רשות מקרקעי ישראל סיימה להקצות את מכרז 113/2025 ברמת ישי: 17 מגרשים לבנייה עצמית בשכונת פרדס וחיסכון, 29 יחידות דיור, וכולם נתפסו. שווי הקרקע של כל המגרשים יחד לפי השומות שפורסמו במכרז הוא כ-43.8 מיליון ש"ח. המגרש החציוני נישום ב-2,580,512 ש"ח, וכיוון שרוב המגרשים כאן מיועדים לזוג בתים צמודים, מחיר הקרקע החציוני ליחידת דיור עומד על 1,550,477 ש"ח.
בשורה התחתונה: ברמת ישי המדינה גובה כ-1.55 מיליון ש"ח על הקרקע בלבד ליחידת דיור — יותר ממחיר של דירה גמורה במגדל העמק (1.2 מיליון ש"ח בחציון) או בנשר (1.375 מיליון), לפני לבנה אחת, לפני הוצאות הפיתוח ולפני המסים.
הקרקע לבדה יקרה מדירה גמורה בעמק
רמת ישי היא יישוב קטן בעמק יזרעאל, ובמרשם העסקאות אין לה שורה אחת משלה — ולכן ההשוואה נעשית מול שלוש הערים שמסביבה. הפער עקבי: מי שזכה במגרש מקבל 292 מ"ר קרקע בחציון ליחידת דיור, ומשלם עליהם יותר משעולה דירה מוכנה, מאוכלסת ומחוברת לתשתיות במרחק נסיעה קצר.
| מה קונים | סכום חציוני | מחיר למ"ר | הבסיס |
|---|---|---|---|
| קרקע ליחידת דיור — מכרז 113/2025, רמת ישי | 1,550,477 ש"ח | 5,299 ש"ח למ"ר קרקע | 17 מגרשים, 29 יח"ד |
| דירה גמורה — קריית טבעון | 3,050,000 ש"ח | 21,907 ש"ח למ"ר בנוי | 443 עסקאות שוק חופשי |
| דירה גמורה — נשר | 1,375,000 ש"ח | 18,680 ש"ח למ"ר בנוי | 1,353 עסקאות שוק חופשי |
| דירה גמורה — מגדל העמק | 1,200,000 ש"ח | 12,118 ש"ח למ"ר בנוי | 1,111 עסקאות שוק חופשי |
מחירי הדירות הם חציון עסקאות שוק חופשי בשנים 2024–2025. שתי עמודות המחיר למ"ר אינן אותו דבר: האחת מודדת מ"ר של אדמה, השנייה מ"ר של דירה בנויה.
המכרז הרב-מגרשי היקר ביותר שהוקצה במסלול הבנייה העצמית
במסלול ההרשמה וההגרלה לבנייה נמוכה, מכרז רמת ישי מגיע ל-5,299 ש"ח למ"ר קרקע. מאז ומעולם הוקצו במסלול הזה רק שישה מכרזים יקרים ממנו למ"ר — הוד השרון 219/2022 (9,345), מבוא מודיעים 154/2022 (8,682), הבונים 461/2022 (8,635), לפיד 104/2023 (7,335), משמר דוד 47/2022 (7,313) וכפר סבא 444/2022 (6,906) — ובכל אחד מהם הוקצה מגרש בודד. רמת ישי הוא היקר ביותר מבין המכרזים שבהם חולק יותר ממגרש אחד. לשם השוואה, באותו מסלול הוקצו מגרשים בכפר תבור ב-3,218 ש"ח למ"ר ובראש פינה ב-1,706.
זהו גם המכרז הגדול ביותר שרמ"י שיווקה אי פעם ברמת ישי. ביישוב פורסמו שמונה מכרזים בסך הכול, והשיא הקודם במספר יחידות הדיור היה תשע יחידות ב-2003.
מה זה אומר עבורך
- קונה בעמק: מסלול הבנייה העצמית כאן אינו קיצור דרך זול. הקרקע לבדה מתמחרת ברמה של דירה גמורה בערים הסמוכות.
- מי שנרשם להגרלות: שווי השומה אינו בהכרח מה ששילמתם. רמת ישי מסווגת אזור עדיפות לאומית ב', ובמסלול ההרשמה וההגרלה חייל מילואים פעיל מחוסר דיור משלם שם 36% מערך הקרקע, ומי שאינו מחוסר דיור 41%. כפל הנחות אפשרי אך אינו אוטומטי — הנהלת רמ"י רשאית לשלול אותו לגבי הנחות מסוימות.
- מי שמתכנן תקציב: מעל השומה מתווספות עלויות שאינן בטבלה — הוצאות הפיתוח כולל מע"מ, מע"מ על הקרקע, מס רכישה אם חל, ואגרות והיטלי בנייה לרשות המקומית.
- יזם או משקיע: מחיר הקרקע ליחידת דיור נע בין 1.11 ל-2.12 מיליון ש"ח לפי גודל המגרש ומספר הבתים שהוא נושא; חמשת המגרשים שנושאים בית בודד נישומו ב-1.55 עד 1.93 מיליון.
- מחפש חלופה: באותו מסלול נמכרת קרקע בצפון במחירים נמוכים בהרבה — בדפי המכרזים אפשר לראות את התנאים לכל מגרש.
למה זה קרה דווקא כאן
רמת ישי יושבת על הציר שבין קריית טבעון לעפולה, במרחק נסיעה מחיפה ומהקריות, והביקוש לבנייה צמודת קרקע באזור הזה גבוה בעוד ההיצע המשווק על ידי המדינה זעום — שמונה מכרזים מאז 2003. במכרזי הרשמה והגרלה אין מכרז מחירים: השומה נקבעת מראש, והתחרות מתבטאת בהגרלה ולא בהצעה. המשמעות היא שהמחיר בטבלה הוא מה שהמדינה מעריכה, לא מה שיזם היה מוכן לשלם. השוואה בין קרקע לדירה גמורה אפשר להמשיך במפת מחירי הנדל"ן, ותחשיב עלות מלא אפשר לבנות במחשבון.
איך נמדד
מחירי הקרקע הם השומות שפורסמו במכרז, מחולקות במספר יחידות הדיור שכל מגרש נושא; זוכים שהיו זכאים להטבות שילמו פחות, והוצאות פיתוח, מסים ובנייה מתווספות מעל. מחירי הדירות הם חציון עסקאות שוק חופשי בשנים 2024–2025 בערים השכנות; קריית טבעון מופיעה במרשם בשני איותים, ושניהם אוחדו לשורה אחת. ברמת ישי עצמה לא נרשמו עסקאות דירה במרשם שבידינו.