רשות מקרקעי ישראל פרסמה היום (17/08/2026) את מכרז 161/2026 בגלגוליה: מגרש 79122, 96 יחידות דיור להשכרה לטווח ארוך, מועד סגירה 05/10/2026. זהו בדיוק אותו מגרש שהוצע במכרז 318/2025, שנסגר ב-15/06/2026 — ובו נרשמו הצעות, אך רמ"י סימנה את המגרש כ"הצעות לא בטווח", כלומר ההצעות לא הגיעו למחיר המינימום.
בשורה התחתונה: מאז 2022 פרסמה רמ"י בגלגוליה חמישה מכרזים שהוכרעו — 1,248 יחידות דיור על 13 מגרשים — ואף מגרש אחד לא נמכר. בשנים 2009-2021, לעומת זאת, נמכרו בעיר 141 מתוך 172 מגרשים (623 מתוך 762 יח"ד). מכרז 161/2026 הוא הניסיון השני על אותו מגרש מאז אוגוסט 2025.
מה קרה בגלגוליה מ-2022
שנים-עשר מתוך 13 המגרשים שהוכרעו מאז 2022 קיבלו את הסימון "אין הצעות למתחם זה" — אף הצעה לא הוגשה עליהם. המגרש ה-13, מגרש ההשכרה, הוא היחיד שבו בכלל הוגשו הצעות, והן נפסלו כי לא הגיעו לרף. שלושה מהמכרזים חזרו על אותם מגרשים: 73701 ו-73702 הוצעו שלוש פעמים (425/2022, 182/2024, 372/2024), ומגרשים 77312-77313 הוצעו פעמיים (372/2024, 255/2025).
| מכרז | פורסם | מסלול | מגרשים | יח"ד | תוצאה |
|---|---|---|---|---|---|
| 425/2022 | 04/12/2022 | מחיר מטרה | 2 | 314 | אין הצעות |
| 182/2024 | 29/05/2024 | מחיר מטרה | 2 | 314 | אין הצעות |
| 372/2024 | 14/10/2024 | מחיר מטרה | 6 | 419 | אין הצעות |
| 255/2025 | 14/08/2025 | מחיר מטרה | 2 | 105 | אין הצעות |
| 318/2025 | 14/08/2025 | דיור להשכרה | 1 | 96 | הצעות לא בטווח |
| 161/2026 | 17/08/2026 | דיור להשכרה | 1 | 96 | פתוח — נסגר 05/10/2026 |
המקור: נתוני WizBid מתוך מאגר מכרזי רמ"י. הפאנל הוא כל 21 המכרזים שרמ"י פרסמה בגלגוליה מ-2009 ועד היום, ללא סינון. מגרש נחשב כנמכר רק אם נרשם בו סכום זכייה חיובי ושם זוכה — סימוני אי-מכירה ("אין הצעות למתחם זה", "הצעות לא בטווח", "הצעות לא תקינות", "המציע זכה במתחם אחר") ושורות ללא שם זוכה כלל אינם נמכרים.
מה מרתיע יזמים
המספרים בחוברות המכרז מסבירים חלק מהעניין. בשני המגרשים של 255/2025 נדרשו הוצאות פיתוח של 24.6 מיליון ש"ח על 105 יחידות — 234,511 ש"ח ליחידה, לפי מסמכי המכרז, לפני עלויות הבנייה עצמן ולפני תשלום על הקרקע. במכרז ההשכרה 318/2025 עמד מחיר המינימום לקרקע על 1,201,200 ש"ח בלבד, לצד הוצאות פיתוח של 7,907,216 ש"ח — פי 6.6 ממחיר הקרקע. הוצאות פיתוח במכרזי מחיר מטרה באזורי עדיפות נושאות לעיתים סבסוד של משרד הבינוי והשיכון, ולכן זהו החיוב שבמסמכים ולא בהכרח ההוצאה נטו של היזם.
הצד השני של המשוואה הוא השוק המקומי. במאגר עסקאות הנדל"ן של רשות המסים רשומות בגלגוליה 147 עסקאות מכל הסוגים מאז 1998, מתוכן 23 בשנים 2022-2024 ואף אחת שנרשמה ב-2025. שוק רשום דק כל כך מקשה על יזם — ועל שמאי — לתמחר 96 דירות להשכרה, גם כשהקרקע זולה. חשוב לסייג: היקף הרישום ביישובים ערביים נמוך מהפעילות בפועל, כך שהמספר מתאר את מה שנרשם, לא את מה שנמכר.
מה זה אומר לקוראים
ליזמים: זהו מגרש שכבר קיבל הצעות פעם אחת, ורמ"י מחזירה אותו לשוק בתוך חודשיים — סימן שהרשות מוכנה לנסות שוב באותו מקום, ומי שהגיש קודם כבר מכיר את התנאים. לתושבי היישוב: 1,248 יחידות דיור ששווקו מאז 2022 לא הפכו לאף התחלת בנייה, והמלאי המתוכנן קיים על הנייר בלבד. אפשר לעקוב אחר מכרז 161/2026, אחר מכרז 318/2025 שקדם לו ואחר מכרז 255/2025, לבדוק מחירי עסקאות באזור במפת המחירים, ולקרוא את הניתוח שלנו על מה שהמדינה גובה על כל יחידת דיור.