מתחילת 2023 נמכרו במכרזי רשות מקרקעי ישראל 2,221 מגרשים שבהם תועדה יותר מהצעה אחת. בכל אחד מהם אפשר להעמיד את ההצעה הזוכה מול זו שדורגה מתחתיה, וההפרש ביניהן הוא המרווח שבו הוכרע המכרז. סכום כל המרווחים האלה: כ-7.7 מיליארד ש"ח.
בשורה התחתונה: ככל שנרשמו יותר הצעות על מגרש, כך הצטמצם הפער בין הזוכה לשנייה. במגרשי צמודי קרקע, עם חציון של 57 הצעות למגרש, הפער החציוני הוא 8%. במגרשי בנייה רוויה, עם חציון של תשע הצעות בלבד, הוא 18.5% — יותר מפי שניים.
| ייעוד | מגרשים | חציון הצעות למגרש | פער חציוני מהשנייה | מגרשים בפער מעל 25% | סך הפער (מ' ש"ח) |
|---|---|---|---|---|---|
| צמודי קרקע | 1,129 | 57 | 8.0% | 15.1% | 100 |
| בנייה רוויה | 739 | 9 | 18.5% | 42.2% | 4,503 |
| תעסוקה | 143 | 13 | 18.4% | 41.3% | 348 |
| אחר (דיור מוגן, אנרגיה, כרייה) | 210 | 4 | 24.7% | 50.0% | 2,760 |
למה דווקא בתחרות הצפופה הפער קטן
חלק מהתשובה הוא חשבוני: ככל שמוגשות יותר הצעות על אותו נכס, כך גדל הסיכוי ששתי ההצעות הגבוהות ייפלו קרוב זו לזו. מגרש שמושכים אליו עשרות מציעים מייצר צפיפות כזו בקצה העליון; מגרש שמקבל ארבע הצעות לא.
הסבר אפשרי נוסף נוגע לאופי הנכס. מגרש לבית אחד הוא מוצר אחיד שערכו מוכר לכל המציעים באזור, ולכן ההצעות מתכנסות. מתחם ל-500 יחידות דיור מתומחר אצל כל יזם אחרת — לפי תמהיל הדירות שהוא מתכנן, לוח הזמנים ומחיר הכסף שלו — וההפרשים בין הערכות השווי נשארים גדולים. חשוב לומר מה הנתון הזה איננו: פער קטן אינו מעיד שהקרקע זולה, ופער גדול אינו ראיה לטעות של הזוכה.
רמת גן 2024: 229 מיליון ש"ח מעל ההצעה הבאה
הפער השקלי הגדול ביותר במגרש מגורים בפאנל נרשם במכרז 190/2024 ברמת גן. על מגרש בקיבולת 684 יחידות דיור הוגשו ארבע הצעות בלבד; הזוכה שילם 659.6 מיליון ש"ח, מול 430.2 מיליון בהצעה שמתחתיו — פער של 53.3%. באותו מכרז, מגרש שני בקיבולת 516 יחידות נסגר ב-458.2 מיליון מול 301.8 מיליון, פער של 51.8%. שני המגרשים יחד: כ-386 מיליון ש"ח מעל המתחרים הקרובים.
הפערים הגדולים ביותר בכלל הפאנל נרשמו דווקא מחוץ למגורים — במכרזי כרייה ואנרגיה מתחדשת, שבהם מספר המציעים קטן והערכות השווי רחוקות זו מזו.
מה זה אומר עבורך
- ליזם: מכרז עם מעט מציעים הוא לא בהכרח מציאה. שם נמצאים הפערים הגדולים, ושם קל להוסיף עשרות אחוזים מעבר למתחרה הקרוב.
- לרוכש מגרש לבנייה עצמית: בתחרות של עשרות הצעות, ההפרש בין הזוכה לבא אחריו הוא בדרך כלל חד-ספרתי. ההגשה מוכרעת בשוליים צרים.
- הסכומים בטבלה הם מחיר הקרקע בלבד. הוצאות הפיתוח נגבות בנפרד ויכולות לשנות את התמונה הכלכלית.
- לפני הגשה שווה לבדוק כמה הצעות נרשמו במכרזים קודמים באותו יישוב, ואת טבלת הזוכים.
הרקע: פחות מכרזים, פחות מתחרים
הבדיקה נעשית בתקופה שבה היקף השיווק מצטמצם. לפי מרכז הנדל"ן, במחצית הראשונה של 2026 פורסמו תוצאות של 99 מתחמים במכרזי מגורים לעומת 743 במחצית המקבילה של 2022 — "מדובר בצניחה מצטברת של כ-87% בתוך ארבע שנים". פחות מכרזים בשוק פירושם, בין היתר, פחות נקודות ייחוס לתמחור.
איך נמדד
הפאנל: מגרשים במכרזים שפורסמו מתחילת 2023 ושתועדה בהם יותר מהצעה אחת. הפער חושב בין ההצעה הגבוהה לזו שמתחתיה, על הערכים שנצפו, והחציון על כל המגרשים בקבוצה. הסכומים הם מחיר הקרקע בלבד, בלי הוצאות פיתוח ומע"מ. מגרשים שקיבלו הצעה אחת אינם בפאנל, ולכן אינו מייצג את כלל המכרזים.
קריאה נוספת: מחפשים מגרש במעלה עירון?