שוק שקט הוא לא בהכרח שוק יקר. השוואת WizBid בין המחצית הראשונה של 2026 למקבילה ב-2025, על בסיס העסקאות המדווחות לרשות המסים, מראה צניחה דו-ספרתית בעסקאות כמעט בכל עיר גדולה — ובערים היקרות המחיר למ״ר יורד יחד איתה.
בשורה התחתונה: בהרצלייה נרשמו 63% פחות עסקאות ברבעון הראשון, והחציון למ״ר ירד ב-9.4% — בהתאמה למדד הלמ״ס, שרשם ירידה שנתית של 2.0% ארצית ו-2.5% במחוז תל אביב. חשוב לסייג: חלק ניכר מהצניחה בנפחים הוא פיגור דיווח ולא התכווצות אמיתית.
המספרים, עיר מול עיר
| עיר | עסקאות H1-25 | עסקאות H1-26 | שינוי H1 | שינוי Q1 בלבד (נקי מפיגור) | חציון ₪/מ״ר H1-26 |
|---|---|---|---|---|---|
| הרצלייה | 939 | 331 | -65% | -63% | 37,563 (-9.4%) |
| בת ים | 905 | 396 | -56% | -49% | 27,023 (0.0%) |
| נתניה | 2,360 | 1,356 | -43% | -33% | 26,336 (+17.0%) |
| בית שמש | 1,192 | 753 | -37% | -9% | 23,458 (+1.9%) |
| אשדוד | 1,195 | 767 | -36% | -21% | 19,012 (-0.5%) |
| פתח תקווה | 1,438 | 930 | -35% | -29% | 26,694 (-0.1%) |
מקור: נתוני WizBid, עסקאות מדווחות לרשות המסים. החציון למ״ר מחושב כממוצע משוקלל בעסקאות של החציונים החודשיים על פני ששת החודשים.
אזהרת נתונים: כמה מהצניחה היא באמת פיגור דיווח?
עסקאות מגיעות לרשות המסים בפיגור של חודשים, ולכן החודשים האחרונים במאגר תמיד חסרים. ביוני 2026 נקלטו עד כה 1,838 עסקאות ארצית, מול נורמה של 6,000–8,000 בחודש — כלומר החודש הזה חסר כשני שלישים. לכן הטבלה מציגה גם עמודת רבעון ראשון בלבד, חלון בשל הרבה יותר: שם הצניחה בהרצלייה ובבת ים נשארת חדה (63%- ו-49%-), אבל בבית שמש היא מצטמצמת ל-9%- ובעפולה כמעט נעלמת. מי שקורא רק את טור ה-H1 מקבל שוק דרמטי בהרבה מהמציאות.
מה ההסבר לירידה במחירים בערים היקרות?
סביבת ריבית של 5% פריים מוציאה את הקונים הממונפים מהמשחק, והפגיעה חדה במיוחד היכן שהכניסה יקרה ממילא. בהרצלייה, בת ים ופתח תקווה החציון למ״ר שטוח או יורד; העליות המשמעותיות נשארו בנתניה (+17.0%) — שם תמהיל העסקאות השתנה לטובת פרויקטים חדשים ויקרים יותר — ובבית שמש (+1.9%). כלומר "המחירים עולים בכל מקום" אינו תיאור נכון של המחצית הזו.
אז זה זמן טוב לקנות?
תלוי איפה: בערים שבהן הצניחה בעסקאות חדה גם בחלון הנקי מפיגור, כוח המיקוח של קונה רציני גדל ממש. את התמונה רחוב-רחוב רואים במפת המחירים.
ומה עם היצע חדש?
גל השיווקים של רמ״י — כמעט 11,000 יח״ד שנסגרות רק השבוע — הוא צינור ההיצע של 2028-2029. עקבו אחריו בלוח המכרזים.