רשות מקרקעי ישראל פרסמה היום (18/08/2026) את מכרז 186/2026 במעלה אדומים: שבעה מגרשים בשכונת מבשרת אדומים דרום, בשטח כולל של 185,816 מ"ר, עם קיבולת של 1,234 יחידות דיור. השומה על שבעת המגרשים יחד עומדת על 411.6 מיליון ש"ח, ולצידה נגבים היטלי פיתוח של 545.5 מיליון ש"ח. המכרז נסגר ב-19/10/2026, מותרות עד 7 הצעות למציע ועד 3 זכיות.
בשורה התחתונה: במכרז 186/2026 במעלה אדומים עלות הפיתוח גבוהה ב-33% מהשומה של הקרקע עצמה — 442,085 ש"ח לדירה מול 333,558 ש"ח. זהו היטל הפיתוח הגבוה ביותר לדירה מבין 41 מכרזי הבנייה הרוויה בהיקף 1,000 יח"ד ומעלה שפורסמו מאז 2024, ופי 2.4 מהחציון הארצי (182,049 ש"ח לדירה, 257 מכרזים).
מה בדיוק מוצע
המכרז הוא מכרז פומבי רגיל — לא מחיר מטרה ולא הרשמה והגרלה — כלומר הקרקע נמכרת ליזמים בהצעת מחיר חופשית מעל מחיר המינימום. מחיר המינימום הכולל עומד על 56,184,903 ש"ח, 13.65% מהשומה בכל אחד משבעת המגרשים; זהו שיעור הנורמה עצמה ולא חריגה — החציון במכרזי הבנייה הרוויה הפומביים הרגילים מאז 2024 הוא 13.65% בדיוק, ובכלל מכרזי הבנייה הרוויה 12.75%. הערבויות למגרש נעות בין 2,298,000 ש"ח ל-14,393,000 ש"ח.
| מגרש | שטח (מ"ר) | יח"ד | שומה (ש"ח) | פיתוח (ש"ח) | פיתוח ליח"ד (ש"ח) |
|---|---|---|---|---|---|
| 80472 | 49,327 | 320 | 108,508,000 | 143,933,243 | 449,791 |
| 80478 | 40,103 | 257 | 66,931,000 | 111,798,284 | 435,013 |
| 80471 | 24,293 | 219 | 64,752,000 | 80,569,094 | 367,895 |
| 80475 | 27,509 | 196 | 56,323,000 | 81,642,329 | 416,542 |
| 80476 | 22,179 | 121 | 64,136,000 | 65,089,230 | 537,928 |
| 80477 | 14,221 | 66 | 32,720,000 | 39,519,110 | 598,774 |
| 80473 | 8,184 | 55 | 18,241,000 | 22,982,035 | 417,855 |
| סה"כ | 185,816 | 1,234 | 411,611,000 | 545,533,325 | 442,085 |
ההקשר: 8,363 יח"ד במעלה אדומים מאז 2025
מכרז 186/2026 הוא השלישי בגודלו מבין מכרזי הבנייה הרוויה שפורסמו ב-2026, אחרי באר יעקב 152/2026 (2,409 יח"ד) ונוף הגליל 5/2026 (1,670). הוא מצטרף לשבעה מכרזי בנייה רוויה במעלה אדומים מאז ינואר 2025, ובהם 8,363 יחידות דיור. בשכונת מבשרת אדומים — המתחם המוכר גם כ-E1, שתוכניתו אושרה סופית ב-2025 — נמצאים כעת שני מכרזים פתוחים: 460/2025 עם 3,401 יח"ד (נסגר ב-05/10/2026) ו-186/2026 עם 1,234, יחד 4,635 יחידות דיור. יתר המכרזים בעיר הם בשכונת ציפור מדבר.
מה זה אומר לקונה וליזם
בשוק החופשי במעלה אדומים נסגרו ב-2025 188 עסקאות דירה במחיר חציוני של 2,047,000 ש"ח, בשטח חציוני של 105 מ"ר ומחיר חציוני של 18,387 ש"ח למ"ר (נתוני WizBid; חישוב משוקלל מקביל נותן 18,412 ש"ח למ"ר על 189 עסקאות). כלומר שווי הקרקע לפי השומה בתוספת היטלי הפיתוח — 775,643 ש"ח ליחידה — הוא 38% ממחיר הדירה החציוני בעיר, לפני עלויות בנייה, מימון ורווח יזמי. ליזם, המשמעות היא שהמרכיב הקבוע והידוע מראש במכרז הזה הוא הפיתוח, לא הקרקע: הצעת המחיר מתחרה על 411.6 מיליון ש"ח של שומה, בעוד 545.5 מיליון ש"ח משולמים ממילא.
איך נמדד
כל הסכומים נלקחו מנתוני המגרשים של המכרז כפי שהם מפורסמים ברמ"י. השוואת הפיתוח ליחידה נעשתה מול כל מכרזי הבנייה הרוויה שפורסמו מ-01/01/2024 ואילך עם קיבולת מדווחת גדולה מאפס — 456 מכרזים, מהם 257 שמדווחות בהם עלויות פיתוח גדולות מאפס, והחציון (182,049 ש"ח ליח"ד) חושב עליהם. הדירוג נעשה על 41 המכרזים בהיקף 1,000 יח"ד ומעלה; 22 מהם מדווחים עלות פיתוח אפס — ערך לא מאוכלס ולא "בלי פיתוח" — כך שהדירוג בפועל נסמך על 19 מכרזים, ואף אחד מהמדווחים אפס אינו יכול לעקוף את 186/2026. המכרז שאחרי 186/2026 בדירוג הוא 320/2025 במעלה אדומים עצמה (388,852 ש"ח ליח"ד), כך שהחיתוך אינו נופל בתוך שוויון, והפער בין הראשון לשני הוא 13.7%. הערה חשובה: היטל הפיתוח הוא חיוב שגובה רמ"י ולא בהכרח ההוצאה נטו של היזם — במסלולי מחיר מטרה באזורי עדיפות לאומית קיימת השתתפות של משרד הבינוי והשיכון. מכרז 186/2026 אינו מכרז מחיר מטרה, ואת פירוט החיוב יש לקרוא בחוברת המכרז. תאריכים בשעון ישראל.
ניתן לעקוב אחרי המכרז בעמוד מכרז 186/2026, להשוות למכרז 460/2025 באותה שכונה ולמכרז 320/2025 בציפור מדבר, ולבחון את מחירי העסקאות בפועל במפת מחירי הנדל"ן.