בין שני מגרשים שבהם זכתה י.ח. דמרי במכרזי רשות מקרקעי ישראל, מחיר הקרקע לדירה נפרד פי 927. בתל אביב שילמה החברה 450 מיליון שקל על מגרש אחד ל-275 דירות — 1,636,364 שקל על הקרקע של כל דירה. בבאר שבע, במכרז מחיר מטרה, שילמה 360 אלף שקל על מגרש ל-204 דירות — 1,765 שקל לדירה. אותה חברה, אותה מדינה, הפרש של שלוש סדרי גודל. ההסבר לא נמצא בהצעה שהוגשה, אלא בשורה שמתחתיה.
בשורה התחתונה: מחיר הקרקע במכרזי רמ"י הוא לא העלות האמיתית של הקרקע. באותו מגרש בבאר שבע שבו הקרקע עלתה 360 אלף שקל, חשבון הפיתוח שהוטל על היזם היה 47.7 מיליון שקל — 233,869 שקל לכל דירה, פי 132 ממחיר הקרקע. מתוך 118 מגרשים שבהם לחברה יש שני הנתונים, ב-102 חשבון הפיתוח היה גדול ממחיר הקרקע.
רבע מאה, 1.73 מיליארד שקל, 11,274 דירות
י.ח. דמרי היא אחת הרוכשות הגדולות של קרקע מדינה בישראל. מאז יולי 2000 היא זכתה ב-85 מכרזי רמ"י, על 120 מגרשים ב-24 יישובים, בהיקף הצעות מצטבר של 1.729 מיליארד שקל, ובהם תכנון ל-11,274 יחידות דיור. הזכייה האחרונה שנרשמה היא במכרז שנסגר ב-31 באוגוסט 2026, בנתיבות.
הפריסה דרומית במספר המגרשים — 74 מתוך 120 המגרשים נמצאים בבאר שבע, בנתיבות, באופקים, בשדרות ובמיתר — אבל הכסף הגדול הוא במרכז: המגרש בתל אביב (450 מיליון שקל), שלושה מגרשים בנתניה (255.7 מיליון) ומגרש ברמת גן ל-205 דירות (225 מיליון). חמשת המגרשים האלה לבדם הם 54% מסך ההצעות של החברה מאז 2000.
ככל שהקרקע זולה יותר, חשבון הפיתוח גדול יותר
זו לא אנומליה אלא המבנה של מכרזי מחיר מטרה ודיור מוזל: המדינה מגבילה את מחיר הקרקע, ובמקביל מטילה על הזוכה את עלויות הפיתוח — כבישים, ביוב, תשתיות, מבני ציבור — שנקבעות על ידי הרשות ולא נתונות לתחרות. התוצאה היא שבמגרשים הזולים לכאורה חשבון הפיתוח הוא כמעט כל העלות. אצל דמרי, סך ההצעות על 118 המגרשים האלה היה 1.715 מיליארד שקל וסך חשבונות הפיתוח 1.689 מיליארד — כמעט אחד לאחד. סייג אחד: בחלק ממכרזי מחיר מטרה באזורי עדיפות לאומית משרד הבינוי והשיכון מסבסד חלק מהוצאות הפיתוח, ולכן הסכום הרשום במכרז אינו בהכרח ההוצאה נטו של היזם.
| יישוב ומכרז | יח"ד | קרקע לדירה | פיתוח לדירה | סה"כ לדירה |
|---|---|---|---|---|
| תל אביב, 267/2024 | 275 | 1,636,364 ₪ | 167,936 ₪ | 1,804,299 ₪ |
| רמת גן, 11/2023 | 205 | 1,097,561 ₪ | 115,545 ₪ | 1,213,106 ₪ |
| אופקים, 156/2026 | 511 | 126,810 ₪ | 154,103 ₪ | 280,913 ₪ |
| קרית גת, 14/2024 | 263 | 86,412 ₪ | 147,588 ₪ | 234,000 ₪ |
| יבנה, 87/2025 | 200 | 67,500 ₪ | 256,457 ₪ | 323,957 ₪ |
| באר שבע, 331/2024 | 204 | 1,765 ₪ | 233,869 ₪ | 235,633 ₪ |
מה זה אומר עבורך
- כשכותרת מספרת שקרקע לדירה נמכרה באלפי שקלים — חפשו את חשבון הפיתוח. הוא בדרך כלל גדול יותר.
- בדירה מוזלת, חשבון הקרקע והפיתוח יחד בדרום נע סביב 235–325 אלף שקל לדירה לפי תנאי המכרז, ולא סביב אלפי שקלים.
- בתל אביב וברמת גן הקרקע לבדה היא 1.1–1.64 מיליון שקל לדירה — זה הרצפה שממנה מתחיל מחיר הדירה שם.
- יזם שמשתתף במכרז מחיר מטרה מתחרה בפועל על מרווח קטן, כי רוב ההוצאה שלו קבועה מראש.
אותה תמונה נראתה גם בכרמי גת ובבית שמש, שם רק חמישית מהתשלום על מגרש אחד הייתה הקרקע עצמה. את המגרשים עצמם אפשר לבחון במכרז תל אביב 267/2024 ובמכרז באר שבע 331/2024.
דיווחי עיתונות על זכיות החברה בנתיבות בסוף אוגוסט נקבו בכ-211 מיליון שקל. רשומות רמ"י לאותם ארבעה מגרשים מראות 126.8 מיליון שקל בהצעות ועוד 84.6 מיליון שקל בחשבון הפיתוח — יחד 211.3 מיליון שקל. הפער בין הכותרת לסכום ההצעה הוא, שוב, חשבון הפיתוח.
איך נמדד
נכללו רק מגרשים שנמכרו בפועל ושנרשמה בהם הצעה זוכה. שם החברה מופיע ברשומות ב-19 כתיבים שונים, ואוחדו כאן לחברות אותה קבוצה; רשומות של אנשים פרטיים בעלי אותו שם משפחה לא נכללו. חשבון הפיתוח נקבע על ידי הרשות ואינו חלק מההצעה. מספר הדירות הוא זה שרשום במכרז.