חברת אחים אוזן חברה לבניה בע"מ מבאר שבע היא אחת הרוכשות הפעילות ביותר של קרקע מדינה בישראל, ובכל זאת היא כמעט בלתי נראית בטבלאות הזוכים: במאגר מכרזי רשות מקרקעי ישראל שמה מפוצל לתשעה מפתחות שונים. איחוד האיותים מגלה 85 מגרשים ב-68 מכרזים, 5,337 יחידות דיור ב-15 יישובים, תמורת 374.4 מיליון ש"ח קרקע ועוד 639.3 מיליון ש"ח עלויות פיתוח — סך הכל 1.01 מיליארד ש"ח. הזכייה הראשונה במכרז שפורסם ב-20/01/2000, האחרונה במכרז שפורסם ב-04/12/2024.
בשורה התחתונה: לאחר איחוד תשעת האיותים, אחים אוזן היא הזוכה השנייה בתדירות במכרזי רמ"י — 68 מכרזים ו-85 מגרשים, אחרי י.ח. דמרי בלבד (83 מכרזים, 118 מגרשים) — אך רק במקום השביעי בהיקף יחידות הדיור, כי המגרשים שלה קטנים וזולים: 70,157 ש"ח קרקע ליחידת דיור בממוצע.
למה השם נעלם מהדירוגים
שם הזוכה במאגר רמ"י אינו נרשם בכתיב אחיד. אותה חברה נרשמת כ"אחים אוזן חברה לבניה בע"מ", "חברה לבנייה", "חב' לבניה", "חברה לבנין", עם וגם בלי ה"א הידיעה, ובשני מקרים שם החברה שורשר יחד עם הערת "תוספתת ערך מופחת" של המכרז. גם אחרי נרמול הפיסוק התקני (הסרת רווחים, מרכאות, נקודות ומקפים) נותרים תשעה מפתחות נפרדים. הגדול שבהם, לבדו, מדורג במקום 23 בלבד לפי יחידות דיור. הפיצול הזה אינו ייחודי לאוזן — הוא מזיז גם את דמרי, את עמרם אברהם ואת דונה, ולכן הדירוג להלן חושב לאחר איחוד באותה שיטה עבור כל הזוכים.
הפרופיל: פריפריה, מגרשים קטנים, פיתוח יקר מהקרקע
עלויות הפיתוח שהחברה נטלה על עצמה גדולות פי 1.7 ממחיר הקרקע ששילמה — 119,789 ש"ח לעומת 70,157 ש"ח ליחידת דיור. זו החתימה של רכישה במסלולי מחיר מטרה ובאזורי עדיפות לאומית, שבהם המדינה מוכרת את הקרקע במחיר סמלי וגובה את עיקר התמורה כהיטלי פיתוח. שימו לב: חיוב הפיתוח הוא מה שנקבע במסמכי המכרז ולא ההוצאה נטו של היזם — במכרזי מחיר מטרה באזורי עדיפות ניתן סבסוד פיתוח ממשרד הבינוי והשיכון שאינו מסומן בנתונים.
| יישוב | מגרשים | מכרזים | יח"ד | קרקע (מ' ש"ח) | פיתוח (מ' ש"ח) |
|---|---|---|---|---|---|
| באר שבע | 25 | 22 | 1,738 | 62.4 | 198.0 |
| אופקים | 21 | 15 | 842 | 12.5 | 59.3 |
| אילת | 9 | 7 | 642 | 28.0 | 83.9 |
| קרית גת | 2 | 2 | 589 | 13.7 | 116.5 |
| דימונה | 7 | 6 | 235 | 5.0 | 21.3 |
| שדרות | 3 | 1 | 226 | 19.0 | 33.2 |
| רמת השרון | 1 | 1 | 80 | 168.9 | 17.3 |
| 8 יישובים נוספים | 17 | 14 | 985 | 65.0 | 109.9 |
| סך הכל (15 יישובים) | 85 | 68 | 5,337 | 374.4 | 639.3 |
המגרש שעולה יותר מכל השאר יחד
שורה אחת בטבלה חורגת מהתבנית: מגרש א' במכרז 341/2020 ברמת השרון, 80 יחידות דיור, נרכש ב-168.9 מיליון ש"ח — 45.1% מכל הוצאות הקרקע של החברה מאז 2000, על 1.5% מיחידות הדיור שלה. מחיר הקרקע שם הוא 2.11 מיליון ש"ח ליחידה, פי 58.8 מ-35,903 ש"ח ליחידה שהיא שילמה בבאר שבע. הזכייה הגדולה השנייה קטנה ממנה פי 7.7: 237/2015 בבאר שבע, 47 יח"ד ב-22.0 מיליון ש"ח.
מה קרה על הקרקע אחר כך
הצלבה של המגרשים שהחברה זכתה בהם מול מרשם העסקאות לפי גוש-חלקה מראה ש-30 מהם (1,681 יח"ד) נושאים עסקאות דירה בשנים 2023–2025: 381 עסקאות נקיות, במחיר חציוני של 1,350,000 ש"ח. על אותם 30 מגרשים בדיוק, הקרקע עלתה 39,624 ש"ח ליחידה והפיתוח 102,777 ש"ח — יחד 142,401 ש"ח, כ-10.5% ממחיר הדירה החציוני. הקרקע לבדה: 2.9%. לשם השוואה, המדד הארצי שפרסם הדסק — 14.6% — נמדד על פאנל אחר (303 מגרשי רמ"י מול עסקאות על אותן חלקות), ולכן שתי המספרים אינם מחליפים זה את זה. הסתייגות: עסקאות על החלקה אינן בהכרח מכירות של החברה עצמה, וייתכנו בהן מכירות יד שנייה.
ומה עכשיו
בפאנל לא נרשמה זכייה של החברה באף מכרז שפורסם ב-2025 או ב-2026. מי שרוצה לבדוק היכן היא עשויה לחזור יכול לסרוק את מפת המחירים ואת מחשבון הכדאיות מול המכרזים הפתוחים בדרום.
איך נמדד
הפאנל: כל מגרשי רמ"י שנמכרו בפועל ושהזוכה בהם הוא אחים אוזן. הכתיב של שם החברה במאגר אינו אחיד ולכן כל האיותים אוחדו לפני הספירה; אנשים פרטיים בשם אוזן אינם בפאנל. אותו איחוד הוחל על כל הזוכים לצורך הדירוג הארצי, כדי שההשוואה מול י.ח. דמרי תיעשה על בסיס זהה.