנת תקציב לפי מחיר הזכייה בלבד מחמיצה את רוב החשבון. בבאר שבע, בית שמש, עפולה, אופקים, קרית אתא, קריית מלאכי ויבנה חיוב הפיתוח לבדו גדול מהתמורה שתשלמו על הקרקע. ראו גם את חלקה של הקרקע במחיר הדירה ואת ההשוואה בירוחם.
לרוכש: כשעיריות ותושבים שואלים למה קרקע "זולה" בפריפריה לא מייצרת דירות זולות, החלק החסר בתשובה הוא הפיתוח. במכרזי באר שבע שנבדקו כאן, על 290.9 מיליון ש"ח תמורת קרקע נגבו 1,101.2 מיליון ש"ח פיתוח.
איך נמדד
הפאנל: 18 ערים שבהן נמכרו לפחות חמישה מגרשי מגורים מאז 2024, ולצידן לפחות עשר עסקאות קרקע פרטיות. עמודת "פיתוח לכל ₪1 קרקע" היא יחס מצרפי בעיר, ולא ההפרש בין שני החציונים שלצידה. חלון העסקאות נעצר במאי 2026 בגלל פיגור הדיווח למרשם. בכמה ערים הפאנל דק — באר שבע נשענת על 14 עסקאות קרקע פרטיות בלבד.