ניתוח של 131,605 עסקאות בדירות בבתים משותפים, שנרשמו ב-77 ערים בין ינואר 2024 למאי 2026, מראה שהקומה שווה כסף — אבל לא באותה מידה בכל מקום. ברמה הארצית, דירה בקומה 10 ומעלה נמכרת ב-9.4% יותר למ"ר מדירה דומה בגודלה, באותה עיר ובאותה שנה, בקומות 2-4. בחדרה הפער מגיע ל-32.5%. בחיפה הוא הפוך: הקומות הגבוהות נמכרות ב-3.4% פחות למ"ר מהנמוכות.
בשורה התחתונה: בישראל דירה בקומה 10 ומעלה נמכרת ב-9.4% יותר למטר מרובע מדירה דומה בקומות 2-4 באותה עיר ובאותה שנה — כ-189 אלף שקל על דירת 100 מ"ר לפי חציון 2025. הפער אינו אחיד: הוא נע בין 32.5% בחדרה למינוס 3.4% בחיפה, ובקומה השנייה — הזולה בבניין — הדירה נמכרת ב-1.9% מתחת לחציון הדירות המשוות לה.
הקומה השנייה היא הזולה בבניין
כדי לנטרל את ההבדלים בין ערים, בין שנים ובין גדלי דירות, כל עסקה נמדדה מול חציון המחיר למ"ר של הקבוצה שאליה היא שייכת: אותה עיר, אותה שנה ואותה מחלקת שטח (30-59, 60-79, 80-99, 100-119, 120-149, 150-250 מ"ר). מדד 1.000 פירושו מחיר זהה לחציון הדירות המשוות. עקומת התוצאה היא V: קומת הקרקע 1.056 (דירות גן, שטח חציוני 78 מ"ר בלבד), קומה 1 עומדת על 0.998, קומה 2 היא השפל — 0.981 — קומה 3 על 0.983, ומשם עלייה רציפה כמעט: קומה 7 על 1.024, קומה 10 על 1.053, קומה 16 על 1.120, וקומה 21 — הגבוהה שנכללה במיפוי — על 1.137 (314 עסקאות). הפער בין הקומה השנייה לקומה ה-21 הוא 15.9%.
העלייה הזאת לא נובעת מכך שדירות גבוהות קטנות יותר. להפך: השטח החציוני עולה עם הקומה — 85 מ"ר בקומה 2 מול 122 מ"ר בקומה 21 — ודירות גדולות יותר נמכרות בדרך כלל בפחות למ"ר. הפרמיה נמדדה כאן אחרי נטרול מחלקת השטח, כך שהיא נשארת בעינה.
19 ערים, 17 מהן עם פרמיה חיובית
הטבלה מציגה את כל הערים שבהן נרשמו לפחות 150 עסקאות בקומה 10 ומעלה בתקופה. זהו הרף היחיד — 19 ערים מתוך 77 בפאנל עומדות בו, והחברות הדקות ביותר הן נצרת עילית (150 עסקאות גבוהות) וקריית ביאליק (152). ב-17 מ-19 הערים הפער חיובי, אך בנצרת עילית הוא 0.2% — כלומר אפס לכל דבר מעשי — ובשתי ערים הוא שלילי.
