כמעט בכל עיר בישראל יש רחוב הרצל, ובדרך כלל הוא הציר הוותיק שסביבו נבנתה העיר. ברשומות העסקאות שלנו נרשמו בשנים 2024–2025 עסקאות דירה ברחוב ששמו הרצל ב-43 יישובים. בדקנו ב-21 מהם — אלה שבהם נרשמו לפחות 20 עסקאות דירה ברחוב — כמה עולה שם מ"ר לעומת חציון העסקאות בכל העיר. ב-14 מתוך 21 הרחוב זול מהעיר שסביבו.
בשורה התחתונה: ב-14 מתוך 21 הערים שנבדקו, מחיר המ"ר בדירות ברחוב הרצל נמוך מחציון העיר. הפער נע מ-29.1% מתחת לחציון בכפר סבא ועד 25.7% מעליו ברמלה — טווח של כמעט 55 נקודות אחוז על רחוב באותו שם.
הרחוב הראשי הוותיק הוא לרוב לא הרחוב היקר
התבנית החוזרת פשוטה: במקומות שבהם הרצל הוא ציר מסחרי ותיק עם בנייה נמוכה משנות החמישים והשישים, הדירות בו ישנות יותר מממוצע העיר, ומחיר המ"ר נמוך בהתאם. בכפר סבא, בחדרה וברמת גן הפער עובר 17%. במקומות שבהם הרצל מוביל אל הים או אל מרכז עירוני מחודש, הכיוון מתהפך.
נתניה היא הדוגמה הבולטת: רחוב הרצל שם נסחר ב-31,818 ש"ח למ"ר מול חציון עירוני של 25,625 — יקר ב-24.2%. רמלה מציגה את הפער החיובי הגדול ביותר, 25.7%, וירושלים 15.9%.
| עיר | עסקאות ברחוב הרצל | חציון ברחוב (ש"ח למ"ר) | חציון העיר (ש"ח למ"ר) | הפער |
|---|---|---|---|---|
| כפר סבא | 21 | 21,154 | 29,817 | -29.1% |
| חדרה | 44 | 15,000 | 20,661 | -27.4% |
| דימונה | 67 | 7,576 | 9,360 | -19.1% |
| רמת גן | 31 | 29,444 | 35,804 | -17.8% |
| בני ברק | 42 | 23,979 | 28,276 | -15.2% |
| חיפה | 22 | 16,538 | 19,340 | -14.5% |
| עכו | 37 | 10,909 | 12,623 | -13.6% |
| רחובות | 42 | 22,066 | 25,403 | -13.1% |
| פתח תקווה | 59 | 24,694 | 27,010 | -8.6% |
| קריית מלאכי | 52 | 15,380 | 16,364 | -6.0% |
| קריית אתא | 50 | 14,800 | 15,725 | -5.9% |
| בת ים | 80 | 27,465 | 28,952 | -5.1% |
| יבנה | 51 | 20,748 | 21,250 | -2.4% |
| נהרייה | 151 | 15,600 | 15,789 | -1.2% |
| צפת | 33 | 16,935 | 16,857 | +0.5% |
| תל אביב-יפו | 58 | 46,056 | 43,864 | +5.0% |
| בית שמש | 27 | 25,806 | 23,477 | +9.9% |
| עפולה | 33 | 14,000 | 12,188 | +14.9% |
| ירושלים | 83 | 39,397 | 33,980 | +15.9% |
| נתניה | 54 | 31,818 | 25,625 | +24.2% |
| רמלה | 32 | 23,233 | 18,487 | +25.7% |
איפה הגבול עובר, ומי נשאר בחוץ
הרף שנקבע — לפחות 20 עסקאות ברחוב בעיר בשנתיים — משאיר מחוץ לטבלה ערים שבהן הרחוב פעיל אך דליל: זיכרון יעקב (19 עסקאות), קריית שמונה (17), קריית עקרון (17), אופקים (17), טירת כרמל (14), ראשון לציון (13) וטבריה (13). ראשון לציון בפרט נשארת בחוץ למרות שרחוב הרצל בה מוכר היטב, פשוט משום שנרשמו בו מעט עסקאות דירה בתקופה שנבדקה.
שלוש הערים שבהן הפער הקטן ביותר — נהרייה (1.2%-), יבנה (2.4%-) וצפת (0.5%+) — יושבות למעשה על החציון העירוני. צפת היא העיר היחידה שבה הפער מתהפך בתוך טווח של פחות מאחוז, ולכן אין לקרוא אותה כ"רחוב יקר".
מה זה אומר עבורך
- כתובת על הרחוב הראשי אינה ערובה למחיר גבוה. ברוב הערים שנבדקו היא דווקא מוזילה את המ"ר.
- הפער בין הרחוב לעיר נובע ברובו מגיל הבנייה ולא מהמיקום עצמו — שני נכסים באותו רחוב יכולים להיסחר רחוק זה מזה.
- בערים שבהן הרחוב יקר מהעיר, הסיבה כמעט תמיד גיאוגרפית: קרבה לים או למרכז שעבר חידוש.
- חציון עירוני אינו מחיר שכונתי. לפני השוואה מול מודעה, בדקו את העסקאות ברחוב עצמו.
לבדיקת עסקאות ברחוב ספציפי אפשר להשתמש במפת העסקאות. על הפער בין מחיר קרקע למחיר דירה גמורה כתבנו בניתוח מסלול הקרקע לדירה, ועל פערי מחיר בין דירה מסובסדת לשוק החופשי — בניתוח ההגרלה בעפולה.
איך נמדד
נכללו עסקאות דירות שסומנו כעסקאות שוק תקינות בשנים 2024–2025, ברחובות ששמם המלא הוא הרצל בלבד; רחובות שבהם הרצל מופיע כחלק מצירוף אחר לא נכללו. נדרשו לפחות 20 עסקאות ברחוב בעיר. איחדנו איותים כפולים של שמות ערים. החציון הוא הערך האמצעי שנצפה, והשוואת העיר נעשתה מול כלל עסקאותיה באותן שנים.
