מכרז 135/2026 של רשות מקרקעי ישראל בבית שמש הוכרע ב-5 באוקטובר 2026. מדובר במגרש אחד בשכונת נווה שמיר, בשטח 6,051 מ"ר, שעליו זכויות ל-108 יחידות דיור לצד שטחי מסחר ותעסוקה. הזוכה, אורבנה ב. בלוי בית שמש בע"מ, תשלם על המגרש 113,123,806 שקל. אבל רק 22,770,770 שקל מהסכום הזה הם מחיר הקרקע. היתר — 90,353,036 שקל, 80% מהחשבון — הוא הוצאות הפיתוח שנגבות לצידה.
בשורה התחתונה: על המגרש בנווה שמיר שולמו 113.1 מיליון שקל, אך מחיר הקרקע עצמה היה 22.8 מיליון שקל בלבד — חמישית מהסכום. בחלוקה ל-108 הדירות, התשלום למדינה מגיע ל-1,047,443 שקל ליחידה לפני שהונחה בה לבנה אחת.
הסכום שפורסם אינו מחיר הקרקע
דיווחי העיתונות על הזכייה מנו כ-113 מיליון שקל, כ-109 מיליון שקל להצעה המתחרה וכ-150 מיליון שקל לשומת הרשות. שלושת המספרים האלה מתיישבים עם רשומות המכרז רק כאשר מחברים את הקרקע ואת הפיתוח יחד — וזו בדיוק הנקודה. על רכיב הקרקע הפער בין שתי ההצעות היה 21.3%: 22,770,770 שקל מול 18,770,026 שקל. על החשבון הכולל, שבו חלק הפיתוח זהה לשני המציעים, הפער מתכנס ל-3.7%. התחרות נוגעת בפועל בחמישית אחת של המחיר; ארבע החמישיות הנותרות נקבעו לפני שנפתחה תיבת ההצעות.
חשבון פיתוח שרק תשעה מכרזים בישראל עוברים
836,602 שקל ליחידת דיור הוא חשבון הפיתוח במכרז הזה. מתוך 408 מכרזי מגורים שפורסמו מאז 2024 ושבהם דווח חשבון פיתוח, רק בתשעה הוא גבוה יותר ליחידה, והחציון עומד על 196,551 שקל — פי 4.3 פחות. שומת הרשות לקרקע, 59,440,000 שקל, הייתה גבוהה פי 2.6 מההצעה שזכתה; מחיר המינימום היה 16,227,120 שקל. על מגרש של 6,051 מ"ר במרכז שכונה חדשה בעיר שבה נמכרו 1,537 דירות בחצי הראשון של 2026 — הוגשו שתי הצעות בלבד.
| רכיב | סכום (ש"ח) | ליחידת דיור |
|---|---|---|
| מחיר הקרקע (ההצעה הזוכה) | 22,770,770 | 210,840 |
| הוצאות פיתוח | 90,353,036 | 836,602 |
| סך התשלום למדינה | 113,123,806 | 1,047,443 |
| ההצעה השנייה (רכיב הקרקע) | 18,770,026 | 173,797 |
| שומת רמ"י לקרקע | 59,440,000 | 550,370 |
| מחיר מינימום לקרקע | 16,227,120 | 150,251 |
| שטח המגרש | 6,051 מ"ר | — |
| חציון עסקת דירה בעיר, 2026 H1 | 2,550,000 | — |
מה זה אומר עבורך
- לקונה דירה בבית שמש: התשלום למדינה על הקרקע והפיתוח מגיע ל-1,047,443 שקל ליחידה — 41% מחציון עסקת הדירה בעיר בחצי הראשון של 2026, 2,550,000 שקל. זו תקרה: במגרש גם זכויות מסחר ותעסוקה, ולכן חלקן של הדירות בחשבון נמוך יותר.
- ליזם: במגרש כזה החלטת התמחור אינה על הקרקע אלא על היכולת לשאת חשבון פיתוח קבוע שגדול ממנה פי ארבעה. זה גם ההסבר לכך שהוגשו שתי הצעות בלבד.
- לקורא כותרות: "זכייה ב-N מיליון שקל" במכרז של רמ"י כוללת כמעט תמיד קרקע ופיתוח יחד. בלי הפירוק, אי אפשר לדעת מה נקבע בתחרות ומה נקבע מראש.
- לשוק המקומי: חציון העסקה בעיר עלה ב-13.0% בין החצי הראשון של 2025 לחצי הראשון של 2026 — מ-2,256,809 שקל ל-2,550,000 שקל.
איך נמדד
הנתונים מרשומות המכרז של רשות מקרקעי ישראל: ההצעות שהוגשו על המגרש, שומת הרשות וחשבון הפיתוח שנגבה לצידה. ההשוואה הארצית כוללת רק מכרזי מגורים שפורסמו מאז 2024 ובהם דווח חשבון פיתוח. החלוקה ל-108 דירות היא תקרה — במגרש גם זכויות מסחר ותעסוקה. מחירי השוק: עסקאות דירות נקיות בעיר בחצי הראשון של 2026, לפני פיגור הדיווח. נתוני WizBid.
קריאה נוספת: עמוד מכרז 135/2026 · חשבון הפיתוח במכרז מעלה אדומים · מפת מחירי הדירות · מחשבון כדאיות