יזם שזוכה במכרז קרקע של רמ"י משלם למדינה שני תשלומים: מחיר הקרקע שבו זכה, והוצאות הפיתוח שנקבעו במסמכי המכרז. הצלבה בין 44 מכרזים פומביים רגילים — 19,265 יח"ד — שוועדת המכרזים דנה בהם מינואר 2025 ועד היום, לבין חציון מחירי הדירות באותן ערים ב-2025, מראה כמה רחוק זה מלהיות אחיד: בערד התשלום הכולל למדינה הסתכם ב-161 אלף ש"ח ליחידת דיור, בתל אביב-יפו ב-1.84 מיליון ש"ח — פי 11.4.
בשורה התחתונה: מה שהיזם משלם למדינה על כל דירה — קרקע ועלויות פיתוח יחד — נע בין 12.9% ממחיר דירה ממוצעת בירוחם ל-55.9% בנתיבות, מתוך 19 ערים שבהן שווקו לפחות 100 יח"ד בתקופה זו. בפריפריה הקרקע כמעט חינם והפיתוח הוא ההוצאה האמיתית; בתל אביב 92.8% מהתשלום למדינה הוא הקרקע עצמה.
שני מודלים הפוכים
הדוגמה החדה ביותר היא נוף הגליל. במכרז 424/2024, שבו שווקו 1,117 יח"ד, שילמו הזוכים 13.7 מיליון ש"ח על הקרקע — 12,260 ש"ח ליחידה — ו-215.5 מיליון ש"ח הוצאות פיתוח, כלומר 192,906 ש"ח ליחידה. יחס של פי 15.7 לטובת הפיתוח. בקצה הנגדי, במכרז 277/2024 בתל אביב-יפו שילמו הזוכים 4.68 מיליארד ש"ח על הקרקע עבור 2,606 יח"ד, מול 359 מיליון ש"ח פיתוח.
המשמעות היא ששני יזמים באותה מדינה מנהלים שני עסקים שונים לגמרי. בתל אביב ההימור הוא על מחיר הקרקע, ובנוף הגליל או בבאר שבע — שבה הקרקע היוותה 4.7% בלבד מהתשלום למדינה — ההימור הוא על עלות הביצוע. פסיקת בית המשפט המחוזי בלוד מיוני 2026 קבעה שהוצאות הפיתוח הנוספות — אלה המיועדות לחידוש תשתיות ותיקות ולמבני ציבור כלל-עירוניים — הן חלק מהתמורה עבור הזכות במקרקעין ולא שירות נפרד, ולכן מס הרכישה חל עליהן במלואן כבר במועד הזכייה. הוצאות הפיתוח הרגילות ממשיכות להיות ממוסות לפי העבודה שבוצעה בפועל. מבחינת היזם, בשני המקרים זהו תשלום שיוצא מאותו כיס.
התשלום למדינה לכל יחידת דיור
| עיר | מכרזים | יח"ד | קרקע ליח"ד | פיתוח ליח"ד | סה"כ ליח"ד | חציון דירה 2025 | שיעור |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| נתיבות | 3 | 195 | 350,318 | 485,959 | 836,277 | 1,495,000 | 55.9% |
| תל אביב-יפו | 9 | 5,691 | 1,707,544 | 132,858 | 1,840,402 | 3,802,850 | 48.4% |
| לוד | 1 | 596 | 531,812 | 237,219 | 769,031 | 1,621,764 | 47.4% |
| פתח תקווה | 1 | 1,545 | 717,878 | 237,452 | 955,330 | 2,521,367 | 37.9% |
| רמת גן | 2 | 1,346 | 825,864 | 208,578 | 1,034,442 | 3,050,000 | 33.9% |
| באר שבע | 2 | 747 | 18,493 | 375,831 | 394,324 | 1,170,000 | 33.7% |
| בית שמש | 1 | 131 | 108,244 | 599,798 | 708,042 | 2,377,730 | 29.8% |
| ראשון לציון | 2 | 159 | 598,617 | 28,421 | 627,038 | 2,480,000 | 25.3% |
| יבנה | 2 | 570 | 380,360 | 258,113 | 638,473 | 2,520,000 | 25.3% |
| אופקים | 1 | 1,002 | 120,440 | 154,017 | 274,457 | 1,100,000 | 25.0% |
| הרצלייה | 2 | 1,341 | 897,898 | 102,263 | 1,000,160 | 4,051,360 | 24.7% |
| צפת | 2 | 270 | 152,933 | 191,131 | 344,064 | 1,650,000 | 20.9% |
| נהרייה | 1 | 516 | 259,946 | 71,337 | 331,283 | 1,815,384 | 18.2% |
| ערד | 1 | 404 | 39,905 | 121,107 | 161,012 | 886,685 | 18.2% |
| קריית אתא | 1 | 618 | 107,191 | 195,430 | 302,621 | 1,686,699 | 17.9% |
| קריית גת | 4 | 833 | 98,589 | 199,607 | 298,196 | 1,780,000 | 16.8% |
| נוף הגליל | 3 | 2,225 | 11,888 | 197,862 | 209,749 | 1,260,000 | 16.6% |
| עפולה | 1 | 408 | 121,327 | 83,399 | 204,727 | 1,450,000 | 14.1% |
| ירוחם | 5 | 668 | 32,556 | 167,608 | 200,164 | 1,550,000 | 12.9% |
איך נמדד
נלקחו מכרזים מסוג "מכרז פומבי רגיל" בלבד — מכרזים שבהם היזם מתחרה על מחיר הקרקע — שוועדת המכרזים דנה בהם בין 1 בינואר 2025 ל-12 באוגוסט 2026, ורק מגרשים שנמסרו לזוכה בפועל. מכרזי "מחיר מטרה" ו"דיור במחיר מופחת" הוצאו מהחישוב משום שבהם התחרות היא על מחיר הדירה ומחיר הקרקע נקבע מראש. הסינון: לפחות 100 יח"ד שנמסרו בעיר ולפחות 200 עסקאות דירה ב-2025 — 19 ערים עברו את הרף, וזו אינה רשימת כל הערים ששווקו בהן מכרזים. חציון מחיר הדירה חושב כחציון מדויק של כלל עסקאות ה"דירה" בעיר ב-2025. שמות היישובים אינם מנורמלים באף אחד משני המקורות — כתיב רמ"י ("פתח תקוה", "הרצליה", "קריית גת") נבדל מכתיב מרשם המקרקעין ("פתח תקווה", "הרצלייה", "קריית גת"), ותל אביב מפוצלת לשתי וריאנטיות בנפרד — ולכן שני הצדדים אוחדו לשם מנורמל אחד לפני החישוב. הוצאות הפיתוח הן הסכום הנקוב במסמכי המכרז ולא בהכרח ההוצאה נטו של היזם.
לחישוב כדאיות פרטני אפשר להשתמש במחשבון המכרזים, ולראות את מחירי העסקאות במפת מחירי הנדל"ן.