תחת שם העיר במרשם מכרזי רשות מקרקעי ישראל רשומים שלושה מכרזים בסך הכול: אחד מ-2013, אחד מ-2017 ואחד מ-2022. יחד הם שיווקו עשרה מגרשים ו-44 יחידות דיור, כל עשרת המגרשים נמכרו, ואף אחד מהשלושה אינו פתוח היום להגשת הצעות. האחרון שבהם נידון בוועדת המכרזים בינואר 2023.
בשורה התחתונה: מי שמחפש היום מכרז קרקע של המדינה בבאקה אל גרביה לא ימצא מכרז פתוח. כל מה ששווק בעיר מאז 2013 הוא 44 יחידות דיור בעשרה מגרשים, והאחרון הוכרע לפני יותר משלוש שנים — בזמן שתוכנית ל-1,111 דירות על קרקע מדינה בעיר כבר אושרה.
שלושה מכרזים, עשרה מגרשים — וזה הכול
שלושת המכרזים שונים זה מזה בגודל ובייעוד, והם היחידים שהעיר מוכרת מהמדינה. במכרז של 2013 שווקו שישה מגרשים לבנייה רוויה, ב-2017 שלושה מגרשים צמודי קרקע, וב-2022 מגרש בודד. בכל שלושתם נמכרו כל המגרשים שהוצעו.
| מכרז | שנה | ייעוד | מגרשים | יח"ד | מחיר פתיחה (₪) | סכום הזכייה (₪) | קרקע ליחידה (₪) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 194/2013 | 2013 | בנייה רוויה | 6 | 30 | 500,045 | 2,269,440 | 75,648 |
| 71/2017 | 2017 | בנייה נמוכה / צמודת קרקע | 3 | 6 | 419,055 | 2,143,009 | 357,168 |
| 322/2022 | 2022 | בנייה רוויה | 1 | 8 | 1,936,700 | 2,630,000 | 328,750 |
על הקרקע לדירה אחת שולם יותר ממחצית מחירה של דירה בעיר
המכרז האחרון, 322/2022, הציע מגרש אחד בשטח 1,043 מ"ר המיועד לשמונה יחידות דיור. מחיר הפתיחה עמד על 1,936,700 שקל, השומה שנרשמה למגרש הייתה 4,256,546 שקל, והוא נמכר ב-2,630,000 שקל לחברת ר.פ.ז השקעות ונכסים 2020 בע"מ — 328,750 שקל של קרקע לכל דירה עתידית.
בשוק החופשי של העיר, חציון עסקת דירה בחמש השנים 2021–2025 עמד על 600,000 שקל, על פי 30 עסקאות נקיות. כלומר הקרקע בלבד, לפני בנייה ולפני הוצאות פיתוח, עלתה יותר ממחצית ממחירה של דירה שנמכרה בעיר — והשוואה זו מעמידה קרקע לבנייה חדשה מול דירות קיימות שנמכרו.
בעיר הזאת כמעט לא נסחרות דירות — נסחרת קרקע
במרשם העסקאות של העיר רשומות 1,159 עסקאות מאז תחילת הדיווח: 757 עסקאות קרקע, 278 עסקאות משק חקלאי, 93 עסקאות דירה ו-31 עסקאות בניין. כמעט תשע מכל עשר עסקאות הן קרקע או משק חקלאי. גם בשנים 2021–2025 התמונה זהה — 270 עסקאות, ומתוכן 208 עסקאות קרקע. חציון המטר בעסקאות הדירה הנקיות עמד על 5,455 שקל.
זה ההקשר שבו נקרא הפער בין התכנון לשיווק: בספטמבר 2021 דווח על הפקדת תוכנית ביוזמת העירייה ל-512 יחידות דיור, ובמארס 2024 אישרה הוועדה המחוזית חיפה תוכנית של משרד הבינוי והשיכון על 260 דונם של קרקע מדינה, ובה 1,111 יחידות דיור בבנייה רוויה. תוכנית מאושרת אינה מכרז: בין אישור התוכנית לבין מגרש שאפשר להגיש עליו הצעה עומד שלב השיווק, והוא זה שטרם התרחש בעיר בהיקף הזה.
מה זה אומר עבורך
- אין כרגע מכרז פתוח בעיר. מי שממתין לקרקע מהמדינה ממתין לשיווק של תוכנית מאושרת, לא למכרז שכבר קיים.
- שלושת המכרזים שהוכרעו הם אמת המידה היחידה למחיר: קרקע ליחידה בטווח שבין 75 אלף ל-357 אלף שקל, לפי השנה והייעוד.
- הייעוד מזיז את המחיר יותר מהשנה: מכרז צמודי הקרקע של 2017 יקר יותר ליחידה מהמכרז לבנייה רוויה של 2022.
- מי שקונה שם קרקע פרטית פועל בשוק שרוב עסקאותיו הן קרקע — זה השוק המרכזי בעיר, לא שוק הדירות.
- הוצאות הפיתוח אינן מדווחות במגרשים האלה, ולכן הן אינן כלולות בסכומים שבטבלה ואינן שוות לאפס.
את מפת העסקאות בעיר ובסביבתה אפשר לפתוח במפת מחירי הנדל"ן.
איך נמדד
נספרו המכרזים הרשומים תחת שם העיר במרשם מכרזי המדינה, ובהם כל המגרשים שנמכרו בפועל. נתוני השוק החופשי הם העסקאות שדווחו בעיר בשתי צורות הכתיב של שמה, שאוחדו. חציוני הדירות חושבו על עסקאות נקיות בלבד בשנים 2021–2025 ועל הערכים שנצפו. הוצאות הפיתוח אינן מדווחות במגרשים אלה. דיווח עסקאות מתעכב, ולכן 2026 חלקית.