נכון ל-10 באוגוסט 2026, 292 מכרזי מגורים של רשות מקרקעי ישראל פתוחים להגשת הצעות, ובהם 77,165 יחידות דיור. אבל 180 מהם — יותר משישה מכל עשרה — מתפרסמים כבר יותר משנה. בתוכם נמצאות 27,896 יחידות דיור שהקרקע עבורן שוּוקה, תוכננה ופורסמה, ועדיין לא נסגרה עסקה.
בשורה התחתונה: מכרז מגורים של רמ"י שנסגר בפועל נשאר פתוח 146 יום בחציון. 180 מכרזים פתוחים כיום עברו את רף 365 הימים, ו-79 מהם — ובהם 15,602 יחידות דיור — פתוחים מעל שנתיים.
מה הנורמה, ומה חורג ממנה
כדי לדעת אם המספר גבוה צריך בסיס להשוואה. 540 מכרזי מגורים נסגרו מאז ינואר 2024; חציון חלון ההגשה שלהם עמד על 146 יום, והרבעון העליון על 270 יום. מול זה, חציון הימים מאז הפרסום בקרב 292 המכרזים הפתוחים כיום עומד על 467 יום. המקרה הקיצוני הוא מכרז 115/2017 באלפי מנשה, ל-78 יח"ד, שפורסם ב-11/05/2017 — פתוח כבר 3,378 יום, כלומר 9.2 שנים. הוא אינו חריג בודד: 36 מכרזים פתוחים כבר יותר משלוש שנים, ותשעה מהם ותיקים אף ממכרז 389/2021 ברמלה, מכרז מחיר מטרה ל-488 יח"ד שפתוח 1,744 יום.
זו לא פריפריה. זו ירושלים
ההנחה האינטואיטיבית היא שקרקע נתקעת היכן שהשוק חלש. הצלבה בין מאגר המכרזים למאגר עסקאות הנדל"ן מראה שזה לא ההסבר: המכרזים הוותיקים ביותר פרושים על כל טווח המחירים, מערד ב-9,873 ₪ למ"ר ועד ירושלים ב-36,042 ₪ למ"ר — פי 3.7 הפרש, ושתיהן ברשימה.
| יישוב | מכרזים פתוחים מעל שנה | יח"ד | חציון ימים מאז פרסום | מחיר חציוני למ"ר בשוק החופשי, 2025 |
|---|---|---|---|---|
| ירושלים | 11 | 3,310 | 846 | 36,042 ₪ |
| קרית אתא | 4 | 1,878 | 601 | 16,292 ₪ |
| ערד | 4 | 1,705 | 741 | 9,873 ₪ |
| אפרת | 3 | 1,084 | 544 | 23,787 ₪ |
| ביתר עילית | 1 | 1,047 | 1,237 | 24,500 ₪ |
| גן יבנה | 1 | 1,000 | 824 | 22,741 ₪ |
ירושלים מובילה את הטבלה עם 3,310 יח"ד ב-11 מכרזים, בחציון של 846 יום מאז הפרסום — והוותיק שבהם פתוח 1,490 יום. זאת בעיר שבה מחיר העסקה החציוני ב-2025 היה 36,042 ₪ למ"ר, על בסיס 6,333 עסקאות. המכרז הגדול ביותר ברשימה הוא 454/2024 בקרית אתא: 1,367 יח"ד, פורסם ב-17/12/2024 ונסגר ב-28/09/2026.
שתי הערות זהירות: הנתון מודד ימים מאז הפרסום עבור מכרזים שמועד סגירתם עדיין עתידי, ואינו מבחין בין מכרז שהוארך שוב ושוב לבין מכרז שפורסם מלכתחילה עם חלון ארוך. הטבלה מציגה שש ערים מתוך הרשימה; נצנה (1,044 יח"ד) ורהט (1,012 יח"ד) חורגות בהיקפן אך אין בהן די עסקאות שוק חופשי ב-2025 כדי לגזור מהן מחיר, ובאפרת (40 עסקאות) ובגן יבנה (133) המחיר אינדיקטיבי בלבד.
מה זה אומר בפועל
ליזם, מכרז שפתוח שנתיים הוא בדרך כלל מכרז שהתחרות בו דלילה — כלומר הזדמנות להיכנס בשומה או קרוב אליה, אבל גם סימן שמישהו אחר כבר בדק ופסח. לרוכש, המשמעות היא שהפער בין "יחידות ששווקו" לבין יחידות שייבנו בפועל גדול מכפי שההודעות לעיתונות משקפות: 27,896 יח"ד ברשימה הזו טרם עברו את שלב ההקצאה.
אפשר לבחון את המכרזים הפתוחים במאגר המכרזים, לבדוק את מכרז 454/2024 בקרית אתא ואת מכרז 155/2024 בירושלים, ולהצליב מול מחירי האזור במפת מחירי הנדל"ן.