בין 2019 ל-2026 הוכרעו במכרזים הפומביים הרגילים של רשות מקרקעי ישראל 2,798 מגרשים שבהם הוגשה יותר מהצעה אחת — 669 מכרזים ב-182 יישובים. ב-1,470 מהם, 52.5%, ההצעה הכספית שדורגה ראשונה על המגרש לא היא שזכתה בו. במגרשים האלה ההצעה שדורגה ראשונה הייתה גבוהה מההצעה הזוכה ב-24.6% בחציון — פער חציוני של 196,559 ש"ח למגרש. אלה נתוני WizBid, מתוך 310 אלף ההצעות שרמ"י מפרסמת בתום כל מכרז.
בשורה התחתונה: במכרזי רמ"י ההצעה הגבוהה ביותר אינה זוכה אוטומטית — ביותר מחצית מהמגרשים התחרותיים היא הפסידה. הסיבה ברוב המכריע של המקרים אינה פסילה של המציע — ב-1,370 מתוך 1,470 המגרשים ההצעה הגבוהה כלל לא סומנה כלא תקינה — אלא תקרת הזכייה: כשמכרז מגביל כל מציע לזכייה במגרש אחד, אותו מציע שהציע הכי הרבה על כמה מגרשים מקבל רק אחד מהם, והשאר עוברים למדרג הבא.
התקרה היא ההסבר — והנתונים מודדים אותה
שיעור המקרים שבהם ההצעה הגבוהה הפסידה משתנה פי עשרה לפי מגבלת הזכייה שרמ"י קובעת במכרז. במכרזים שבהם כל מציע רשאי לזכות במגרש אחד בלבד — בדרך כלל מכרזי בנייה עצמית שבהם משתתפים פרטיים מגישים הצעות על עשרות מגרשים במקביל — ההצעה הגבוהה לא זכתה ב-70.7% מהמגרשים. במכרזים ללא תקרה מגבילה, השיעור צונח ל-6.7%.
| מגבלת הזכייה במכרז | מגרשים תחרותיים | ההצעה הגבוהה הפסידה | שיעור | הצעות למגרש (ממוצע) |
|---|---|---|---|---|
| מגרש אחד למציע | 1,894 | 1,340 | 70.7% | 59.2 |
| שני מגרשים למציע | 90 | 36 | 40.0% | 13.1 |
| שלושה מגרשים למציע | 140 | 41 | 29.3% | 9.1 |
| ארבעה-חמישה מגרשים למציע | 7 | 0 | 0.0% | 2.7 |
| תקרה שאינה מגבילה בפועל | 113 | 16 | 14.2% | 12.7 |
| לא הוגדרה תקרה | 554 | 37 | 6.7% | 10.8 |
| סך הכל | 2,798 | 1,470 | 52.5% | — |
המנגנון מתועד גם מחוץ לנתונים. בסיקור שני מכרזי הענק בקריית גת מספטמבר 2023 — 128/2023 (20 מגרשים, 5,168 יח"ד) ו190/2023 (11 מגרשים, 3,411 יח"ד) — דווח שחברת בנייה יכלה לזכות בשלושה מתחמים לכל היותר, ושהזוכה במגרש נקבעה כמי שהצעתה "דורגה ראשונה במגרש מסוים וגם שההפרש בין ההצעה הזו להצעה שבמקום השני באותו מגרש היה הגדול ביותר" — כלומר דירוג ראשון ופער, ולא גובה ההצעה לבדו. שני המכרזים האלה הם מסוג "מחיר מטרה" ולכן אינם נכללים בפאנל הנמדד כאן. במכרזים הפומביים הרגילים בקריית גת נמדדו 41 מגרשים תחרותיים, וב-31 מהם — 75.6% — ההצעה שדורגה ראשונה לא זכתה, שיעור גבוה בהרבה מ-52.5% הארצי.
כמה כסף מדובר
סכימת הפערים בין ההצעה שדורגה ראשונה לזוכה מגיעה ל-2.66 מיליארד ש"ח, לאחר נטרול 38 מגרשים שבהם ההצעה הגבוהה עלתה פי שלושה ויותר על הזוכה — הצעות שאינן סבירות כלכלית. הקיצוני שבהם הוא מגרש דיור מוגן במכרז 450/2024 במועצה האזורית גולן: ההצעה הראשונה בדירוג עמדה על 642 אלף ש"ח והמגרש נמסר תמורת 12,409 ש"ח בלבד — פי 51.7. 38 החריגים האלה הם מגרשים קטנים, וסך הפערים שלהם נמוך מ-90 מיליון ש"ח. ראוי להדגיש שהסכום הזה אינו "הפסד" למדינה: התקרה היא בחירת מדיניות שנועדה למנוע ריכוזיות ולפזר מגרשים בין יזמים ורוכשים רבים, והמחיר שלה הוא ויתור על ההצעה הגבוהה ביותר בכל מגרש.
הפער הגדול ביותר במגרש בודד בטווח הסביר נרשם במכרז 190/2024 ברמת גן (1,200 יח"ד): ההצעה הגבוהה עמדה על 458.2 מיליון ש"ח, והמגרש נמסר לזוכה שהציע 301.8 מיליון — פער של 156.4 מיליון ש"ח, 51.8%. במכרז 277/2024 בתל אביב-יפו (2,606 יח"ד), שבו התקרה עמדה על שבעה מגרשים למציע, שלושה מגרשים נמסרו למדורגים במקום השלישי והרביעי, בפערים של 79.6 עד 120.3 מיליון ש"ח.
מה זה אומר למי שמגיש הצעה
למגיש הצעה במכרז רב-מגרשים, הנתונים משנים את חישוב הסיכון: להציע את המקסימום על מגרש אחד לא מבטיח אותו, ולהציע על מגרשים רבים במקביל מגדיל את הסיכוי לזכות — אך לא בהכרח במגרש המועדף. ליזם שמפסיד למרות הצעה גבוהה, המדרג נשמר: ב-1,470 המקרים האלה מישהו זכה במחיר נמוך יותר. לרוכש בבנייה עצמית, שבה מרוכזת רוב התופעה, המשמעות הפוכה — התקרה היא בדיוק מה שמונע ממשקיע יחיד לסגור עשרות מגרשים בבת אחת.
איך נמדד
הפאנל כולל 2,798 מגרשים מסוג "מכרז פומבי רגיל" בלבד, שבהם הוגשו לפחות שתי הצעות והוכרז זוכה יחיד. מכרזי "מחיר מטרה", "מחיר למשתכן", עמידר, דיור להשכרה, ייזום והרשמה והגרלה אינם בפאנל — ולכן גם מכרזים מוכרים מהסיקור העיתונאי, כמו אלה של קריית גת, אינם נספרים בו. מכרזי "דיור במחיר מופחת" ממחישים למה: בהם הזוכה מדורג ראשון רק ב-8 מתוך 137 מגרשים, כלומר כלל ההכרעה שונה לחלוטין ואינו "ההצעה הגבוהה זוכה". "ההצעה הגבוהה" נמדדת כאן לפי ההצעה שדורגה ראשונה; ב-7 מגרשים סכומה זהה לסכום ההצעה הזוכה. שדה סימון ההצעה הזוכה מאוכלס בנתוני רמ"י מ-2020 ואילך — 2,797 מהמגרשים הוכרעו מ-2020, ואחד בינואר 2019. ראו גם: היישוב המשווק ביותר של רמ"י ב-2026 ומכרזים פתוחים כעת.