במכרזי רמ"י הרגילים, מי שמציע את הסכום הגבוה ביותר על מגרש אמור לקחת אותו. בפועל, ב-1,319 מגרשים שנמכרו במכרזים שפורסמו מ-2019 ואילך הייתה על אותו מגרש הצעה גבוהה יותר שלא זכתה — כולן במכרזים שנושאים סעיף אחד: הגבלה לזכייה אחת בלבד לכל מציע. בלי הסעיף הזה התמונה הפוכה כמעט לחלוטין.
בשורה התחתונה: ב-2,982 מגרשים שנמכרו במכרזים פומביים רגילים שפורסמו מ-2019 ואילך, ההצעה הגבוהה ביותר לא זכתה ב-1,412 מהם. במכרזים ללא סעיף הגבלת זכיות זה קרה ב-2 מגרשים מתוך 653 (0.3%); במכרזים שמגבילים כל מציע לזכייה אחת — ב-1,319 מתוך 1,970 (67%).
ככל שההגבלה חזקה יותר, כך ההצעה הגבוהה מפסידה יותר
ההבדל בין הקבוצות אינו הדרגתי אלא בינארי כמעט: כשאין הגבלה, הכסף הגדול לוקח. הפער החציוני בין ההצעה הגבוהה שנדחתה לבין ההצעה שהתקבלה עומד על כרבע מהסכום — 175,777 שקל במונחי כסף, בחציון.
| סעיף הגבלת הזכיות | מגרשים שנמכרו | ההצעה הגבוהה לא זכתה | שיעור | פער חציוני (%) |
|---|---|---|---|---|
| אין סעיף | 653 | 2 | 0.3% | — |
| זכייה אחת | 1,970 | 1,319 | 67.0% | 24.7% |
| שתי זכיות | 113 | 35 | 31.0% | 23.2% |
| שלוש זכיות | 180 | 44 | 24.4% | 26.0% |
| ארבע ומעלה | 66 | 12 | 18.2% | 10.5% |
מי שמרגיש את זה הכי חזק הוא קונה מגרש לבנייה עצמית
בתוך המכרזים שמגבילים לזכייה אחת, התופעה מרוכזת בצמודי קרקע: ב-1,063 מתוך 1,332 מגרשים כאלה (79.8%) ההצעה הגבוהה לא זכתה, לעומת 170 מתוך 401 מגרשי בנייה רוויה (42.4%). במגרש חציוני מהסוג הזה היו ארבע הצעות גבוהות מזו שזכתה, ובמגרש אחד היו 29. המכרזים הבולטים בשנתיים האחרונות הם 125/2024 בבאר שבע — 140 מתוך 165 מגרשים שנמכרו — ו-29/2024 בנתיבות, 130 מתוך 158.
נתון אחד מחזק את הקשר לסעיף: באותם 1,970 מגרשים נרשמו 1,847 שמות זוכים שונים — כלומר כמעט כל זוכה לקח מגרש אחד. ספירת השמות מקורבת, משום שאותה ישות נכתבת לעיתים ביותר מדרך אחת, וההטיה דווקא מגדילה את מספר השמות.
מה הרישום לא אומר
הרישום מתעד את סכומי ההצעות ואת הזוכה, אך לא מסמן מדוע הצעה מסוימת לא נבחרה, ואינו נושא את זהותם של המציעים שלא זכו. לכן אי אפשר להוכיח לגבי מגרש בודד שההגבלה היא שחסמה את ההצעה הגבוהה; מה שכן נמדד הוא שהתופעה כמעט אינה קיימת במכרזים ללא הסעיף וקיימת בשני שלישים מהמגרשים עם הסעיף. ייתכנו גם סיבות אחרות לפסילת הצעה.
מה זה אומר עבורך
- קונה מגרש לבנייה עצמית: בדקו בתנאי המכרז כמה זכיות מותרות לכל מציע — זה משנה את משמעות ההצעה שלכם יותר מכל מספר אחר בחוברת.
- פער של כרבע: הצעה גבוהה במיוחד אינה קונה ודאות; בחציון, ההצעה שנדחתה הייתה גבוהה בכ-24.7% מזו שהתקבלה.
- פיזור: במכרז רב-מגרשים עם הגבלה לזכייה אחת, הצעה על מגרש שפחות נצפה שווה יותר מהצעה גבוהה על המגרש המבוקש.
- יזם: בבנייה רוויה ההשפעה חלשה יותר — 42.4% מהמגרשים — אך אינה זניחה.
- לפני הגשה: ראו אילו מכרזים פתוחים ובאילו תנאים, למשל ב-מכרזים הפתוחים כרגע בתל אביב.
איך נמדד
נכללו מגרשים שנמכרו במכרזים פומביים רגילים שפורסמו מ-2019 ואילך, ושההצעה הזוכה בהם רשומה במרשם ההצעות. "ההצעה הגבוהה לא זכתה" פירושו שנרשמה על המגרש הצעה גבוהה ממנה שלא סומנה כחריגה. "אין סעיף" פירושו שלא נרשמה הגבלה — השדה אינו מלא בכל מכרז. הפער בין הקבוצות חוזר בכל שנה בנפרד. הפערים הם חציונים.
