דיור מוגן: כמעט שליש מהמגרשים לא מקבלים אף הצעה — ובתל אביב שילמו פי 10 על אותו ייעוד

רשות מקרקעי ישראל משווקת קרקע לבתי אבות ולדיור מוגן כבר שנים — ובחלק גדול מהמקרים, פשוט אף אחד לא מגיש. מתוך 1,748 מגרשים בייעוד הזה שהגיעו לתוצאה, 511 נרשמו כמגרשים שלא קיבלו אף הצעה אחת: 29.2%. בכל שאר ייעודי הקרקע, השיעור עומד על 18.0% מתוך 41,958 מגרשים.

בשורה התחתונה: מגרש המיועד לדיור מוגן נותר ללא הצעות בשיעור של יותר מפי 1.6 מכל ייעוד אחר. ובאותו ייעוד עצמו, במרכז הארץ, יזמים משלמים פי כמה ממחיר הפתיחה — כך שהבעיה אינה הייעוד, אלא המיקום.

באותו מגרש, שלוש פעמים, בלי הצעה אחת

בראש העין יצא מתחם ל-500 יחידות דיור מוגן לשוק שלוש פעמים. בפעם הראשונה מחיר הפתיחה עמד על כ-38.5 מיליון שקל ואיש לא הגיש. בסיבוב השני הורידה רמ״י את מחיר הפתיחה לכ-34.9 מיליון — הנחה של 9.3% — והתוצאה חזרה זהה: אפס הצעות. הסיבוב השלישי בוטל.

במעלה אדומים חזר הסיפור פעמיים בתוך פחות משנה, על מתחם ל-350 יחידות: מחיר פתיחה של כ-20.3 מיליון שקל בסיבוב אחד וכ-20.2 מיליון בשני, ובשניהם לא נרשמה אף הצעה.

ובתל אביב שילמו פי 10 על אותו ייעוד בדיוק

התמונה מתהפכת לחלוטין במרכז. על מתחם לדיור מוגן בתל אביב-יפו, בשטח של 4.5 דונם בלבד, נרשמה הצעה זוכה של כ-550 מיליון שקל מול מחיר פתיחה של כ-52.7 מיליון — פי 10.4. בהרצליה, על מתחם של 7.2 דונם, נרשמה הצעה זוכה של כ-102.6 מיליון מול פתיחה של כ-26.1 מיליון, פי 3.9.

הפער הזה אינו תעלומה. בעיתונות הכלכלית מייחסים את ההימנעות בעיקר לעלויות המימון: דיור מוגן הוא עסק של הפעלה והשכרה לטווח ארוך, והריבית הגבוהה מייקרת את ההמתנה עד שהנכס מתחיל להחזיר. לפי דיווח ב״כלכליסט״, רמ״י שיווקה בשנתיים כ-2,714 יחידות דיור מוגן — פחות ממחצית ממה שהוצע — ובוחנת תמריצים כמו תוספת זכויות בנייה ואף שינוי ייעוד.

מה זה אומר עבורך

• ליזם: בפריפריה ובערי הלוויין אין כמעט תחרות על הייעוד הזה — מגרשים חוזרים לשוק עם מחיר פתיחה מופחת.
• לבודק כדאיות: מחיר הפתיחה הוא החלק הקטן. ברכסים, הוצאות הפיתוח גבוהות פי 12 ממחיר הפתיחה.
• למשפחה שמחפשת מקום: היצע עתידי של בתי אבות מתרכז היכן שהקרקע נמכרת — כלומר במרכז, ושם גם המחיר לדייר ייגזר מקרקע יקרה בהרבה.
• לרשות מקומית: הורדת מחיר פתיחה לבדה לא הוכיחה את עצמה כמנוף; בראש העין היא לא שינתה את התוצאה.

ביום שני נסגר הבא בתור

ברכסים נסגר ביום שני, 2 בנובמבר 2026, מכרז על מתחם של 8.8 דונם ל-250 יחידות דיור מוגן, במחיר פתיחה של כ-2.6 מיליון שקל לצד הוצאות פיתוח של כ-32.4 מיליון. זהו אחד מ-20 מכרזים בייעוד הזה שייסגרו בתוך 30 הימים הקרובים — מחצית מ-40 המכרזים שפתוחים כרגע להגשת הצעות. פרטי המכרז ברכסים · המתחם ל-400 יחידות ברמת השרון · מחשבון כדאיות · מפת מחירי הנדל״ן

איך נמדד

נכללו מגרשים ממכרזים שהסתיימו ונרשמה בהם תוצאה, בייעוד דיור מוגן על שתי גרסאות השם שבהן הרשות משתמשת. ״ללא הצעות״ נספר לפי הרישום הרשמי של רמ״י למגרש שלא התקבלה בו הצעה. מכרזים שבוטלו אינם נכללים בשיעור. מחירי פתיחה והוצאות פיתוח הם חיובים במכרז ולא עלות נטו ליזם — באזורי עדיפות קיים סבסוד פיתוח שמקטין אותה. נתוני WizBid.