בין העסקה שבה נרכשה הקרקע לבין העסקה הראשונה שבה נמכרה דירה על אותה חלקה עוברות בישראל 4.1 שנים — זהו החציון. אצל רבע מהחלקות הפער עולה על 7.9 שנים, ואצל 16.7% מהן הוא חוצה את עשר השנים. כך עולה מניתוח WizBid של 15,305 חלקות שהשלימו את המסלול המלא, מעסקת קרקע ועד מכירת הדירה הראשונה.
בשורה התחתונה: חצי מהחלקות בישראל מגיעות לדירה הראשונה תוך 4.1 שנים מרכישת הקרקע, אבל אחת מכל שש חלקות לוקחת יותר מעשר שנים. הפער בין הערים עצום: בערד החציון הוא 12 שנים, בנתניה 3.9.
מה בדיוק נמדד כאן
המדד סופר את מספר השנים בין עסקת הקרקע הראשונה שנרשמה על גוש-חלקה לבין עסקת מכירת הדירה הראשונה שנרשמה על אותה חלקה. הוא אינו מודד אכלוס — דירות נמכרות "על הנייר" הרבה לפני מסירת מפתח — ולכן הוא מודד את הפער עד לרגע שבו הפרויקט מתחיל לייצר הכנסה, לא עד שיש בו דיירים. בענף נהוג להעריך את המסלול המלא מרכישת קרקע ועד אכלוס בכ-7 שנים ומעלה, כאשר הבנייה עצמה תופסת חלק מזה: לפי גלובס משך הבנייה הממוצע לדירה טיפס לשיא של כ-31 חודשים, ולפי ynet בניין בן עשר קומות נבנה בישראל בכ-42 חודשים לעומת כ-24 במדינות מערביות אחרות.
הסתייגות חשובה: הניתוח כולל רק חלקות שכבר הגיעו לדירה ראשונה. חלקות שנרכשו ועדיין לא הניבו ולו דירה אחת אינן נספרות — ולכן הפער האמיתי בשוק ארוך מהמספרים כאן, לא קצר מהם (נתוני WizBid).
ההתפלגות: לא עקומה אחת אלא שתיים
| משך מקרקע לדירה ראשונה | חלקות | שיעור |
|---|---|---|
| עד שנתיים | 4,090 | 26.7% |
| 2–5 שנים | 4,788 | 31.3% |
| 5–10 שנים | 3,865 | 25.3% |
| מעל 10 שנים | 2,562 | 16.7% |
| סה"כ | 15,305 | 100% |
רבע מהחלקות מגיעות לדירה תוך שנתיים — אלה בדרך כלל קרקעות שנרכשו כשהתכנון כבר היה בשל. מנגד, כמעט חלקה מכל שש תקועה מעל עשור. הממוצע הארצי (5.6 שנים) גבוה מהחציון (4.1) בדיוק בגלל הזנב הארוך הזה, ולכן החציון הוא המספר שכדאי לעבוד לפיו.
הפער בין הערים
בערים שבהן נמדדו לפחות 25 חלקות, החציונים הארוכים ביותר הם בערד (12.0 שנים), עומר (9.5), כפר ורדים (9.4), מגדל (9.3) ומיתר (9.1) — ברובן יישובים קטנים או צמודי קרקע, שבהם קרקע פרטית נרכשת ומוחזקת שנים לפני שמתחילים לבנות. הקצה השני מרוכז בערי הביקוש הצפופות: נתניה (3.9), הרצלייה (4.0), חולון (4.4), ראשון לציון (4.5) ואשקלון (4.9). קריית גת (6.4) ואופקים (5.7) נמצאות באמצע, גבוה מערי המרכז.
המשמעות פשוטה: ככל שהקרקע יקרה יותר, כך היא נשארת פחות זמן ריקה. עלות ההחזקה של קרקע ב-25 אלף שקל למ"ר בנוי מכריחה את היזם לזוז; ב-8,000 שקל למ"ר אפשר להמתין.
מה זה אומר עבורכם
לרוכשי דירה: אם אתם שוקלים דירה בפרויקט שהקרקע שלו נרכשה זה עתה, החציון אומר שהמכירות ייפתחו בעוד כארבע שנים — ובפריפריה, לעיתים כפול. לבודקי כדאיות מכרז: משך ההחזקה הוא מרכיב מרכזי בתשואה, ולא נכון להניח שלוש שנים כברירת מחדל כשהנתונים מראים חציון של 4.1 ורבע מהמקרים מעל 7.9.
לבדיקת חלקה או עיר ספציפית אפשר להשתמש במפת מחירי הנדל"ן, לבחון את המכרזים הפתוחים ולהריץ את המספרים במחשבון הכדאיות. לניתוח משלים על פערי מחיר בין ערים ראו הפער בין אופקים לנתיבות.