בדיקת נתונים של WizBid מצליבה בין 186 הגרלות "דירה בהנחה" במסלול מחיר מטרה, שהוגרלו מינואר 2025 ועד יולי 2026, לבין מחירי העסקאות בפועל באותן 36 ערים. התוצאה: מחיר המטרה שקבעה המדינה נמוך בחציון של 37.9% ממחיר השוק למ"ר — אבל הפער אינו אחיד. בצפת הוא 62.6%, בירושלים 54.4%, בבאר שבע 14.7% בלבד, ובנצרת מחיר המטרה גבוה ב-5.3% מחציון השוק המקומי.
בשורה התחתונה: ההנחה של "דירה בהנחה" גדולה דווקא בערים שבהן הדיור כבר יקר, ומצטמצמת כמעט לאפס בפריפריה הזולה. ב-35 מתוך 36 הערים שנבדקו מחיר המטרה נמוך ממחיר השוק; בנצרת בלבד הוא גבוה ממנו. חשוב: המחיר המפורסם בהגרלות הוא מחיר לפני ההנחה הנוספת של עד 25%, שחלה ב-179 מתוך 186 ההגרלות שנבדקו.
למה הפער גדול דווקא במרכז
מחיר המטרה נגזר משומת הקרקע ומעלויות הבנייה, ולא ממחיר השוק המקומי. עלות הבנייה כמעט זהה בכל הארץ, ולכן בעיר שבה חציון השוק הוא 36,042 ש"ח למ"ר (ירושלים) נותר מרווח גדול, ואילו בעיר שבה החציון הוא 7,763 ש"ח למ"ר (נצרת) כמעט שאין מה להוזיל. בנתוני WizBid מתקבל מתאם חיובי בינוני של 0.500 בין מחיר השוק לגודל הפער: ב-21 הערים שחציון השוק בהן 15,000 ש"ח למ"ר ומעלה הפער הממוצע הוא 40.2%, וב-15 הערים הזולות יותר — 29.6%.
הקצוות: חמש הערים בכל כיוון
| עיר | הגרלות | דירות | מחיר מטרה (₪/מ"ר) | חציון שוק 2025 (₪/מ"ר) | פער |
|---|---|---|---|---|---|
| צפת | 1 | 48 | 6,347 | 16,970 | 62.6% |
| ירושלים | 3 | 541 | 16,446 | 36,042 | 54.4% |
| נהרייה | 2 | 218 | 8,060 | 17,117 | 52.9% |
| אילת | 1 | 99 | 9,920 | 19,519 | 49.2% |
| כפר סבא | 11 | 1,045 | 17,049 | 32,840 | 48.1% |
| אשדוד | 1 | 256 | 15,351 | 19,500 | 21.3% |
| כפר מנדא | 2 | 131 | 6,934 | 8,710 | 20.4% |
| אופקים | 9 | 435 | 7,437 | 8,855 | 16.0% |
| באר שבע | 13 | 424 | 10,236 | 12,000 | 14.7% |
| נצרת | 3 | 148 | 8,177 | 7,763 | -5.3% |
הטבלה מציגה את חמש הערים עם הפער הגדול ביותר ואת חמש עם הקטן ביותר מתוך 36 — לא את כל הפאנל. 14 ערים (6,499 דירות) חוצות פער של 40% ומעלה; שלוש ערים (1,007 דירות) נמצאות מתחת ל-20%.
ההנחה הנוספת שלא מופיעה בטבלה
המחיר המפורסם בכל הגרלת מחיר מטרה הוא מחיר לפני הנחה. לפי מסמכי ההגרלות עצמן, הזוכה מקבל את הנמוך מבין 25% ממחיר הדירה או תקרה שקלית: 600,000 ש"ח ב-108 מההגרלות שנבדקו (7,893 דירות), 500,000 ש"ח ב-67 (7,775 דירות) ו-550,000 ש"ח בארבע (425 דירות); בשבע הגרלות (110 דירות) לא מופיעה הנחה נוספת. המשמעות: גם בנצרת, שבה מחיר המטרה גבוה מחציון השוק, המחיר בפועל לזוכה יורד אל מתחת לשוק המקומי.
מה זה אומר לרוכש
מי שמשווה בין הגרלות בערים שונות משווה למעשה בין הטבות בגדלים שונים לחלוטין. בכפר סבא או בירושלים הזכייה שווה מאות אלפי שקלים מול מחיר השוק; בבאר שבע ובאופקים היתרון הכספי צנוע, והשיקול המרכזי הוא זמינות דירה חדשה ולא החיסכון. לבדיקת מחירי העסקאות בשכונה שמעניינת אתכם אפשר להשתמש במפת מחירי הנדל"ן, ולחישוב העלות הכוללת במחשבון. כתבות קודמות בדסק בדקו כמה זמן ממתינים זוכי ההגרלות ליזם ומה משקל הקרקע במחיר הדירה.
איך נמדד
הפאנל: כל ההגרלות שמועד ההגרלה הרשום שלהן הוא מ-01/01/2025 ואילך ושמחירן למ"ר מלא — 221 הגרלות, 19,388 דירות, 44 יישובים (נתוני WizBid). מחיר המטרה של כל יישוב הוא החציון של מחירי ההגרלות שבו; מחיר השוק חושב כחציון מדויק של מחיר למ"ר בעסקאות דירה נקיות ב-2025, לאחר איחוד וריאנטים של שם היישוב. הרף להכללה: 30 עסקאות לפחות ביישוב ב-2025; החברים הדקים ביותר שנשארו הם בית דגן (39 עסקאות), קריית עקרון (44) וכפר מנדא (51). שמונה יישובים הוצאו: לשישה — באר יעקב, יהוד, יקנעם עילית, מזכרת בתיה, רכסים ואכסאל — אין כלל רשומות עסקאות במאגר, ושניים מתחת לרף (בת חפר 9 עסקאות, אום אל-פחם 7). נותרו 186 הגרלות ו-16,203 דירות ב-36 יישובים. חציון השוק כולל דירות יד שנייה לצד חדשות, ולכן הפער מול דירה חדשה משוות-מפרט קטן מהמוצג. כל התאריכים בשעון ישראל.