מתל אביב ועד טירה, אותו אחוז בדיוק: מה באמת אומר מחיר המינימום במכרזי רמ"י

בשלושה־עשר מכרזי מגורים פתוחים של רשות מקרקעי ישראל, מחיר המינימום שממנו מתחילות ההצעות הוא בדיוק אותו שיעור מהשומה שהרשות עצמה ערכה למגרש: 13.65%. זה נכון בתל אביב יפו ובטירה, בקרית גת וברמלה, ביהוד-מונוסון ובמעלה אדומים — 24 מגרשים ב-11 יישובים, 4,373 יחידות דיור. מתוך 28 מכרזי המגורים הפתוחים שבהם מפורסמים גם שומה וגם מחיר מינימום, אלה שני שלישים מהיחידות.

בשורה התחתונה: מחיר המינימום במכרז של רמ"י אינו הערכת שווי של המגרש אלא שיעור קבוע מהשומה. ב-78 מכרזים שהוכרעו ונפתחו באותו שיעור, ההצעה הזוכה הייתה בחציון 78.3% מהשומה — ופי 5.74 ממחיר המינימום שהופיע במודעה.

אותו שיעור בתל אביב ובטירה, למרות פער של פי 17.6 בשומה לדירה

השומות עצמן רחוקות זו מזו מאוד. בשני מכרזי תל אביב הפתוחים השומה היא 264.4 ו-281.2 מיליון שקל על 256 ו-342 יחידות; בטירה היא 7.1 מיליון שקל על 120 יחידות — פער של פי 17.6 בשומה לדירה. מחיר הפתיחה, לעומת זאת, יוצא מאותו חישוב בדיוק בשני המקומות. זה אומר שמחיר המינימום אינו אומר דבר על כמה הקרקע שווה ביחס למקומות אחרים, אלא רק מהי השומה של אותו מגרש — מחולקת באותו מקדם.

כל המכרזים הפתוחים שבהם מחיר המינימום הוא 13.65% מהשומה. בביתר עילית מדובר בשלושה מתוך ארבעת מגרשי המכרז, שכולו מונה 1,047 יח"ד — כפי שדווח כאן בספטמבר.

מי שקרא במינימום הערכת שווי, קרא את המספר הלא נכון

אותו שיעור פתיחה מופיע גם בעבר, ושם אפשר לראות מה קרה בסוף. ב-78 מכרזים שהוכרעו מ-2021 ואילך ב-26 יישובים, 168 מגרשים נמכרו בפועל — קרקע ל-29,540 דירות. סך ההצעות הזוכות עליהם היה 20.32 מיליארד שקל, מול 3.74 מיליארד שקל במחירי המינימום של אותם מגרשים ו-27.4 מיליארד שקל בשומות שלהם: פי 5.43 ממחיר הפתיחה, ו-74.2% מהשומה. בחציון המגרש הבודד — פי 5.74 ו-78.3%.

הפיזור גדול: 34 מ-168 המגרשים נמכרו מעל השומה, והטווח נע בין 17.4% מהשומה ועד 182% ממנה. באותו שיעור פתיחה נותרו גם 49 מגרשים שלא נמכרו כלל, פזורים על 39 מכרזים. כלומר מחיר הפתיחה הנמוך אינו הנחה, והוא גם לא תקרה: הוא רק נקודת הפתיחה שרמ"י בחרה כדי שההצעות יתחילו לזרום.

מה זה אומר עבורך

• רוצה לדעת מה המדינה חושבת שהקרקע שווה? חלק את מחיר המינימום ב-0.1365 — התוצאה היא השומה של אותו מגרש, והיא מתפרסמת בחוברת המכרז.
• מחיר מינימום נמוך ליחידת דיור אינו עדות לקרקע זולה, אלא לשומה נמוכה — או לשומה גבוהה שחולקה באותו מקדם.
• הציפייה הסבירה ליזם: בסביבות שלושה רבעים מהשומה, לא בסביבות מחיר הפתיחה.
• לקונה דירה: מחיר הפתיחה שמופיע בכתבות אינו מה שישולם על הקרקע, ולכן גם לא מה שיגולגל אל מחיר הדירה.
• שיעור פתיחה אחר אינו בהכרח מסלול שיווק אחר: 45.5%, השיעור הבא בתפוצה לפי מספר המכרזים הפתוחים, מופיע אצלנו גם בבנייה רוויה וגם בצמודת קרקע. את השיעור יש לקרוא מחוברת המכרז עצמה.

מה כן כתוב בכללים

כללי מועצת מקרקעי ישראל קובעים שמחיר המינימום במכרז נגזר כאחוז מאומדן השמאי, ומפרטים שיעורים שונים לבנייה רוויה ולבנייה נמוכה. הרשומות שלנו מציגות את התוצאה — אותו שיעור, שוב ושוב — אך אינן מציינות איזה כלל הפיק אותו, ולכן איננו קובעים כאן מה החישוב שמאחוריו.

המכרז הגדול ברשימה נסגר בעוד שמונה ימים: 186/2026 במעלה אדומים, שעליו הרחבנו בכתבה נפרדת. אחריו בגודלו המכרז הגדול בתולדות ביתר עילית, ורק אחריו 246/2025 בתל אביב.

איך נמדד

נכללו מכרזי מגורים פתוחים שמועד ההגשה בהם עוד לא חלף ושמפורסמים בהם גם שומה וגם מחיר מינימום — 28 מכרזים, 192 מגרשים. היחס חושב לכל מגרש בנפרד ולא על סכומים. פאנל ההכרעות כולל רק מגרשים שנמכרו בפועל; מגרשים שלא נמכרו נמנו בנפרד. מגרש שאין בו שומה או מחיר מינימום אינו נכלל באף צד; מכרזים שבוטלו הוצאו. התאריכים בשעון ישראל.