רשות מקרקעי ישראל מכרה בין 2016 ל-2023, במכרזים פומביים רגילים, 303 מגרשים לבנייה רוויה שעליהם כבר נמכרו דירות בפועל. הצלבה של המגרשים האלה — לפי גוש וחלקה — עם 21,521 עסקאות דירה שנרשמו על אותן חלקות בדיוק, לפחות שנתיים אחרי סגירת המכרז, מראה מה חלקה של הקרקע במחיר שהקונה הסופי שילם: חציון של 14.6% מהמגרשים. הקרקע עלתה ליזם 306,035 ש"ח ליחידת דיור (חציון), והדירה על אותה חלקה נמכרה ב-2,515,000 ש"ח (חציון).
בשורה התחתונה: ב-303 מגרשי רמ"י שנמכרו במכרז פומבי רגיל ב-2016-2023 ונבנו, הקרקע ששולמה למדינה היוותה 14.6% ממחיר הדירה שנמכרה על אותה חלקה — חציון של יחסי המגרשים. הפער בין ערים עצום: מבין 28 היישובים שעברו רף של 4 מגרשים ו-100 עסקאות לפחות, מ-37.3% בגבעת שמואל ל-0.29% בערד — פי 129.
איך זה נמדד
הפאנל כולל רק מכרזים פומביים רגילים — כאלה שבהם היזם מוכר במחיר שוק חופשי — ולא מחיר למשתכן, מחיר מטרה או דיור במחיר מופחת, שבהם מחיר הדירה מפוקח. נכללו 134 מכרזים, 303 מגרשים, 23,244 יח"ד ב-51 יישובים. לכל מגרש חושב חציון מחיר העסקאות שנרשמו על אותו גוש-חלקה מ-24 חודשים אחרי מועד סגירת המכרז ועד 31/05/2026 — חסם עליון שנועד לעקוף את פיגור הדיווח של רשות המסים בחודשים האחרונים. השיעור המדווח הוא חציון היחסים של 303 המגרשים (14.6%), ולא היחס בין שני החציונים (12.2%) — שני מדדים שונים לאותה שאלה. בטבלה מופיעות 28 הערים שעברו רף מוצהר של 4 מגרשים לפחות ו-100 עסקאות לפחות; תל אביב-יפו, למשל, נשארה מחוץ לטבלה עם 6 מגרשים אך 33 עסקאות בלבד.
הקרקע היא רק אחד משני תשלומים למדינה. סך הכל שילמו הזוכים בפאנל 15.86 מיליארד ש"ח על הקרקע ועוד 3.92 מיליארד ש"ח הוצאות פיתוח. כשמוסיפים את הפיתוח, החציון עולה מ-14.6% ל-23.1% ממחיר הדירה. כתבה קודמת בדסק מדדה את התשלום הכולל למדינה במכרזים שנדונו מ-2025 ואילך מול חציון מחירי הדירות ברמת העיר; כאן מדובר בפאנל היסטורי אחר, במחיר הקרקע בלבד, ומול העסקאות על החלקה עצמה — ולכן המספרים אינם ברי-השוואה ישירה.
שני מודלים הפוכים
במכרז 341/2020 ברמת השרון, שנסגר ב-28/06/2021, שילמה איי סי אר ישראל קנדה ראם החזקות 481.9 מיליון ש"ח על מגרש ל-228 יח"ד — 2,113,861 ש"ח ליחידה. הדירות שנמכרו על אותה חלקה נסחרו בחציון 4,900,000 ש"ח: הקרקע היא 43.1% מהמחיר. במכרז 290/2019 בערד שילם הזוכה 155,556 ש"ח על מגרש ל-50 יח"ד — 3,111 ש"ח ליחידה — והדירות על אותה חלקה נמכרו בחציון 1,331,890 ש"ח, כלומר 0.23%. באותו מגרש בערד הוצאות הפיתוח הסתכמו ב-3.83 מיליון ש"ח, פי 24.6 ממחיר הקרקע.
נתיבות מדגימה את הגבול בין השניים: במכרז 462/2022 נמכר מגרש ל-489 יח"ד ב-42,536 ש"ח ליחידה קרקע, לצד 162,842 ש"ח ליחידה פיתוח. יחד — 13.7% ממחיר דירה של 1,499,000 ש"ח.
