מחיר הקרקע שמתפרסם בכל כותרת על מכרזי רמ״י הוא רק חלק מהחשבון. ניתוח של דסק הנתונים של WizBid ל־331 מגרשי בנייה רוויה שנמכרו במכרזי רשות מקרקעי ישראל והוכרעו מינואר 2025 ואילך — 44,682 יחידות דיור — מראה שהוצאות הפיתוח, סעיף נפרד שהזוכה משלם עבור כבישים, מים, ביוב, חשמל ותשתיות ציבוריות, מגיעות לחציון של 70.9% ממחיר הקרקע שבו זכה. ב־45.9% מהמגרשים הוצאות הפיתוח גבוהות ממחיר הקרקע עצמו.
בשורה התחתונה: חציון מחיר הקרקע במכרזי בנייה רוויה שהוכרעו מ־2025 הוא ₪244,612 ליחידת דיור, אך העלות בפועל — קרקע בתוספת הוצאות פיתוח — עומדת על ₪477,902 ליחידה, כמעט כפול. במכרזי "מחיר מטרה" היחס מתהפך: ₪99,170 לקרקע מול ₪214,220 לפיתוח ליחידת דיור.
במחיר מטרה הקרקע כמעט מתנה — הפיתוח לא
הפילוח לפי סוג מכרז חושף שני עולמות שונים. ב־147 מגרשי "מחיר מטרה" (22,778 יח״ד) חציון מחיר הקרקע הוא ₪99,170 ליחידה — כשליש ממחיר הקרקע ב־182 מגרשי מכרז פומבי רגיל (21,608 יח״ד), שם החציון ₪301,823. אבל הוצאות הפיתוח דווקא גבוהות יותר במחיר מטרה: ₪214,220 ליחידה מול ₪178,443. התוצאה היא שבמחיר מטרה חציון היחס בין פיתוח לקרקע הוא 219.8%, וב־63.9% מהמגרשים הפיתוח יקר מהקרקע — לעומת 35.4% ו־31.3% בהתאמה במכרז רגיל.
המשמעות ליזם היא שההנחה שהמדינה מעניקה על הקרקע במסלול המסובסד אינה מקטינה את הסעיף שהיא שולטת בו פחות. מחקר עומק בנושא הוצאות פיתוח במכרזי רמ״י מציב את הסעיף על כ־58% מהעלות הכוללת במכרזים שהסתיימו בזכייה ועד כ־75% במכרזים שנכשלו, ומעריך את הטווח הארצי ב־₪200–600 אלף ליחידת דיור — בפריפריה ₪150–300 אלף, אך בשיעור גבוה יותר מהמחיר הסופי. הנתונים שלנו נופלים בתוך הטווח הזה, ומראים היכן הוא נשבר.
היכן הפיתוח יקר פי 18 מהקרקע
| יישוב | מגרשים | יח״ד | חציון קרקע ליח״ד | חציון פיתוח ליח״ד | פיתוח ÷ קרקע |
|---|---|---|---|---|---|
| באר שבע | 9 | 1,431 | ₪14,212 | ₪261,719 | 18.4 |
| נוף הגליל | 7 | 2,923 | ₪14,828 | ₪192,706 | 13.0 |
| מעלה אדומים | 17 | 2,614 | ₪77,778 | ₪393,107 | 5.1 |
| קרית גת | 17 | 4,261 | ₪51,060 | ₪221,606 | 4.3 |
| בית שמש | 10 | 1,393 | ₪188,698 | ₪471,708 | 2.5 |
| לוד | 7 | 1,203 | ₪374,759 | ₪235,364 | 0.63 |
| רחובות | 3 | 470 | ₪472,446 | ₪229,627 | 0.49 |
| כפר סבא | 11 | 1,295 | ₪631,504 | ₪260,065 | 0.41 |
הטבלה מציגה שמונה יישובים מתוך 27 שעברו את הרף שקבענו — 450 יח״ד ומעלה שנמכרו מ־2025 — ונבחרו כדי לשרטט את שני קצות הסקאלה. התמונה עקבית: בפריפריה הקרקע זולה והפיתוח הוא כמעט כל העלות, ובמרכז היחס מתהפך. בבאר שבע נמדד המקרה החריף — חציון של ₪14,212 לקרקע מול ₪261,719 לפיתוח ליחידת דיור, ובאחד המגרשים (מכרז 66/2025) שולמו ₪2.5 מיליון על קרקע ל־176 יח״ד לצד הוצאות פיתוח של ₪74.8 מיליון.
למה זה מסביר מכרזים שנשארים בלי הצעות
כשהפיתוח הוא הסעיף הדומיננטי, הורדת שומת הקרקע כמעט אינה משפרת את הכדאיות. זה גם הרקע לעיכוב שדווח במסלול מחיר מטרה: לפי מרכז הנדל״ן (יולי 2025), מחלוקת בין רמ״י לאוצר בנושא הוצאות הפיתוח מנעה פרסום מכרזים במסלול, ומרמ״י נאמר אז כי "קיים כעת עיכוב בגלל האוצר בעניין של הוצאות הפיתוח".
לפני הגשה למכרז כדאי לחלץ את סעיף הפיתוח מחוברת המכרז ולחשב עלות כוללת ליחידה, לא מחיר קרקע. מחשבון הכדאיות מאפשר להזין את שני הסעיפים בנפרד; מפת מחירי העסקאות נותנת את צד ההכנסה באותו יישוב. מכרזי באר שבע שנותחו כאן זמינים בעמודי 78/2026 ו־66/2025, ולהקשר על הפער בין פריפריה לפריפריה ראו אופקים מול נתיבות: פער של 74%.
מה בדיוק נכלל בהוצאות הפיתוח?
סלילת כבישים ותשתית, קווי מים וביוב, חשמל ותקשורת, תאורת רחוב, שטחים ציבוריים וגינון, ולעיתים גם מבני ציבור ושדרוג תשתיות בשכונה קיימת. הסעיף נגבה בנפרד ממחיר הקרקע ואינו חלק מההצעה הכספית שהיזם מגיש.
איך חושבו המספרים?
נתוני WizBid, מתוך מגרשים שנמכרו במכרזי רמ״י בייעוד בנייה רוויה שוועדת המכרזים הכריעה בהם מ־1 בינואר 2025, שבהם נרשם זוכה בפועל (סנטינלים כמו "אין הצעות למתחם זה" הוצאו), ושבהם קיימים גם מחיר זכייה, הוצאות פיתוח ומספר יחידות. כל הערכים הם חציונים לכל יחידת דיור, אלא אם צוין אחרת; שני מגרשי מכרז ייזום שעמדו בתנאים לא נותחו בנפרד בשל גודל המדגם. הסעיף משקף את הוצאות הפיתוח כפי שנרשמו במכרז.