מכרז ההרשמה וההגרלה בכסרא-סמיע נסגר מחר, 26 באוקטובר 2026, אחרי שההרשמה אליו נפתחה ב-24 בדצמבר 2025. המכרז מציע 13 מגרשים לבנייה רוויה ובהם קיבולת של 48 יחידות דיור. שומת הקרקע לכל המגרשים יחד עומדת על 2.88 מיליון שקל — והוצאות הפיתוח שרמ"י גובה עליהם עומדות על 12.29 מיליון שקל.
בשורה התחתונה: בכסרא-סמיע הוצאות הפיתוח גבוהות פי 4.3 משומת הקרקע, כך ששווי הקרקע הוא כ-19% בלבד מהתשלום לרשות. לכל יחידת דיור מדובר בכ-60 אלף שקל קרקע מול כ-256 אלף שקל פיתוח, כ-316 אלף שקל יחד — לפני מחיר הבנייה עצמה, מיסים ואגרות.
הקרקע היא פחות מחמישית מהחשבון
במכרזי בנייה עצמית ובנייה רוויה בהרשמה והגרלה הרוכש אינו מתמודד על המחיר: שומת הקרקע קבועה, והזוכים נקבעים בהגרלה. לכן שתי השורות שקובעות את העלות הן השומה והוצאות הפיתוח, ובכסרא-סמיע השנייה היא הדומיננטית. היחס עקבי לרוחב המכרז ואינו נובע ממגרש חריג אחד: בכל 13 המגרשים הוצאות הפיתוח גבוהות מהשומה, ביחס שנע בין 3.9 ל-4.7.
| סוג מגרש | מגרשים | יח"ד | שטח ממוצע | קרקע ליח"ד | פיתוח ליח"ד | סה"כ ליח"ד |
|---|---|---|---|---|---|---|
| מגרש ל-2 יח"ד | 2 | 4 | 435 מ"ר | 57,209 ₪ | 264,861 ₪ | 322,070 ₪ |
| מגרש ל-4 יח"ד | 11 | 44 | 661 מ"ר | 60,264 ₪ | 255,187 ₪ | 315,451 ₪ |
| כל המכרז | 13 | 48 | — | 60,009 ₪ | 255,993 ₪ | 316,002 ₪ |
היחס פי 4.3 חושב על סכום כל המגרשים במכרז, לא כממוצע של יחסי המגרשים הבודדים.
במסלול ההגרלה לבנייה רוויה הסכום הזה כמעט לא מתפרסם
מאז תחילת 2025 פורסמו 66 מכרזי הרשמה והגרלה לבנייה רוויה, ובהם קיבולת של 4,083 יחידות דיור. ב-64 מהם לא מופיעות הוצאות פיתוח כלל — המרשם מציג אפס, וזה אינו פטור מתשלום אלא היעדר פרסום. כסרא-סמיע הוא אחד משני המכרזים היחידים בקבוצה שבהם הסכום מופיע, והיחיד מהשניים שבו הפיתוח גבוה מהקרקע. בשני, בשיח דנון, הוצאות הפיתוח הן כ-48% מהשומה.
במסלול הצמוד-קרקע החסר נפוץ פחות, אך רחוק מלהיות שולי: מתוך 79 מכרזי הרשמה והגרלה לבנייה נמוכה וצמודת קרקע מאז 2025, ב-38 — כמחצית — לא פורסמו הוצאות פיתוח. אחד מהם הוא מכרז בית ג'אן, שנסגר מחר באותו יום עצמו: 28 מגרשים, 56 יחידות דיור, ושומת קרקע של 80.5 עד 99.5 אלף שקל למגרש — בלי שהמרשם מציג את סכום הפיתוח שייגבה עליהם. נרשם שמשווה בין שני המכרזים האלה לפי מחיר הקרקע בלבד משווה שורה אחת מתוך שתיים.
מה זה אומר עבורך
- בכסרא-סמיע התשלום לרשות הוא כ-316 אלף שקל ליחידה; שומת הקרקע לבדה אינה מדד לעלות.
- כשבמרשם רשום אפס הוצאות פיתוח, הסכום פשוט לא פורסם — חוברת המכרז היא המקום לבדוק אותו לפני הרשמה.
- מגרשי 4 היחידות בכסרא-סמיע יוצאים זולים במקצת ליחידה מאלה של 2 היחידות, בעיקר בגלל פריסת הפיתוח על יותר יחידות.
- שתי ההרשמות נסגרות מחר, ומועד הסגירה הוא מועד ההרשמה ולא מועד ההגרלה — אך ההרשמה מוגבלת לקהל יעד: בני מקום, חיילי מילואים לוחמים ופעילים בני מקום, אנשים עם מוגבלות, ובני מיעוטים מומלצי כוחות הביטחון. זה אינו מכרז לכל הציבור.
- לשני המכרזים חוברת מכרז מעודכנת והם פתוחים להגשה — זה לא המצב בכל מכרז שמופיע כ"מפורסם".
מחר נסגרים בסך הכול תשעה מכרזים של רמ"י. חמישה מהם פתוחים להגשה במלוא המובן, אחד — בערד — בוטל ולא ניתן להגיש עבורו הצעות, ובשלושה נוספים הגשה מקוונת אינה מאופשרת. אפשר לעקוב אחרי שניהם בעמודי מכרז כסרא-סמיע ובדף מכרז בית ג'אן, ולחשב עלות יחידה במחשבון.
איך נמדד
הנתונים מתוך מרשם המכרזים של רמ"י, על מכרזי הרשמה והגרלה שפורסמו מ-2025 ואילך. ביחס קרקע-פיתוח נכללו רק מכרזים שבהם פורסמו שתי השורות; היחס חושב על סכום המגרשים במכרז ולא כממוצע יחסים. אפס הוצאות פיתוח במרשם משמעו שהסכום אינו מפורסם, לא שאין חיוב. מועדי הסגירה נכונים לשעת הפרסום ועשויים להידחות.