שישים ושבעה מכרזי דיור מוגן פתוחים כרגע להגשה ברשות מקרקעי ישראל — יותר מכל ייעוד קרקע אחר במדינה למעט בנייה רוויה. עשרים ותשעה מהם נסגרים ב-60 הימים הקרובים. במקביל, ניתוח של WizBid למכרזי הדיור המוגן שכבר הוכרעו מאז 2023 מגלה את הצד השני של אותה מטבע: מתוך 299 מגרשים שנסגרו, 100 מגרשים — שליש מההיצע — לא קיבלו ולו הצעה אחת.
בשורה התחתונה: המדינה מציעה קרקע לדיור מוגן בהיקף חסר תקדים, אבל היזמים לא קונים. שליש מהמגרשים שהוכרעו מאז 2023 ננעלו ללא אף הצעה, וקרקע אחת באשקלון עומדת פתוחה להצעות כבר 1,759 יום — כמעט חמש שנים.
למה דווקא עכשיו
הפער בין ההיצע לביקוש נפתח בדיוק כשהדמוגרפיה דוחפת לכיוון ההפוך. לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בפתח 2026 חיו בישראל כ-1,286,000 אזרחים ותיקים, וכ-45% מהם מעל גיל 75; עד 2040 צפוי המספר להכפיל את עצמו לכשני מיליון, כ-14% מהאוכלוסייה. מנגד, מלאי יחידות הדיור המוגן בישראל נאמד בכ-31,400 יחידות בלבד, ורק כ-3% מבני הגיל השלישי מתגוררים בהן.
הסבר מקובל בענף לכישלון המכרזים הוא גודל: מתחם שמציע פחות מ-250 יחידות מתקשה לממן את מערך השירותים שדיור מוגן מחייב, ולכן אינו כדאי כלכלית. גורם שני הוא הריבית — עלות המימון לרכישת קרקע ולהקמת מתחם שמתחיל להחזיר תשואה רק כעבור שנים. אתר מרכז הנדל"ן דיווח כי בשנים 2023–2024 רק כ-17% ממכרזי הדיור המוגן הסתיימו בהצלחה: ב-2023 אף לא אחד מ-15 המכרזים, וב-2024 ארבעה מתוך תשעה.
מה פתוח עכשיו — ולכמה זמן
מבין 67 המכרזים הפתוחים, הריכוז הגדול ביותר הוא במרחב דרום (18 מכרזים), ואחריו יהודה ושומרון (14), ירושלים (12) ומרכז (12). משך הזמן הממוצע שמכרז דיור מוגן פתוח עומד על 324 יום בדרום ו-688 יום במרחב ירושלים. הטבלה מציגה מבחר מהמכרזים הנסגרים בחודשיים הקרובים, לפי משך הזמן שהם כבר פתוחים:
| מכרז | יישוב | פורסם | נסגר | ימים פתוח | שומה (₪) |
|---|---|---|---|---|---|
| 323/2021 | אשקלון | 04/10/2021 | 07/09/2026 | 1,759 | 27.2 מיליון |
| 173/2022 | מעלה אדומים | 26/05/2022 | 17/08/2026 | 1,525 | לא פורסמה |
| 216/2024 | ראש העין | 02/07/2024 | 17/08/2026 | 757 | 103.7 מיליון |
| 294/2024 | בית שמש | 29/08/2024 | 03/08/2026 | 699 | 22.3 מיליון |
| 4/2026 | אלעד | 06/01/2026 | 14/09/2026 | 204 | 171.0 מיליון |
| 344/2025 | הרצליה | 26/10/2025 | 07/09/2026 | 276 | 2.7 מיליון |
הפילטר שממנו נולדו המספרים: מכרזים בסטטוס "מפורסם" עם ייעוד "דיור מוגן" או "דיור מוגן (בית אבות)" ומועד סגירה עתידי, נכון ל-29 ביולי 2026. ניתוח המגרשים שלא נמכרו מבוסס על מכרזים שפורסמו מ-2023 ואילך ואינם עוד בסטטוס "מפורסם", תוך סינון ערכי הסנטינל בשדה הזוכה (נתוני WizBid).
מה זה אומר עבורכם
ליזמים: שוק שבו שליש מהמגרשים נסגרים ללא הצעה הוא שוק שבו מציע יחיד יכול לזכות סביב מחיר המינימום, בלי מלחמת פרמיות. השומה החציונית למגרש דיור מוגן שהוכרע מאז 2023 עומדת על כ-7.2 מיליון שקל — סף כניסה נמוך משמעותית ממתחמי בנייה רוויה. מנגד, המכרזים שנכשלו מלמדים שהכדאיות תלויה בגודל המתחם ובמימון, לא במחיר הקרקע בלבד.
למשפחות ולמחפשי דיור מוגן: כל מגרש שנסגר היום ללא הצעה הוא מלאי שלא ייכנס לשוק בעשור הקרוב. הפער בין קצב ההזדקנות לקצב ההקמה הוא מה שקובע את המחיר שתשלמו ב-2035.
כמה מכרזי דיור מוגן פתוחים כרגע?
67 מכרזים בסטטוס "מפורסם" עם מועד סגירה עתידי, נכון ל-29 ביולי 2026 — 57 בייעוד "דיור מוגן" ועוד 10 בייעוד "דיור מוגן (בית אבות)". 29 מהם נסגרים בתוך 60 יום.
למה כל כך הרבה מגרשים לא נמכרים?
שני הסברים מרכזיים בענף: מתחמים קטנים מ-250 יחידות שאינם מגיעים לסף הכדאיות הכלכלית לתפעול שירותי דיור מוגן, ועלות מימון גבוהה מול פרויקט שמחזיר תשואה רק לאחר שנים.
אפשר לעקוב אחר המכרזים הפתוחים בעמודי המכרז — אשקלון 323/2021, אלעד 4/2026, ראש העין 216/2024 — לבדוק כדאיות במחשבון הכדאיות, ולראות את מפת מחירי העסקאות באזור במפת הנדל"ן. לרקע נוסף על תמחור מכרזים ראו הניתוח על מכרזים שנסגרים מתחת לשומה.