רשות מקרקעי ישראל מחזיקה כרגע ב-27 מכרזי "הרשמה והגרלה" פתוחים למגרשי בנייה נמוכה וצמודת קרקע — 419 מגרשים ב-24 יישובים. במסלול הזה אין תחרות מחירים: מחיר הקרקע קבוע מראש לפי השומה, וההגרלה מתבצעת בין הנרשמים הזכאים. הגדול שבהם, מכרז 231/2025 בירוחם, מציע 131 מגרשים דו-משפחתיים — 262 יחידות דיור בסך הכול, כלומר נרשם זוכה בחצי מגרש — בשטח מגרש חציוני של 766 מ"ר ובמחיר קרקע חציוני של 156,900 ש"ח למגרש, חציון של 204 ש"ח למ"ר. באותה ירוחם שילם השוק החופשי 1,264 ש"ח למ"ר על קרקע ב-2024-2025 (104 עסקאות). פי 6.2.
בשורה התחתונה: מחיר הקרקע במכרזי ההרשמה וההגרלה נמוך דרמטית משוק הקרקע הפרטי, אבל הפיתוח מוחק את הפער: בירוחם עלות הפיתוח החציונית היא 901,366 ש"ח למגרש — פי 5.7 ממחיר הקרקע. סך התשלום החציוני למגרש הוא 1,058,375 ש"ח, כלומר 1,381 ש"ח למ"ר — 9% מעל מחיר הקרקע בשוק החופשי באותה עיר. מכיוון שכל מגרש בירוחם נועד לשתי יחידות דיור, על יחידה בודדת מדובר בכ-529 אלף ש"ח.
למה זה קורה עכשיו
2025 הייתה שנת שיא היסטורית למסלול הזה: 67 מכרזי הרשמה והגרלה למגרשי בנייה נמוכה וצמודת קרקע פורסמו במהלכה, לעומת 16 ב-2024 והשיא הקודם — 34 מכרזים ב-2022. (בכלל מכרזי ההרשמה וההגרלה, כולל בנייה רוויה שבה מוגרלות דירות ולא מגרשים, 2025 הסתכמה ב-130 מכרזים מול 76 ב-2013.) המדינה מוכרת מגרשים ישירות ליחידים בהיקף שלא נראה מעולם, ו-39 מתוך 67 מכרזי המגרשים של 2025 פורסמו במרחבי צפון ודרום. בירוחם, לפי הדיווחים בתקשורת, מחצית מהמגרשים מיועדים לתושבי העיר, עם עדיפות למשרתי מילואים. המכרז נסגר ב-31/08/2026 לפי נתוני רמ"י שעודכנו ב-22/06/2026; מועד ההגשה המקורי שדווח בתקשורת היה 16/03/2026 — מועדי סגירה נדחים לעיתים, ויש לאמת מול רמ"י לפני הגשה.
קרקע מדינה מול קרקע פרטית — היישובים שאפשר להשוות
| יישוב | מכרז | מגרשים | שטח חציוני (מ"ר) | שומה (ש"ח/מ"ר) | שוק חופשי (ש"ח/מ"ר) | יחס |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ירוחם | 231/2025 | 131 | 766 | 204 | 1,264 | 6.2 |
| צפת | 411/2025 | 48 | 617 | 333 | 1,621 | 4.9 |
| טבריה | 107/2025 | 3 | 480 | 1,086 | 2,695 | 2.5 |
| גבעת זאב | 50/2024 | 3 | 614 | 4,685 | 8,806 | 1.9 |
| מצפה רמון | 368/2025 | 51 | 371 | 853 | 1,408 | 1.7 |
| פרדס חנה כרכור | 129/2025 | 2 | 871 | 5,324 | 7,104 | 1.3 |
| עתלית | 20/2026 | 3 | 657 | 5,199 | 4,722 | 0.9 |
| רעננה | 82/2026 | 1 | 479 | 10,668 | 3,215 | 0.3 |
אלה שמונת היישובים מתוך 14 שבהם קיימים גם שומה וגם שטח מגרש במכרז הפתוח וגם עסקאות קרקע בשוק החופשי באותו יישוב. בשישה יישובים נוספים אין די עסקאות קרקע להשוואה: בבית ג'אן, רמת טראמפ, שבלי-אום ג'נם, רומת הייב ומאור לא נרשמה ולו עסקת קרקע אחת בתקופה, ובנחלה נרשמו שתיים בלבד — מתחת לרף שלוש העסקאות שהצבנו. גם גבעת זאב (4 עסקאות) ומצפה רמון (13) נשענים על מדגם דק.
מה זה אומר למי ששוקל להירשם
שלוש בדיקות לפני ההרשמה. ראשית, עלויות הפיתוח: הן מפורסמות בנתוני המגרשים ב-7 מתוך 14 המכרזים בלבד, ובמכרזים שבהם הן כן מפורסמות הן הרכיב הגדול — כפי שהראינו בניתוח עלויות הפיתוח במכרזי המדינה. שנית, היחס בטבלה משווה שומה למחיר קרקע ממוצע בשוק, והאחרון כולל כל סוגי עסקאות הקרקע ביישוב ולא רק מגרשי מגורים מפותחים — בערים היקרות (רעננה, עתלית) התמהיל הזה הופך את היחס לפחות מייצג. שלישית, מגרש לבנייה עצמית דורש מימון בנייה מלא מהכיס, בלי קבלן שמגלגל את העלות — ועלות הפיתוח ליחידה כאן, כ-451 אלף ש"ח בירוחם, גבוהה בסדר גודל מזו שבבנייה רוויה באותה עיר, משום שתשתית המגרש מתחלקת על שתי יחידות בלבד. בדקו את מחירי הדירות ביישוב במפת מחירי הנדל"ן, וחשבו את ההיתכנות במחשבון.
איך נמדד
נתוני WizBid, נכון ל-15/08/2026. צד רמ"י: מכרזים במסלול הרשמה והגרלה בסטטוס "מפורסם" עם מועד סגירה שטרם חלף, ייעוד "בנייה נמוכה/צמודת קרקע", ברמת המגרש הבודד; חציונים מדויקים (PERCENTILE_DISC ו-PERCENTILE_CONT הניבו ערכים זהים). צד השוק החופשי: עסקאות קרקע לפי יישוב וחודש בשנים 2024-2025, ממוצע משוקלל של החציונים החודשיים לפי מספר עסקאות. שמות היישובים מנורמלו בשני הצדדים (הסרת רווחים, מקפים וגרשיים, ואיחוד וו/יו"ד כפולות) כדי למנוע נשירה שקטה של יישובים מההצלבה.