חמישה מתחמים בשכונה הצפונית של כפר קאסם, 397 דירות, ומחיר מינימום מצטבר של 4.51 מיליון שקל עבור הקרקע. מכרז 428/2024 פורסם בסוף נובמבר 2024 ונסגר בסוף ספטמבר 2025 — ועל אף אחד מחמשת המתחמים לא הוגשה ולו הצעה אחת.
בשורה התחתונה: הקרקע בכפר קאסם זולה, הפיתוח לא. מול 4.51 מיליון שקל שביקשה המדינה עבור הקרקע ל-397 דירות, נלווה למכרז חשבון פיתוח של 115.8 מיליון שקל — פי 25.6 ממחיר הקרקע עצמה, וכ-292 אלף שקל לכל דירה עוד לפני אבן אחת. אף יזם לא הגיש הצעה.
הקרקע היא הפריט הזול במכרז
במכרזי מחיר מטרה היזם מתחרה על מחיר הקרקע בלבד, בעוד מחיר הדירה לרוכש תחום מראש. אלא שלצד הקרקע הוא מתחייב גם לחשבון הפיתוח — תשתיות, כבישים, ביוב וחיבורים — והוא נקוב במכרז מראש ואינו נתון להצעה. בכפר קאסם החשבון הזה נע בין 254 ל-361 אלף שקל לדירה. על מתחם אחד מחיר הפתיחה של הקרקע רשום כשקל אחד סמלי, כך שבפועל כל העלות שם היא פיתוח.
| מתחם | דירות | מחיר מינימום לקרקע | חשבון הפיתוח | פיתוח לדירה |
|---|---|---|---|---|
| 73471 | 99 | 1,436,930 ₪ | 35,775,736 ₪ | 361,370 ₪ |
| 73434 | 108 | 859,239 ₪ | 29,688,604 ₪ | 274,894 ₪ |
| 76806 | 64 | 1,713,557 ₪ | 17,823,339 ₪ | 278,490 ₪ |
| 73430 | 72 | 504,691 ₪ | 18,293,160 ₪ | 254,072 ₪ |
| 73433 | 54 | 1 ₪ (סמלי) | 14,214,109 ₪ | 263,224 ₪ |
| סך הכול | 397 | 4,514,418 ₪ | 115,794,948 ₪ | 291,675 ₪ |
זו הפעם השנייה שאותם מגרשים חוזרים ריקים
שלושה מהמתחמים האלה כבר הוצעו קודם, במכרז 134/2022 שנסגר בפברואר 2024 עם 207 דירות — וגם הוא לא קיבל הצעה אחת. יחד נרשמו בשני הסבבים מתחמים ובהם קרקע ל-604 דירות שלא קיבלו הצעה; שלושה מהם — 234 דירות בסבב הנוכחי — חזרו בפעם השנייה. ברקע עומדת תוכנית השכונה הצפונית של היישוב, שלפי הדיווחים בעיתונות המקצועית מיועדת לכ-1,500 דירות.
מה כן נמכר שם — ובכמה
הקרקע בכפר קאסם לא תמיד נדחתה. במאי 2022 נמכר במכרז 393/2021 מתחם ל-154 דירות לחברת רני צים בניה רוויה בחברה הערבית בע"מ תמורת 33,000,055 שקל, ועוד 14,022,516 שקל פיתוח — סך הכול כ-47 מיליון שקל, בדיוק הסכום שדווח אז בעיתונות המקצועית. חשבון הפיתוח שם היה 91 אלף שקל לדירה. במכרז החדש הוא גדול פי 3.2. הרישומים אינם מסבירים את ההפרש, ולא מדובר בהכרח באותו היקף תשתיות.
מה זה אומר עבורך
- מחיר קרקע נמוך במכרז אינו מעיד על עסקה זולה — חשבון הפיתוח נקבע מראש והוא לא נתון למשא ומתן.
- רוכש שממתין לדירות בשכונה הצפונית של כפר קאסם: המועד תלוי בשיווק חוזר, לא בלוח זמנים קיים.
- מגרשים קטנים בני 3 עד 6 דירות באותו יישוב כן נמכרו במכרז 437/2025 שנסגר באפריל 2026 — הביקוש קיים, אך לא בהיקפים גדולים.
- ליזם: מתחם שחזר פעמיים ללא הצעות הוא אינדיקציה למחיר פתיחה שאינו הגורם הקובע.
לא רק כפר קאסם
במכרזי מחיר מטרה שנסגרו מתחילת 2024 ועד היום, 123 מתחמים — ובהם קרקע ל-11,450 דירות — נרשמו כמי שלא התקבלה עליהם שום הצעה. לצידם נמכרו מתחמים נוספים ובהם קרקע לכ-49.7 אלף דירות, כך שהתופעה היא מיעוט ברור, אך מיעוט גדול. ברשימת היישובים שבהם היא חוזרת בולטים יישובי המשולש ועוד ערים בפריפריה.
לצפייה בנתוני המכרזים: מכרז 428/2024 בכפר קאסם, מכרז 393/2021 שנמכר ב-2022, והסקירה על היצע הקרקע בבאקה אל גרביה. לחישוב עלות דירה מול מחיר קרקע: המחשבון.
איך נמדד
נכללו המתחמים שבמכרזי מחיר מטרה בכפר קאסם, לפי הרישום הרשמי של תוצאות המכרז. "ללא הצעות" הוא סיווג שמופיע ברישום עצמו, ולא היעדר נתון. חשבון הפיתוח נלקח כפי שנקוב במכרז; הוא אינו חלק מההצעה. במתחם אחד מחיר הפתיחה רשום כשקל אחד, ולכן אינו משקף שווי. הנתונים מתעדכנים עם פרסום תוצאות.