רשות מקרקעי ישראל שיווקה בקריית גת יותר דירות במסלול מחיר מטרה מאשר בכל עיר אחרת בישראל: 11,377 דירות על 41 מגרשים, בשבעה מכרזים שנמכרו מאז 2023. על כל דירה כזו שילמו היזמים הזוכים 32,306 שקל עבור הקרקע — ו-200,074 שקל עבור הפיתוח. החלק היקר איננו הקרקע אלא מה שמחבר אותה לעיר: הכביש, הביוב, המים והחשמל. הוא יקר ממנה פי 6.2.
בשורה התחתונה: בקריית גת הוצאות הפיתוח לדירה גבוהות פי 6.2 ממחיר הקרקע — 200,074 שקל מול 32,306 שקל. יחד מסתכמים שני הרכיבים בכ-232 אלף שקל לדירה, כ-13% ממחיר דירה חציונית בעיר בשוק החופשי ב-2025, שעמד על 1.78 מיליון שקל.
למה הקרקע כמעט לא עולה כסף
זה בדיוק מה שמסלול מחיר מטרה נועד לעשות. המדינה מוזילה את רכיב הקרקע כדי שהיזם יוכל למכור חלק מהדירות בהנחה קבועה מראש. בשכונה הצפונית נקבע שמחצית הדירות ישווקו בהנחה לזכאי משרד השיכון ומחצית בשוק החופשי; בכרמי גת מערב שיעור הדירות המוזלות גבוה יותר — 60%. כשמחיר הקרקע יורד, מה שנשאר על השולחן הוא חשבון התשתיות — והוא לא יורד.
אפשר לראות את זה במכרז אחד שכוסה בעיתונות: על 263 דירות בצפון העיר שילמה הזוכה, י.ח דמרי בנייה ופיתוח, "61 מיליון שקל כולל הוצאות פיתוח", כלשון מרכז הנדל"ן. הנתונים שלנו מפרקים את הסכום הזה לשניים: 22.7 מיליון שקל על הקרקע ו-38.8 מיליון שקל על הפיתוח. באותו מכרז נקבע כי 131 מהדירות יימכרו בהנחה של 25%, ולא יותר מ-600 אלף שקל הנחה לדירה.
בכל שבעת המכרזים הפיתוח יקר מהקרקע
| מכרז | שכונה | מגרשים שנמכרו | דירות | קרקע לדירה | פיתוח לדירה |
|---|---|---|---|---|---|
| 128/2023 | צפון | 18 | 4,566 | 39,286 ₪ | 162,032 ₪ |
| 190/2023 | כרמי גת מערב | 5 | 1,488 | 14,442 ₪ | 223,541 ₪ |
| 231/2023 | מערב | 4 | 1,248 | 8,918 ₪ | 243,578 ₪ |
| 232/2023 | צפון | 2 | 602 | 22,892 ₪ | 144,074 ₪ |
| 14/2024 | קריית גת צפון | 1 | 263 | 86,412 ₪ | 147,588 ₪ |
| 436/2024 | קריית גת מערב | 9 | 2,860 | 35,901 ₪ | 228,672 ₪ |
| 9/2026 | קריית גת מערב | 2 | 350 | 46,744 ₪ | 343,533 ₪ |
| סך הכול | — | 41 | 11,377 | 32,306 ₪ | 200,074 ₪ |
המכרז העדכני ביותר בסדרה, 9/2026, נושא את חשבון הפיתוח הגבוה ביותר לדירה — 343,533 שקל. הגדול בסדרה הוא 128/2023, שבו נמכרו 18 מגרשים ובהם 4,566 דירות — כ-40% מכלל הדירות שנמכרו בעיר במסלול; אחריו 436/2024, עם תשעה מגרשים ו-2,860 דירות. לא כל מגרש נמכר: מתוך 57 המגרשים שהוצעו בשבעת המכרזים האלה, 41 קיבלו זוכה.
מה זה אומר עבורך
- אם חיפשת "מחיר למשתכן בכרמי גת" — המכרזים האלה הם מסלול מחיר מטרה, ענף אחר של דירה בהנחה. ההנחה נקבעת בתנאי המכרז עצמו, ולכן היא משתנה ממכרז למכרז.
- צפי ההיצע בעיר גדול: 11,377 דירות כבר נמכרו ליזמים ונמצאות בשלבי תכנון ובנייה — זו הסיבה שקריית גת מובילה את הרשימה הארצית.
- עלות התשתיות מגולמת במחיר הדירה הסופי, גם כשהקרקע זולה. שכונה חדשה לגמרי יקרה לפתח יותר משכונה שמתחברת לתשתית קיימת.
- הפער בין 232 אלף שקל שמשולמים למדינה לבין 1.78 מיליון שקל של דירה בשוק מזכיר שרוב מחיר הדירה נוצר בבנייה, במימון וברווח היזם — לא ברכישת הקרקע.
אפשר להשוות את מחירי העסקאות בשכונות העיר במפת המחירים, ולחשב תרחישים במחשבון.
איך נמדד
הפאנל: מכרזי מחיר מטרה בקריית גת שבהם נרשמה בפועל תמורה זוכה — 41 מגרשים בשבעה מכרזים. מגרשים שלא נמכרו ומכרזים שבוטלו אינם נכללים, והסכומים לדירה חושבו על אותם מגרשים עצמם. חשוב: בחלק ממכרזי מחיר מטרה משרד הבינוי נושא בחלק מהוצאות הפיתוח, ולכן הסכום שנקבע במכרז אינו בהכרח ההוצאה נטו של היזם. מחירי השוק — עסקאות דירות בעיר ב-2025.