במגרש תעסוקה באזור התעשייה הדרום-מזרחי בנתיבות הוגשו 14 הצעות. ההצעה שזכתה עמדה על 9,377,580 שקל; ההצעה שמתחתיה עמדה על 9,377,555 שקל. הפרש: 25 שקל. בדקנו 209 מגרשים שנמכרו בתחרות צפופה — עשר הצעות ומעלה על אותו מגרש — במכרזי רשות מקרקעי ישראל שפורסמו מתחילת 2025. סך ההצעות הזוכות בהם: 6.72 מיליארד שקל. סך הפערים בין כל הצעה זוכה לבין ההצעה הבאה אחריה באותו מגרש: 554 מיליון שקל.
בשורה התחתונה: ב-209 מגרשים שנמכרו בתחרות צפופה מאז תחילת 2025, הזוכה הציע בחציון 6.4% מעל ההצעה הבאה אחריו. בכחמישית מהמגרשים ההכרעה נפלה על פחות מ-2%, ובכשישית מהם הזוכה הציע יותר מ-25% מעל ההצעה הבאה אחריו.
המרווח בין זכייה להפסד הוא בדרך כלל דק
הפער החציוני בין ההצעה הזוכה לזו שאחריה הוא 6.4%. הרביע התחתון של המגרשים הוכרע בפער של עד 2.6%, והרביע העליון בפער של 17.7% ומעלה. במגרשים האלה הוגשו בממוצע 31.3 הצעות לכל מגרש — זו אינה תחרות דלילה שבה הצעה בודדת קובעת את המחיר.
המשמעות ליזם היא לא תיאורטית. בקצה האחד, מגרש למגורים בשכונת בוסתנים בשדרות נסגר בפער של 309 שקלים בין המקום הראשון לשני, מתוך 75 הצעות. בקצה האחר, בארבעה מגרשים — שניים לתעסוקה בבאר טוביה ובחבל יבנה, ושניים למגורים בפתח תקווה — הזוכים התחייבו ל-24 עד 35.8 מיליון שקל מעל כל הצעה אחרת שהוגשה על אותו מגרש.
| מגרש | מספר הצעות | ההצעה הזוכה | ההצעה שאחריה | הפער |
|---|---|---|---|---|
| נתיבות, אזור תעסוקה (329/2025) | 14 | 9,377,580 ש"ח | 9,377,555 ש"ח | 25 ש"ח |
| שדרות, בוסתנים (62/2025) | 75 | 850,859 ש"ח | 850,550 ש"ח | 309 ש"ח |
| פתח תקווה, סירקין (382/2025) | 29 | 166,830,777 ש"ח | 133,466,026 ש"ח | 33.4 מ' ש"ח |
| באר טוביה, אזור תעסוקה (18/2026) | 17 | 143,308,800 ש"ח | 107,481,600 ש"ח | 35.8 מ' ש"ח |
ב-92 מהמגרשים ההצעה הגבוהה לא זכתה — והרשומות לא מסבירות למה
מתוך 209 המגרשים, ב-117 הזוכה הוא גם מי שהציע את הסכום הגבוה ביותר. ב-92 הנותרים הזוכה אינו בעל ההצעה הגבוהה. לתנאי המכרזים יש מגבלות זכייה מוכרות, אך חשוב להיות מדויקים: בנתוני ההצעות אין זיהוי של מציעים שלא זכו, ולכן אי אפשר לקבוע מה מסביר דילוג על הצעה גבוהה במגרש מסוים. הנתון מתאר מה קרה, לא מדוע. הרחבנו על התופעה הזו בכתבה על המגרשים שבהם ההצעה הגבוהה לא לקחה את הקרקע.
וזה קורה דווקא כשהתחרות הארצית מתכווצת
לפי ניתוח של קבוצת יסודות שפורסם במרכז הנדל"ן, במחצית הראשונה של 2026 פורסמו תוצאות עבור 99 מכרזים בלבד, לעומת 268 בתקופה המקבילה ב-2025 — ו-44 מתוך 99 הסתיימו ללא זוכה, שיעור של 44.4%. במילים אחרות: פחות מכרזים מגיעים לקו הסיום, ועל אלה שכן מגיעים התחרות נשארת צפופה.
מה זה אומר עבורך
- אם אתה מתמחר קרקע, המרווח שמפריד בין זכייה להפסד הוא בחציון 6.4% — טעות תמחור קטנה מכריעה.
- תוספת של 2% להצעה הייתה מספיקה לנצח בכחמישית מהמגרשים האלה.
- מצד שני, בכשישית מהמגרשים הזוכה שילם יותר מ-25% מעל ההצעה הבאה אחריו — עלות שנשארת בפרויקט.
- הצעה גבוהה אינה ערובה לזכייה: ב-92 מתוך 209 מגרשים היא לא זכתה.
- היסטוריית ההצעות בכל מגרש פתוחה לעיון בעמודי המכרזים — זו הדרך הזולה ביותר ללמוד את התמחור של המתחרים.
פירוט ההצעות בשני המגרשים הקיצוניים מופיע בעמוד מכרז 329/2025 בנתיבות ובעמוד מכרז 18/2026 בבאר טוביה.
איך נמדד
נתוני WizBid. נכללו רק מגרשים שנמכרו בפועל ושעליהם הוגשו עשר הצעות ומעלה, במכרזים שפורסמו מ-1 בינואר 2025 ואילך — סינון שנועד להוציא הצעות סמליות בודדות שמעוותות את הפער. הפער נמדד מול ההצעה הגבוהה ביותר שמתחת לזוכה באותו מגרש. מציעים שלא זכו אינם מזוהים ברשומות.