אחים אוזן חברה לבניה בע"מ זכתה מאז שנת 2000 בקרקע ל-5,337 יחידות דיור ב-68 מכרזים של רשות מקרקעי ישראל, ב-15 יישובים, בסך הצעות זוכות של 374.4 מיליון שקל. אבל הסכום הכולל מסתיר את מה שבאמת קרה בתיק הזה: מבין המגרשים שנושאים 20 דירות ומעלה, בזול שבהם הקרקע עלתה 30 שקל לדירה וביקר שבהם 2.11 מיליון שקל לדירה — ואותה חברה שילמה את שניהם.
בשורה התחתונה: בחריש שילמה החברה 6,300 שקל על קרקע ל-208 דירות במכרז מחיר למשתכן משנת 2015 — 30 שקל לדירה — ועל אותו מגרש נרשם חשבון הוצאות פיתוח של 13.7 מיליון שקל, פי 2,170 ממחיר הקרקע. במכרזי המדינה המסובסדים מחיר הקרקע אינו המחיר האמיתי של העסקה; הפיתוח הוא.
הקרקע הסמלית היא לא הנחה אקראית — היא תוכנית
ארבעת המגרשים הזולים ביותר בתיק של החברה אינם חריגות נתונים. כולם שייכים לשתיים מתוכניות הדיור המסובסדות של המדינה — מחיר למשתכן ודיור במחיר מופחת — שבהן הקרקע משווקת במחיר סמלי מתוך כוונה. דוח מבקר המדינה על מחיר למשתכן מתאר את המתווה במילים האלה: "יינתנו הנחות על מחיר הקרקע, יסובסד פיתוח הקרקע".
מתוך 70 המגרשים בתיק שנושאים 20 דירות או יותר ומחיר זכייה בפועל, 21 שווקו באחת מתוכניות הדיור המסובסדות. ב-14 מהם — מחיר למשתכן ודיור במחיר מופחת — התמונה חוזרת על עצמה: קרקע ב-5,400 עד 12,700 שקל מול חשבון פיתוח של מיליונים. בשבעת מגרשי מחיר מטרה הקרקע כבר אינה סמלית: 0.56 עד 7.56 מיליון שקל, והפיתוח גדול ממנה פי 1.7 עד פי 44.
| יישוב | מכרז | מסלול | דירות | קרקע (₪) | קרקע לדירה (₪) | פיתוח לדירה (₪) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| חריש | 324/2015 | מחיר למשתכן | 208 | 6,300 | 30 | 65,739 |
| באר שבע | 137/2017 | מחיר למשתכן | 210 | 7,089 | 34 | 153,320 |
| אופקים | 213/2018 | מחיר למשתכן | 123 | 5,455 | 44 | 52,918 |
| אילת | 429/2019 | דיור במחיר מופחת | 164 | 8,500 | 52 | 109,436 |
| רמת השרון | 341/2020 | מכרז פומבי רגיל | 80 | 168,888,889 | 2,111,111 | 216,438 |
השורה האחרונה היא ההפוכה מכל האחרות. ב-מכרז 341/2020 ברמת השרון לא היה סבסוד ולא היה מסלול מוזל — מכרז פומבי רגיל, שוק חופשי, 168.9 מיליון שקל על קרקע ל-80 דירות. שם הקרקע היא כל העסקה, והפיתוח — 216 אלף שקל לדירה — הוא הערה בשוליים.
מה זה אומר עבורך
- קונה דירה בתוכנית מסובסדת: מחיר הקרקע המוזל לא מגיע אליך כהנחה מלאה. הפיתוח מגולגל אל מחיר הדירה, והוא העשרות אלפי השקלים שקובעים מה תשלם.
- יזם: בשני המסלולים נבחנת עסקה אחרת לגמרי. במחיר למשתכן ובדיור במחיר מופחת ההצעה על הקרקע כמעט לא משנה, והתחרות עוברת לתחשיב הביצוע.
- המספר שצריך לבדוק: סך הקרקע והפיתוח יחד. בתיק הזה חשבון הפיתוח — 639.3 מיליון שקל — גדול פי 1.7 מכל מחירי הקרקע ביחד.
- אזהרה: הוצאות פיתוח הן חיוב, לא בהכרח ההוצאה נטו של היזם. בתוכניות המסובסדות באזורי עדיפות לאומית משרד הבינוי והשיכון מסבסד חלק מהפיתוח, והיקף הסבסוד אינו מופיע בנתוני המכרז.
החברה מרוכזת בדרום, והכסף הגדול דווקא לא
לפי פילוח היישובים, באר שבע היא מרכז הפעילות: 25 מגרשים ב-22 מכרזים, קרקע ל-1,738 דירות ב-62.4 מיליון שקל. אופקים מוסיפה 21 מגרשים ב-15 מכרזים, ואילת תשעה. ובכל זאת, מגרש אחד ברמת השרון שקול לפי 1.6 מכל מה שהחברה שילמה על קרקע בבאר שבע, באופקים, באילת ובדימונה יחד.
שאר הקרקע הזולה בתיק מפוזרת בין חריש, באר שבע, אופקים ואילת — כולם יישובים שבהם המדינה שיווקה קרקע למגורים במסלול מוזל.
איך נמדד
נכללו מגרשים שבהם החברה נרשמה כזוכה ונמכרו בפועל, לאורך מכרזים שפורסמו בין 2000 ל-2024. שם החברה מופיע בשלוש-עשרה צורות כתיב שונות וכולן אוחדו לפאנל אחד. השוואת המחיר לדירה נעשתה רק על מגרשים עם 20 דירות ומעלה, כדי שמגרש בודד לא יטה את הקצוות. חשבון הפיתוח הוא חיוב, וייתכן בו סבסוד ממשלתי שאינו מדווח.
קריאה נוספת: כל הזוכים במכרזי רמ"י · מפת מחירי הדירות