ועדת המכרזים של רשות מקרקעי ישראל הכריעה ב-24/08/2026 את מכרז 309/2024 בנס ציונה — מגרש אחד בשכונת כפר אהרון, 10,222 מ"ר, בייעוד בנייה רוויה ל-258 יחידות דיור. על המגרש הוגשו 21 הצעות, והזוכה — יורו שי חי בע"מ — הציעה 170,336,767 ש"ח. שומת רמ"י למגרש עמדה על 209,391,372 ש"ח: ההצעה הזוכה נמוכה ממנה ב-18.7%, ואף אחת מ-21 ההצעות לא הגיעה לשומה.
בשורה התחתונה: 21 יזמים התמודדו על מגרש אחד בנס ציונה ואף אחד לא הגיע לשומת רמ"י. הקרקע נמכרה ב-660,220 ש"ח לדירה — 26.9% פחות מ-902,910 ש"ח לדירה שרמ"י קיבלה באותה עיר במכרז 67/2023, שהוכרע ביוני 2024. תחרות ערה אינה מבטיחה יותר מחיר.
סולם ההצעות: פער של פי 5.1 על אותו מגרש
נתוני ההצעות של WizBid מראים פיזור חריג. ההצעה הגבוהה עמדה על 170,336,767 ש"ח והנמוכה על 33,333,333 ש"ח — פער של פי 5.1 על קרקע זהה, באותו יום, עם אותו מידע תכנוני. הפער בין ההצעה הזוכה לשנייה בגודלה (158,818,777 ש"ח) עמד על 11,517,990 ש"ח, כלומר הזוכה שילמה 7.25% מעל המתחרה הקרובה. מחיר המינימום שרמ"י קבעה למגרש היה 28,581,922 ש"ח, והוצאות הפיתוח 21,926,622 ש"ח — 84,987 ש"ח לדירה.
סך התשלום של היזם למדינה, קרקע ופיתוח יחד, הוא 192,263,389 ש"ח — 745,207 ש"ח לכל דירה. זה הבסיס שבו מדווחת העיתונות המקצועית — מרכז הנדל"ן דיווח על "כ-192 מיליון שקל" מול שומה של "כ-231 מיליון שקל" (231,317,994 ש"ח בנתוני רמ"י). על הבסיס המשולב הפער מהשומה הוא 16.9%, ולא 18.7%.
מה שהמכרז הזה מלמד: התחרות היא שסוגרת את הפער לשומה
בדקנו את כל המגרשים שוועדת המכרזים הכריעה מ-01/01/2026 ועד 27/08/2026, במכרזים פומביים רגילים בלבד, שיש להם שומה חיובית ולפחות הצעה אחת — 127 מגרשים. ב-90 מהם (70.9%) ההצעה הגבוהה לא הגיעה לשומה. הפילוח לפי עצימות התחרות מראה קשר מונוטוני ברור: הפער לשומה נסגר כמעט לחלוטין רק כשמגיעים לשבעה מציעים ומעלה.
| מספר הצעות למגרש | מגרשים | מתוכם מתחת לשומה | חציון ההצעה הגבוהה מול השומה |
|---|---|---|---|
| הצעה אחת | 20 | 19 | -64.5% |
| 2-3 הצעות | 29 | 29 | -53.6% |
| 4-6 הצעות | 19 | 15 | -29.5% |
| 7-12 הצעות | 29 | 15 | -0.1% |
| 13 הצעות ומעלה | 30 | 12 | +8.8% |
| סך הכול | 127 | 90 |
על הרקע הזה נס ציונה היא חריגה בתוך הקטגוריה שלה עצמה: 21 הצעות משבצות אותה בשורה התחתונה של הטבלה, שבה החציון הוא עודף של 8.8% מעל השומה ורק 12 מ-30 המגרשים נמכרו מתחת לשומה — ובכל זאת המגרש נמכר 18.7% מתחת. שבעה מגרשים בקבוצה נמכרו בפער עמוק עוד יותר — כולם ממכרז אחד, 299/2025 בכרמון. במילים אחרות, הביקוש היה שם; המחיר לא.
ההקשר: אותה עיר, פחות 27% בתוך 26 חודשים
ההשוואה המשמעותית היא לא לשומה אלא למכרז הקודם באותה עיר ובאותו ייעוד — בנייה רוויה במכרז פומבי רגיל. מכרז 67/2023 בנס ציונה, שהוכרע ב-30/06/2024, שיווק שישה מגרשים ו-1,037 יחידות דיור בתמורה ל-936,317,720 ש"ח קרקע — 902,910 ש"ח לדירה, ופער של 8.9% בלבד מהשומה המצרפית. עשרים ושישה חודשים אחר כך, באותה עיר, הקרקע נמכרת ב-660,220 ש"ח לדירה: ירידה של 26.9% בקרקע לדירה, ושל 24.7% כשמוסיפים את הוצאות הפיתוח.
המכרז פורסם ב-05/09/2024 ונסגר ב-24/08/2026 — 718 יום. לפי מרכז הנדל"ן מועד הסגירה נדחה שבע פעמים. אתר נס ציונה נט תיאר את התוצאה כ"ביקוש ער אך מחיר נמוך". הערה על מספר ההצעות: בנתוני רמ"י רשומות 21 הצעות, וכך גם בכתבת חדשות 08; מרכז הנדל"ן דיווח על 31 הצעות. אנו מדווחים 21 — מספר רשומות ההצעות בפועל.
מה זה אומר לקוראים
לרוכש דירה בנס ציונה: עלות הקרקע והפיתוח שהיזם נושא בה בפרויקט הזה היא 745,207 ש"ח לדירה, לעומת 989,910 ש"ח בפרויקטי 67/2023 השכנים. זהו מרכיב עלות אחד מכמה, והוא אינו מתגלגל אוטומטית למחיר למ"ר.
ליזם: הטבלה למעלה היא כלי הערכה. מגרש שמגיע אליו פחות מארבעה מציעים נמכר בחציון של עשרות אחוזים מתחת לשומה — כלומר השומה אינה חזאי טוב של מחיר הזכייה, והמינימום של רמ"י הוא העוגן האפקטיבי. מנגד, במגרש שמושך 13 מציעים ומעלה יש להיערך לתשלום מעל השומה.
איך נמדד
מקור: נתוני WizBid על בסיס רמ"י — 310,522 רשומות הצעות ו-55,157 תיקי מגרשים (נכון ל-27/08/2026). הפאנל: כל המגרשים שתאריך ועדת המכרזים שלהם בין 01/01/2026 ל-27/08/2026, סוג מכרז "מכרז פומבי רגיל" בלבד (מכרזי "מחיר מטרה" הוצאו מהפאנל משום שמחיר הקרקע בהם מוגדר מראש ואינו נקבע בתחרות על הקרקע), שומה גדולה מאפס ולפחות הצעה אחת — 127 מגרשים. החציונים חושבו ב-PERCENTILE_DISC; בשתי הקבוצות שמספר המגרשים בהן זוגי PERCENTILE_CONT נותן 62.0%- ו-10.4%+ במקום 64.5%- ו-8.8%+, בלי לשנות כיוון. כל התאריכים באזור הזמן Asia/Jerusalem. סכומי הפיתוח מיוחסים למסמכי המכרז ואינם בהכרח ההוצאה נטו של היזם.
עוד בנושא: ב-1,470 מתוך 2,798 מגרשי רמ"י ההצעה הגבוהה ביותר לא זכתה · מכרז 309/2024 נס ציונה · מכרז 67/2023 נס ציונה · מפת מחירי הנדל"ן