בקדימה-צורן מעולם לא הושלם מכרז אחד שנשא את השם "מחיר למשתכן". המכרז היחיד שסווג כך, 364/2017, פורסם בסוף 2017, נגרר שנתיים וחצי ובוטל ביוני 2020 בלי שנמכרה בו ולו יחידה אחת. ובכל זאת הוגרלו ביישוב מאות דירות מסובסדות — בשני מכרזי "מחיר מטרה" שהמדינה הוציאה במקום: 127/2020 ו-333/2025. בהגרלה האחרונה מביניהן המחיר שהזוכה משלם עמד על 13,989 ש"ח למ"ר, לעומת 18,576 ש"ח למ"ר בהגרלה הקודמת באותו יישוב — ירידה של 24.7%.
בשורה התחתונה: הדירות המסובסדות בקדימה-צורן הוזלו ב-24.7% למ"ר בין ההגרלה שנרשמה בדצמבר 2022 לזו שנרשמה במאי 2026, בזמן שמחירי השוק החופשי ביישוב לא ירדו. הפער בין הדירה המסובסדת לשוק החופשי גדל מ-12% לכ-38%.
השם שהקונים מחפשים אינו השם שרשום במכרז
מי שמחפש היום "מחיר למשתכן" בקדימה-צורן מחפש מונח שאינו קיים עוד במסמכי המכרזים של היישוב. "דירה בהנחה" הוא השם הכולל של מסלולי הדיור המסובסד, ו"מחיר למשתכן" הוא אחד המסלולים שבתוכו — לא תוכנית שקדמה לו ולא תוכנית שהוחלפה. שתי ההגרלות שנערכו בפועל בקדימה-צורן שייכות למסלול אחר בתוך אותה מטרייה, וזהו אותו מסלול בשתיהן: לא היה כאן מעבר בין תוכניות שיכול להסביר את הירידה במחיר.
מה ירד, ובכמה
| ההגרלה | המכרז שמתחתיה | דירות שהוגרלו | מחיר לקונה (חציון, ש"ח למ"ר) | קרקע ליח"ד שגבתה המדינה מהיזם | חציון השוק החופשי ביישוב | הפער |
|---|---|---|---|---|---|---|
| נרשמה דצמבר 2022 | 127/2020 | 261 | 18,576 | 748,069 ש"ח | 21,118 ש"ח (2022) | 12.0% |
| נרשמה מאי 2026 | 333/2025 | 315 | 13,989 | 578,482 ש"ח | 22,708 ש"ח (2025) | 38.4% |
טווח המחירים בתוך כל הגרלה צר: בהגרלה של 2022 נעו המחירים בין 18,364 ל-18,642 ש"ח למ"ר בשלושה מתחמים, ובזו של 2026 בין 13,779 ל-14,408 ש"ח למ"ר בשישה מתחמים. כלומר הירידה אינה תוצאה של מתחם חריג אחד אלא של כל הסדרה.
הפער מול השוק החופשי תלוי בשנת ההשוואה, ולכן בדקנו כמה חתכים. מול 2026 החלקית הפער בהגרלה האחרונה מגיע ל-40.5%, ומול 2023 הפער בהגרלה הראשונה מגיע ל-22.1%. בכל אחד מהצימודים שנבדקו הפער גדל בין שתי ההגרלות — גם בחתך השמרני ביותר.
המדינה גבתה מהיזמים פחות על אותה קרקע
במסלול הזה מחיר הדירה לקונה נקבע מראש בתנאי המכרז, והיזמים מתחרים על מחיר הקרקע. שני הצדדים ירדו יחד. ב-127/2020 נמכרו שלושה מגרשים ב-244.6 מיליון ש"ח עבור 327 יחידות — 748,069 ש"ח קרקע ליחידה. ב-333/2025 נמכרו שישה מגרשים ב-227.9 מיליון ש"ח עבור 394 יחידות — 578,482 ש"ח ליחידה, ירידה של 22.7%. כל המגרשים בשני המכרזים נמכרו; אף אחד לא נותר ללא זוכה.
חשבון הפיתוח שרמ"י גובה נשאר יציב יחסית: 228,713 ש"ח ליחידה ב-127/2020 מול 215,460 ש"ח ב-333/2025. יחד, הקרקע והפיתוח שהיזם נדרש לשלם ירדו מ-976,782 ש"ח ליחידה ל-793,942 ש"ח — 18.7%. זהו החיוב שבתנאי המכרז, ולא בהכרח ההוצאה נטו של היזם.
מה זה אומר עבורך
- מי שזכה בהגרלה האחרונה בקדימה-צורן קונה מ"ר בכ-38% מתחת לחציון העסקאות ביישוב — פער גדול פי שלושה מזה שקיבלו הזוכים בהגרלה הקודמת.
- המחיר המסובסד אינו נגזר ממחירי השוק אלא נקבע בתנאי המכרז שמתחת להגרלה. שתי הגרלות באותו יישוב יכולות להיפתח בפער של אלפי שקלים למ"ר.
- אין כרגע אף מכרז פתוח של רמ"י בקדימה-צורן. מי שלא נרשם למועד האחרון ממתין לפרסום הבא.
- חיפוש המונח "מחיר למשתכן" לבדו יחמיץ את ההגרלות ביישוב — הן מתפרסמות תחת שם מסלול אחר.
- מספר הדירות בהגרלה אינו מספר היחידות במכרז: ב-333/2025 שווקו 394 יחידות ורק 315 מהן הוגרלו, והשאר נמכרות בשוק החופשי.
לפרטי המכרזים: מכרז 333/2025 ומכרז 127/2020. להשוואה בין מחיר מסובסד לשוק החופשי ביישוב אחר, ראו הניתוח שלנו על ההגרלה בעפולה, ולמפת מחירי העסקאות — מפת הנדל"ן.
איך נמדד
נכללו שתי ההגרלות המסובסדות שנערכו אי פעם בקדימה-צורן. המחיר לכל הגרלה הוא הערך האמצעי שנצפה בין מתחמיה. מחירי השוק החופשי הם חציוני עסקאות דירות שסומנו כעסקאות שוק תקינות, בשנים מלאות בלבד — 2026 עדיין חסרה בגלל פיגור דיווח, ולכן ההשוואה האחרונה נעשתה מול 2025. הסכומים ליחידה הם חיוב לפי תנאי המכרז.