התפלגות
ב-113 מגרשים (37.3%) הקרקע היוותה פחות מ-10% ממחיר הדירה; ב-60 מגרשים (19.8%) היא הגיעה ל-30% ומעלה; 130 מגרשים באמצע. במילים אחרות, בשליש מהמגרשים שהמדינה מכרה, הקרקע כמעט לא נכחה במחיר שהקונה שילם.
| יישוב | מגרשים | יח"ד | עסקאות | קרקע ליח"ד (חציון) | מחיר דירה על אותה חלקה (חציון) | שיעור הקרקע |
|---|---|---|---|---|---|---|
| גבעת שמואל | 6 | 607 | 359 | 1,278,261 | 3,687,150 | 37.3% |
| רמת השרון | 8 | 1,136 | 1,886 | 1,757,866 | 4,950,000 | 35.2% |
| בית דגן | 8 | 32 | 208 | 1,862,548 | 5,700,000 | 32.7% |
| לוד | 6 | 1,410 | 2,580 | 749,003 | 1,868,000 | 32.1% |
| רמת גן | 8 | 1,019 | 1,280 | 1,205,556 | 3,994,000 | 30.5% |
| רחובות | 12 | 1,545 | 1,288 | 741,713 | 2,739,000 | 28.0% |
| ירושלים | 6 | 571 | 495 | 882,398 | 2,721,910 | 24.0% |
| תל מונד | 8 | 93 | 323 | 1,000,222 | 3,550,000 | 23.5% |
| ראשון לציון | 4 | 311 | 531 | 949,372 | 2,979,460 | 22.9% |
| עתלית | 5 | 103 | 263 | 530,864 | 2,515,000 | 21.1% |
| נתיבות | 13 | 2,790 | 1,575 | 261,888 | 1,500,000 | 16.9% |
| כפר מנדא | 5 | 96 | 158 | 144,123 | 1,000,000 | 15.4% |
| קרית גת | 4 | 685 | 620 | 367,913 | 2,100,000 | 15.1% |
| נתניה | 4 | 678 | 609 | 1,103,543 | 7,350,000 | 15.0% |
| בית שמש | 12 | 791 | 805 | 364,129 | 2,990,000 | 12.8% |
| עפולה | 6 | 441 | 389 | 127,189 | 1,492,649 | 8.1% |
| בית שאן | 5 | 160 | 190 | 95,000 | 1,390,000 | 7.6% |
| קרית אתא | 10 | 1,458 | 1,642 | 148,148 | 2,050,000 | 7.2% |
| באר שבע | 12 | 578 | 613 | 136,667 | 2,130,000 | 6.4% |
| אילת | 9 | 448 | 434 | 98,972 | 2,190,000 | 3.7% |
| קרית ביאליק | 7 | 1,744 | 285 | 72,597 | 2,134,445 | 3.5% |
| מיתר | 9 | 92 | 105 | 100,000 | 2,950,000 | 3.2% |
| ירוחם | 5 | 181 | 110 | 56,938 | 1,670,000 | 2.5% |
| פרדיס | 14 | 39 | 308 | 35,500 | 1,776,809 | 2.0% |
| מעלות-תרשיחא | 4 | 315 | 670 | 24,521 | 1,600,000 | 1.9% |
| דימונה | 7 | 517 | 665 | 15,686 | 1,660,000 | 1.1% |
| קצרין | 4 | 104 | 120 | 4,861 | 1,450,000 | 0.34% |
| ערד | 8 | 322 | 249 | 3,825 | 1,350,000 | 0.29% |
28 היישובים שעברו את הרף, לפי סדר יורד. השמות בכתיב של רמ"י.
מה זה אומר
לקונה: במרבית הפריפריה, הטענה שמחיר הקרקע הוא שמייקר את הדירה אינה מחזיקה — בערד, בדימונה ובקצרין הקרקע היא פחות מ-1.2% מהמחיר, והמחיר נקבע בעלויות הבנייה, הפיתוח והמימון. ליזם: במרכז, הקרקע היא ההימור המרכזי — טעות של 10% בהערכת שווי הקרקע בגבעת שמואל או ברמת השרון שווה כ-3.5%-3.7% ממחיר הדירה הסופי, בעוד שבערד אותה טעות אינה מורגשת. אפשר לבדוק מגרש ספציפי במחשבון הכדאיות ולראות את מחירי העסקאות באזור במפת המחירים.
מה הנתונים לא מראים
העסקאות על גוש-חלקה כוללות גם מכירות יד-שנייה של דירות שנבנו על אותו מגרש, וגם — בחלקות עירוניות גדולות — דירות בבניינים שקדמו למכרז. לכן החציון לכל מגרש הוא קירוב טוב למחיר הדירות באותה קרקע, לא מדידה של עסקאות הקבלן בלבד. כמו כן, מגרשים שנמכרו וטרם נבנו אינם בפאנל, וזו הטיה לכיוון מגרשים שמחזור הבנייה בהם הושלם.