ועדת המכרזים של רשות מקרקעי ישראל הכריעה ב-24/08/2026 את מכרז 309/2024 בנס ציונה — מגרש אחד בשכונת כפר אהרון, 10,222 מ"ר, בייעוד בנייה רוויה ל-258 יחידות דיור. על המגרש הוגשו 21 הצעות, והזוכה — יורו שי חי בע"מ — הציעה 170,336,767 ש"ח. שומת רמ"י למגרש עמדה על 209,391,372 ש"ח: ההצעה הזוכה נמוכה ממנה ב-18.7%, ואף אחת מ-21 ההצעות לא הגיעה לשומה.
בשורה התחתונה: 21 יזמים התמודדו על מגרש אחד בנס ציונה ואף אחד לא הגיע לשומת רמ"י. הקרקע נמכרה ב-660,220 ש"ח לדירה — 26.9% פחות מ-902,910 ש"ח לדירה שרמ"י קיבלה באותה עיר במכרז 67/2023, שהוכרע ביוני 2024. תחרות ערה אינה מבטיחה יותר מחיר.
סולם ההצעות: פער של פי 5.1 על אותו מגרש
נתוני ההצעות של WizBid מראים פיזור חריג. ההצעה הגבוהה עמדה על 170,336,767 ש"ח והנמוכה על 33,333,333 ש"ח — פער של פי 5.1 על קרקע זהה, באותו יום, עם אותו מידע תכנוני. הפער בין ההצעה הזוכה לשנייה בגודלה (158,818,777 ש"ח) עמד על 11,517,990 ש"ח, כלומר הזוכה שילמה 7.25% מעל המתחרה הקרובה. מחיר המינימום שרמ"י קבעה למגרש היה 28,581,922 ש"ח, והוצאות הפיתוח 21,926,622 ש"ח — 84,987 ש"ח לדירה.
סך התשלום של היזם למדינה, קרקע ופיתוח יחד, הוא 192,263,389 ש"ח — 745,207 ש"ח לכל דירה. זה הבסיס שבו מדווחת העיתונות המקצועית — מרכז הנדל"ן דיווח על "כ-192 מיליון שקל" מול שומה של "כ-231 מיליון שקל" (231,317,994 ש"ח בנתוני רמ"י). על הבסיס המשולב הפער מהשומה הוא 16.9%, ולא 18.7%.
מה שהמכרז הזה מלמד: התחרות היא שסוגרת את הפער לשומה
בדקנו את כל המגרשים שוועדת המכרזים הכריעה מ-01/01/2026 ועד 27/08/2026, במכרזים פומביים רגילים בלבד, שיש להם שומה חיובית ולפחות הצעה אחת — 127 מגרשים. ב-90 מהם (70.9%) ההצעה הגבוהה לא הגיעה לשומה. הפילוח לפי עצימות התחרות מראה קשר מונוטוני ברור: הפער לשומה נסגר כמעט לחלוטין רק כשמגיעים לשבעה מציעים ומעלה.
| מספר הצעות למגרש | מגרשים | מתוכם מתחת לשומה | חציון ההצעה הגבוהה מול השומה |
|---|---|---|---|
| הצעה אחת | 20 | 19 | -64.5% |
| 2-3 הצעות | 29 | 29 | -53.6% |
| 4-6 הצעות | 19 | 15 | -29.5% |
| 7-12 הצעות | 29 | 15 | -0.1% |
| 13 הצעות ומעלה | 30 | 12 | +8.8% |
| סך הכול | 127 | 90 |
על הרקע הזה נס ציונה היא חריגה בתוך הקטגוריה שלה עצמה: 21 הצעות משבצות אותה בשורה התחתונה של הטבלה, שבה החציון הוא עודף של 8.8% מעל השומה ורק 12 מ-30 המגרשים נמכרו מתחת לשומה — ובכל זאת המגרש נמכר 18.7% מתחת. שבעה מגרשים בקבוצה נמכרו בפער עמוק עוד יותר — כולם ממכרז אחד, 299/2025 בכרמון. במילים אחרות, הביקוש היה שם; המחיר לא.
ההקשר: אותה עיר, פחות 27% בתוך 26 חודשים
ההשוואה המשמעותית היא לא לשומה אלא למכרז הקודם באותה עיר ובאותו ייעוד — בנייה רוויה במכרז פומבי רגיל. מכרז 67/2023 בנס ציונה, שהוכרע ב-30/06/2024, שיווק שישה מגרשים ו-1,037 יחידות דיור בתמורה ל-936,317,720 ש"ח קרקע — 902,910 ש"ח לדירה, ופער של 8.9% בלבד מהשומה המצרפית. עשרים ושישה חודשים אחר כך, באותה עיר, הקרקע נמכרת ב-660,220 ש"ח לדירה: ירידה של 26.9% בקרקע לדירה, ושל 24.7% כשמוסיפים את הוצאות הפיתוח.
המכרז פורסם ב-05/09/2024 ונסגר ב-24/08/2026 — 718 יום. לפי מרכז הנדל"ן מועד הסגירה נדחה שבע פעמים. אתר נס ציונה נט תיאר את התוצאה כ"ביקוש ער אך מחיר נמוך". הערה על מספר ההצעות: בנתוני רמ"י רשומות 21 הצעות, וכך גם בכתבת חדשות 08; מרכז הנדל"ן דיווח על 31 הצעות. אנו מדווחים 21 — מספר רשומות ההצעות בפועל.
מה זה אומר לקוראים
לרוכש דירה בנס ציונה: עלות הקרקע והפיתוח שהיזם נושא בה בפרויקט הזה היא 745,207 ש"ח לדירה, לעומת 989,910 ש"ח בפרויקטי 67/2023 השכנים. זהו מרכיב עלות אחד מכמה, והוא אינו מתגלגל אוטומטית למחיר למ"ר.
ליזם: הטבלה למעלה היא כלי הערכה. מגרש שמגיע אליו פחות מארבעה מציעים נמכר בחציון של עשרות אחוזים מתחת לשומה — כלומר השומה אינה חזאי טוב של מחיר הזכייה, והמינימום של רמ"י הוא העוגן האפקטיבי. מנגד, במגרש שמושך 13 מציעים ומעלה יש להיערך לתשלום מעל השומה.
איך נמדד
הפאנל: 127 מגרשים שוועדת המכרזים הכריעה מתחילת 2026, במכרזים פומביים רגילים בלבד ועם שומה גדולה מאפס. מכרזי מחיר מטרה הוצאו, כי בהם מחיר הקרקע נקבע מראש ואינו נתון לתחרות. שיטת חישוב חלופית לחציונים נותנת 62.0%- ו-10.4%+ במקום 64.5%- ו-8.8%+, בלי לשנות כיוון. סכומי הפיתוח מיוחסים למסמכי המכרז ואינם בהכרח ההוצאה נטו של היזם.
עוד בנושא: ב-1,470 מתוך 2,798 מגרשי רמ"י ההצעה הגבוהה ביותר לא זכתה · מכרז 309/2024 נס ציונה · מכרז 67/2023 נס ציונה · מפת מחירי הנדל"ן