רשות מקרקעי ישראל מנהלת מסלול שיווק שקט שכמעט לא מדווחים עליו: מכרזי דיור להשכרה לטווח ארוך. במסלול הזה המדינה מוכרת ליזם קרקע בתנאי אחד — הדירות שייבנו עליה יושכרו לשנים, ולא יימכרו לדיירים. מאז ינואר 2013 ועד אוגוסט 2026 נמכרו כך 64 מגרשים ב-60 מכרזים ב-26 יישובים, ועליהם 15,916 דירות. התמורה על הקרקע הסתכמה ב-8.13 מיליארד ש"ח, ולצידה חויבו היזמים ב-2.15 מיליארד ש"ח הוצאות פיתוח.
בשורה התחתונה: מחיר הקרקע לדירה במסלול ההשכרה נע בין 19,619 ש"ח במעלה אדומים ל-2,450,139 ש"ח בתל אביב-יפו — פי 125. החציון עומד על 353,937 ש"ח לדירה. רייסדור יזמות בע"מ, אחת השחקניות הגדולות במסלול, קנתה קרקע ל-1,119 דירות ב-141.3 מיליון ש"ח — חציון של 98,317 ש"ח לדירה, כרבע מחציון הענף.
למה הקרקע כאן זולה יותר מקרקע רגילה
ההסבר אינו הנחה שהמדינה מעניקה, אלא מחיר של התחייבות. חוברות המכרז במסלול הזה כובלות את היזם להשכרה לתקופה ארוכה, ובחלק מהדירות גם לשכר דירה מפוקח לזכאים — כלומר לתזרים ידוע מראש ונמוך משכר הדירה החופשי. בשני מכרזי שדה דב בתל אביב, שנמכרו בתחילת 2025 ונכללים בפאנל, קבעה רמ"י כי "שכר הדירה המפוקח המרבי שישלמו השוכרים יעמוד על 7,241 שקלים" לדירת ארבעה חדרים — לעומת 8,600 עד 15,500 ש"ח שגובה השוק החופשי באזור. יזם שמתמחר קרקע כזו מתמחר את ההגבלה, לא רק את המיקום.
לכן הפיזור עצום: ב-17 מתוך 64 המגרשים הקרקע עלתה פחות מ-100 אלף ש"ח לדירה, וב-30 מהם היא עברה 400 אלף. מגרש ירושלמי בודד משנת 2012 נמכר בסכום סמלי ואינו מייצג; הוא נשאר בפאנל ומוצג כאן כדי שלא יוסתר.
| מכרז | יישוב | דירות | קרקע (מ' ש"ח) | קרקע לדירה (ש"ח) | זוכה |
|---|---|---|---|---|---|
| 456/2025 | מעלה אדומים | 105 | 2.06 | 19,619 | אחים בוסקילה בע"מ |
| 44/2024 | לוד | 265 | 19.52 | 73,678 | רייסדור יזמות בע"מ |
| 261/2022 | ראש העין | 243 | 18.80 | 77,366 | רייסדור יזמות בע"מ |
| 51/2026 | יבנה | 104 | 10.23 | 98,317 | רייסדור יזמות בע"מ |
| 363/2022 | פתח תקוה | 228 | 38.80 | 170,175 | רייסדור יזמות בע"מ |
| 51/2023 | רמת גן | 279 | 53.93 | 193,284 | רייסדור יזמות בע"מ ורמי שבירו |
| חציון הענף: 353,937 ש"ח לדירה | |||||
| 327/2021 | תל אביב-יפו | 511 | 1,118.12 | 2,188,099 | ריט ש.ב. נדל"ן נכסים בע"מ |
| 72/2021 | תל אביב-יפו | 324 | 793.85 | 2,450,139 | שיכון ובינוי בע"מ |
רייסדור בנתה את הפוזיציה שלה בפריפריית המרכז
חמשת המגרשים של רייסדור אינם מפוזרים אקראית: לוד, ראש העין, יבנה, פתח תקוה ורמת גן — טבעת שלמה סביב גוש דן, בלי מגרש אחד בתל אביב או בירושלים. זה בדיוק המקום שבו מחיר הקרקע במסלול ההשכרה עדיין נמוך והביקוש לשכירות גבוה. אפילו בשני המגרשים המרכזיים שלה, פתח תקוה ורמת גן, מחיר הקרקע לדירה נשאר מתחת לחציון הענף. חשוב לסייג: השוואת מחיר קרקע לדירה בין יישובים היא במידה רבה השוואת מיקומים, ולא מדד ליכולת מיקוח.
מה זה אומר עבורך
- קונים דירה? 15,916 הדירות האלה לא ייכנסו לשוק המכירה. הן מגדילות את היצע השכירות באזור, לא את היצע הרכישה.
- שוכרים? בפרויקטים האלה חלק מהדירות מושכרות בשכר דירה מפוקח לזכאים ולתקופה ארוכה — ודאות חוזית שאין בשוק החופשי.
- יזמים? הפער בין 19,619 ש"ח לדירה במעלה אדומים ל-2.45 מיליון בתל אביב הוא הפער בין שני מודלים עסקיים שונים לגמרי, לא בין שתי עסקאות.
- משקיעים? הוצאות הפיתוח במסלול הזה שקולות ל-26% מסך התמורה על הקרקע, ובמגרשים הזולים הן גדולות ממנה פי כמה.
המסלול ממשיך לפעול: מכרז 51/2026 ביבנה נמכר באוגוסט 2026, והוא החדש ביותר בפאנל. אפשר לבחון את מכרז 44/2024 בלוד ואת מכרז 72/2021 בתל אביב, ולהשוות מחירי דירות באותם יישובים במפת העסקאות.
איך נמדד
נכללו רק מגרשים במכרזי דיור להשכרה לטווח ארוך שנמכרו בפועל ושרשומות בהם יחידות דיור — 64 מגרשים ב-60 מכרזים, מאוגוסט 2012 עד פברואר 2026. מחיר הקרקע לדירה חושב לכל מגרש בנפרד, והחציון הוא ערך נצפה; בשיטת האינטרפולציה הוא 365,867 ש"ח. התמורה אינה כוללת הוצאות פיתוח ואינה מחיר דירה.