כשהמדינה מוכרת קרקע, השעון שמעניין את הקונה מתחיל לרוץ רק אחר כך: מתי תימכר הדירה הראשונה על אותה חלקה. בבדיקת 3,764 חלקות ב-175 יישובים, שבהן נרשמה עסקת קרקע מ-2015 ואילך ואחריה נמכרה דירה באותו מקום, ההמתנה החציונית היא 2.9 שנים. בקריית גת היא 6.9 שנים — הארוכה ביותר מבין 43 היישובים שבהם נצפו 25 חלקות ומעלה, ויותר מפי שניים מהחציון הארצי.
בשורה התחתונה: מעסקת הקרקע ועד הדירה הראשונה שנמכרת על אותה חלקה עוברות בחציון הארצי 2.9 שנים, אבל הפיזור עצום: בקריית גת 6.9 שנים ובבאר שבע 5.9, מול 1.5 שנים בכפר סבא. בכמעט רביע מהחלקות — 865 מתוך 3,764, 23% — חלפו חמש שנים ויותר.
ארבעת היישובים האיטיים הם כולם בדרום
קריית גת, באר שבע, אופקים ושדרות תופסות את ארבעת המקומות הראשונים בהמתנה הארוכה, ושתי הראשונות בפער גדול מכל השאר. זה אותו דרום שמקבל את הקרקע המסובסדת בהיקפים הגדולים ביותר: באופקים ובשדרות לבדן יש כרגע 2,906 דירות בהנחה בשיווק. כלומר היישובים שבהם הקרקע זמינה וזולה יחסית הם גם אלה שבהם הדרך ממנה אל דירה שנמכרת היא הארוכה ביותר.
בקצה השני, ההמתנה הקצרה מופיעה דווקא במרכז הצפוף: כפר סבא 1.5 שנים, ראש העין 1.7, בני ברק 1.8. שם הקרקע יוצאת לשוק כשהתכנון כבר בשל, ולעיתים הדירות נמכרות על הנייר סמוך מאוד לעסקת הקרקע עצמה.
הדירוג: היכן הקרקע הופכת לדירה מהר, והיכן לא
| יישוב | חלקות שנבדקו | המתנה חציונית מעסקת הקרקע לדירה הראשונה |
|---|---|---|
| קריית גת | 46 | 6.9 שנים |
| באר שבע | 133 | 5.9 שנים |
| אופקים | 49 | 4.6 שנים |
| שדרות | 52 | 4.1 שנים |
| חולון | 53 | 3.9 שנים |
| החציון הארצי | 3,764 | 2.9 שנים |
| בית שמש | 73 | 2.1 שנים |
| עפולה | 131 | 2.0 שנים |
| יבנה | 26 | 1.9 שנים |
| בני ברק | 85 | 1.8 שנים |
| ראש העין | 42 | 1.7 שנים |
| כפר סבא | 34 | 1.5 שנים |
המספר הזה הוא הרצפה של ההמתנה, לא התקרה
חלקה נכנסת לבדיקה רק אם כבר נמכרה בה דירה. חלקה שהקרקע בה נמכרה לפני שש שנים ושעדיין לא נמכרה בה דירה אחת אינה נמצאת כאן כלל — ולכן ההמתנה האמיתית ארוכה מזו שבטבלה, והיא ארוכה יותר דווקא ביישובים שנראים איטיים כבר עכשיו. בכיוון ההפוך, 597 חלקות מראות פחות משנה אחת, מה שקורה כשהקרקע מחליפה ידיים אחרי שהבנייה או המכירות בשטח כבר התחילו.
מה זה אומר עבורך
- עוקבים אחרי שכונה חדשה בדרום: מהרגע שהקרקע נמכרת ועד שדירות בכלל מוצעות למכירה באותה חלקה עובר שם טווח של חמש-שש שנים ולא שלוש — וזה עוד לפני מועד המסירה.
- משקיעי קרקע: ההמתנה היא עלות מימון. בקריית גת היא כמעט פי חמישה מכפר סבא, וזה הפרש שלא מופיע במחיר המגרש.
- יזמים: ביישובים האיטיים הפער בין רכישת הקרקע לתזרים הראשון הוא הסיכון המרכזי, יותר מהשומה.
- אם אתם בוחרים בין שני יישובים, שווה להשוות לא רק את מחירי העסקאות בפועל אלא גם את הקצב שבו קרקע הופכת שם לדירה שנמכרת.
- בודקים מגרש ספציפי במכרז פתוח? התחילו מרשימת המכרזים וממחשבון הכדאיות.
איך נמדד
הפאנל: 3,764 חלקות שבהן נרשמה עסקת קרקע מ-2015 ואילך וגם נמכרה אחריה דירה באותה חלקה, ב-175 יישובים. הדירוג העירוני כולל רק יישובים עם 25 חלקות ומעלה, 43 במספר. חלקות שהקרקע בהן נמכרה אך דירה עדיין לא נמכרה אינן בפאנל כלל, ולכן ההמתנה האמיתית ארוכה מהמוצג. שתי צורות הכתיב של תל אביב-יפו אוחדו לרשומה אחת.