כמה זמן עובר מהרגע שקרקע מחליפה ידיים ועד שנמכרת עליה הדירה הראשונה? מדדנו 7,584 מגרשים בישראל שהשלימו את המסלול הזה במלואו. החציון: 2.6 שנים. הממוצע גבוה בהרבה — 3.73 שנים — כי הזנב ארוך: אחד מכל ארבעה מגרשים (1,844) חוצה חמש שנים, ואחד מכל עשרה עובר 8.4 שנים. במגרש הקיצוני חלפו 26 שנים.
בשורה התחתונה: החציון מעסקת קרקע עד מכירת הדירה הראשונה עליה הוא 2.6 שנים — כ-31 חודשים. זה קצר יותר ממשך הבנייה הפיזי הממוצע בישראל, ולכן הוא אפשרי רק משום שהדירה הראשונה נמכרת הרבה לפני שיש מה למסור.
המספר הזה קצר ממשך הבנייה — וזה לא סתירה
לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, משך הבנייה הפיזי של דירה בישראל נמדד מהנחת היסודות ועד סיום הבנייה, ו"בשנת 2024 כבר מדובר ב-34.3 חודשים" — לעומת 21.4 חודשים ב-1995. כלומר הבנייה לבדה ארוכה מכל המסלול שמדדנו, מהקרקע ועד העסקה הראשונה. ההסבר היחיד שמתיישב עם שני המספרים הוא שהדירה הראשונה נמכרת על הנייר: החוזה נחתם, ומדווח, בזמן שבשטח יש שלד או פחות מזה. מי שקונה בפרויקט חדש קונה, ברוב המקרים, מוצר שטרם נבנה — והתאריך שמופיע בנתוני העסקאות הוא תאריך החתימה, לא תאריך המפתח.
בין הערים הפער מגיע לפי כמעט שלושה
בטבלה 38 הערים שבהן נמדדו לפחות 50 מגרשים שהשלימו את המסלול. בראש — הערים שבהן החציון עומד על שלוש שנים ומעלה; בתחתית — אלה שבהן הוא נמוך משנתיים. בבאר שבע החציון 1.4 שנים, פחות ממחצית מזה שבצפת ובחולון.
| עיר | חציון (שנים) | מגרשים שנמדדו |
|---|---|---|
| צפת | 3.9 | 72 |
| חולון | 3.8 | 302 |
| ירושלים | 3.5 | 308 |
| תל אביב-יפו | 3.3 | 591 |
| גדרה | 3.3 | 63 |
| תל מונד | 3.3 | 105 |
| הרצליה | 3.2 | 153 |
| טבריה | 3.1 | 99 |
| קדימה-צורן | 3.0 | 62 |
| גבעתיים | 3.0 | 64 |
| — ובקצה השני — | ||
| נהריה | 1.9 | 164 |
| כפר סבא | 1.9 | 162 |
| בנימינה-גבעת עדה | 1.7 | 56 |
| באר שבע | 1.4 | 141 |
מה זה אומר עבורך
- אם אתם קונים בפרויקט חדש: ההנחה הסבירה היא רכישה על הנייר. ההפרש בין תאריך החוזה לתאריך המסירה הוא הסיכון האמיתי בעסקה, לא לוח הזמנים של הקרקע.
- אם אתם עוקבים אחרי מגרש ספציפי: עסקת קרקע היום פירושה דירות שיימכרו בערך בעוד שנתיים וחצי — בערים המהירות, וארבע שנים ויותר בחלק מהערים הצפופות.
- למשקיעים בקרקע: רבע מהמגרשים חוצים חמש שנים. תכנון תזרים לפי החציון בלבד מתעלם מרוב הסיכון.
- המספר האמיתי ארוך מזה שמוצג כאן — ראו את הסעיף האחרון.
- למי שמחפש קרקע ישירות מהמדינה: מכרזי המקרקעין הפעילים של רמ"י, ומפת מחירי העסקאות מראה מה עולה דירה גמורה באותם יישובים.
איך נמדד
נכללו רק מגרשים שכבר השלימו את המסלול — מעסקת קרקע ועד לפחות שלוש מכירות דירה עליהם. זו הטיית שרידות: מגרשים שנרכשו ועדיין לא הניבו דירה אינם יכולים להיספר, ולכן הזמן האמיתי ארוך מהמוצג. החציון חושב על הערכים שנצפו ואומת בשתי שיטות. שמות יישוב בעלי שתי צורות כתיב אוחדו. תאריך העסקה הוא תאריך הדיווח, לא המסירה.