| עיר | עסקאות קומה 10+ | מדד קומה 10+ | עסקאות קומות 2-4 | מדד קומות 2-4 | פער |
|---|---|---|---|---|---|
| חדרה | 327 | 1.190 | 704 | 0.899 | +32.5% |
| אשקלון | 448 | 1.187 | 2,052 | 0.959 | +23.8% |
| נתניה | 954 | 1.167 | 2,171 | 0.963 | +21.2% |
| אשדוד | 490 | 1.192 | 1,815 | 0.989 | +20.6% |
| בת ים | 366 | 1.140 | 1,535 | 0.966 | +18.0% |
| באר שבע | 336 | 1.127 | 3,640 | 0.973 | +15.8% |
| תל אביב-יפו | 1,055 | 1.114 | 3,943 | 0.965 | +15.5% |
| לוד | 516 | 1.112 | 1,799 | 0.982 | +13.2% |
| פתח תקווה | 377 | 1.084 | 1,815 | 0.973 | +11.4% |
| ירושלים | 800 | 1.077 | 4,992 | 0.970 | +11.0% |
| ראשון לציון | 569 | 1.077 | 1,727 | 0.975 | +10.5% |
| רחובות | 286 | 1.043 | 1,245 | 0.966 | +8.0% |
| רמת גן | 335 | 1.044 | 1,490 | 0.971 | +7.6% |
| גבעת שמואל | 343 | 1.019 | 171 | 0.980 | +4.0% |
| קריית גת | 277 | 1.023 | 961 | 0.987 | +3.7% |
| קריית ביאליק | 152 | 1.000 | 219 | 0.978 | +2.3% |
| נצרת עילית (נוף הגליל) | 150 | 1.002 | 265 | 1.000 | +0.2% |
| רמלה | 171 | 0.978 | 714 | 1.002 | −2.4% |
| חיפה | 623 | 0.964 | 4,184 | 0.998 | −3.4% |
תל אביב-יפו מדגימה עד כמה הניקוי של שמות הערים משנה את התוצאה: שני איותי השם שקיימים במאגר חייבים להיות מאוחדים לפני חישוב חציוני ההשוואה, לא רק בשורת הטבלה. מאוחדת, העיר עומדת על פער של 15.5% ומדורגת שביעית — לא באמצע הטבלה.
מה זה אומר לקונה וליזם
לקונה: בערים שבהן הפער גדול — חדרה, אשקלון, נתניה, אשדוד — קומה נמוכה היא הנחה אמיתית ולא רק פשרה. בחיפה וברמלה ההיגיון הפוך, ותשלום פרמיה על גובה אינו מגובה בנתוני העסקאות. ליזם: תמהיל הקומות בפרויקט הוא החלטת תמחור ולא רק החלטה תכנונית, והפער הצפוי משתנה פי כמה בין עיר לעיר.
הממצא עולה בקנה אחד עם הפרסומים בשוק. מחקר של חברת שיווק נדל"ן שפורסם ב-29 באוגוסט 2022 העריך תוספת של 60-100 אלף שקל לקומה במגדלי תל אביב ו-40-80 אלף בגוש דן, וגם ציין שקומות נמוכות אטרקטיביות יותר לקהלים מסוימים — מה שמסביר את קומת הקרקע היקרה בנתונים כאן. כתבה של ynet ממרץ 2013 כבר נשאה את הכותרת "משתלם לקנות דירה בקומה גבוהה? תלוי איפה", והנתונים העדכניים תומכים בדיוק בכך.
איך נמדד: רק עסקאות שסוג הנכס בהן "דירה" ואופי העסקה "דירה בבית קומות", עם מחיר למ"ר בין 3,000 ל-120,000 ושטח 30-250 מ"ר; רק תאים של עיר×שנה×מחלקת שטח עם 20 עסקאות ומעלה. כל החציונים כאן הם חציון מלא ומדויק (ממוצע שני הערכים האמצעיים בקבוצה זוגית), ולא הערכה מקורבת. שמות הערים אוחדו לפני החישוב: שבעה יישובים מופיעים במאגר בשני איותים — תל אביב-יפו, הרצלייה, קרית אתא, נהרייה, קריית מלאכי, בני עי"ש וקריית טבעון — ולכן 84 איותים במאגר הם 77 ערים. שמות הקומות בעברית מולאו לקומות 0-21; רשומות שבהן הקומה נרשמה בפורמט מספרי ("קומה 4") או שנפרשו על כמה קומות לא נכללו. עסקאות מיוני 2026 ואילך לא נכללו בגלל פיגור הדיווח לרשות המסים. הנתונים אינם כוללים את שנת הבנייה, ולכן חלק מהפרמיה על קומות גבוהות משקף גם בנייה חדשה יותר.
נתונים נוספים: מפת מחירי העסקאות · חציון 20,057 ש"ח למ"ר ב-2025 · הדירה הממוצעת גדלה ל-102 מ"ר · מחשבון כדאיות
