רשות מקרקעי ישראל שיווקה מאז 2004 סך של 11,440 יחידות דיור ב-43 מכרזי מגורים — מתוך 113 מכרזים שפרסמה שם בסך הכול — בשש הערים הבדואיות המוכרות בנגב — רהט, ערערה בנגב, שגב שלום, חורה, תל שבע ולקיה. במרשם עסקאות הנדל"ן של רשות המסים נרשמו באותן שש ערים, מאז ומעולם, 69 עסקאות דירה בסך הכול. בתל שבע ובלקיה לא נרשמה ולו עסקת דירה אחת.
בשורה התחתונה: על כל 1,000 יחידות דיור שרמ"י שיווקה בשש הערים הבדואיות בנגב נרשמו 6.0 עסקאות דירה במרשם רשות המסים. בערי הפיתוח הסמוכות — נתיבות, דימונה, אופקים, שדרות וערד — היחס נע בין 579 ל-791 עסקאות לכל 1,000 יחידות ששווקו, כלומר גבוה פי 96 עד פי 131. שיווק קרקע ביישובים אלה כמעט אינו מייצר שוק דירות נמדד.
למה הפער כל כך קיצוני
ההסבר הראשון נמצא בשיטת השיווק עצמה. 8,987 מתוך 11,440 היחידות בשש הערים — 78.6% — שווקו במסלול "הרשמה והגרלה", כלומר הוקצו ישירות למשפחות נרשמות ולא נמכרו ליזם. עוד 1,772 יחידות שווקו במכרז פומבי רגיל ו-681 במסלול "מחיר מטרה" (שני מכרזים, שניהם ב-2022). הקצאה ישירה למשפחה מייצרת בנייה עצמית, לא מלאי דירות שנסחר.
ההסבר השני הוא שהעסקאות פשוט אינן נרשמות — אבל לא באותה מידה בשש הערים. בארבע מהן המרשם פעיל בהחלט: ברהט, בחורה, בערערה בנגב ובשגב שלום הוא רשם 235 עסקאות קרקע, 7 עסקאות בניין ו-6 עסקאות משק חקלאי. שם אין חור בכיסוי הנתונים, אלא שוק שבו הנכס הבנוי כמעט אינו מחליף ידיים בעסקה מדווחת: בתים שנבנו על מגרש שהוקצה עוברים בתוך המשפחה, ולא דרך חוזה מכר.
בתל שבע ובלקיה התמונה שונה ומחייבת זהירות. שתי הערים אינן מופיעות במרשם כלל — לא נרשמה בהן ולו עסקה אחת מכל סוג שהוא, לא דירה, לא קרקע ולא בניין, למרות 21 מכרזי רמ"י ו-1,049 יחידות דיור ששווקו בהן. האפס שלהן אינו ראיה להיעדר מסחר בלבד; הוא לכל הפחות גם היעדר רישום, ואי אפשר להפריד בין השניים בנתונים האלה.
הבדיקה מול הפרסומים הכלכליים מאששת את התמונה המבנית. כלכליסט דיווח ב-1 במרץ 2018 כי בשיווקי הקרקע ביישובי הבדואים בנגב שווקו 2,495 יחידות בבנייה צמודת קרקע מול 142 בלבד בבנייה רוויה — יחס של 17.6 לאחת לטובת המגרש הפרטי. המספרים כאן הם עדכניים יותר ורחבים יותר, אך הכיוון זהה.
| יישוב | מכרזי רמ"י (סה"כ) | יח"ד ששווקו | עסקאות דירה במרשם | עסקאות ל-1,000 יח"ד | חציון מחיר דירה |
|---|---|---|---|---|---|
| רהט | 47 | 5,333 | 37 | 6.9 | 610,000 ₪ |
| ערערה בנגב | 15 | 2,510 | 8 | 3.2 | — |
| שגב שלום | 10 | 1,472 | 19 | 12.9 | 800,000 ₪ |
| חורה | 20 | 1,076 | 5 | 4.6 | — |
| תל שבע | 17 | 742 | 0 | 0.0 | — |
| לקיה | 4 | 307 | 0 | 0.0 | — |
| סה"כ הפאנל | 113 | 11,440 | 69 | 6.0 | — |
| נתיבות (להשוואה) | 149 | 23,549 | 14,441 | 613 | — |
| דימונה (להשוואה) | 144 | 23,117 | 13,392 | 579 | — |
| אופקים (להשוואה) | 113 | 19,327 | 15,280 | 791 | — |
מה זה אומר למי שקורא
למשפחה מקומית: המסלול הרלוונטי כמעט תמיד אינו קניית דירה קיימת אלא הרשמה למגרש. נכון להיום פתוחים בשש הערים שבעה מכרזי מגורים על 1,910 יחידות דיור — מהם 1,703 במסלול הרשמה והגרלה. הקרוב לסגירה הוא מכרז 379/2024 בחורה, 182 יח"ד, שנסגר ב-14/09/2026; ארבעה נוספים — 340/2025 ו-338/2025 בערערה בנגב, 336/2022 בתל שבע ו-204/2023 ברהט — נסגרים ב-05/10/2026; והגדול מכולם, מכרז 430/2024 ברהט על 426 יח"ד, נסגר ב-26/10/2026.
ליזם: אין כאן שוק יציאה נזיל. הערכת שווי המבוססת על עסקאות השוואה מקומיות נשענת ברהט על 37 עסקאות של עשור ויותר, ובחורה על חמש. מי שמתמחר פרויקט בערים האלה על בסיס עסקאות דומות מתמחר על מדגם שלא היה עומד בשום מבחן סטטיסטי.
למקבל החלטות: יעד השיווק מדווח ביחידות דיור, אבל היחידות האלה אינן מגיעות לשוק הנמדד. זה לא אומר שלא נבנה בהן — זה אומר שהמדד שבו משתמשים כדי לעקוב אחרי שוקי דיור אחרים בישראל עיוור כמעט לחלוטין לשוק הזה.
איך נמדד
הפאנל: שש הערים הבדואיות המוכרות בנגב שרמ"י שיווקה בהן יחידות דיור, וכולן מופיעות בטבלה. שמות היישובים נרשמים אחרת בשני המאגרים והותאמו ידנית. חציון מחיר מוצג רק ליישוב עם עשר עסקאות לפחות. הספירות מצטברות מתחילת המרשם ואינן מושפעות מפיגור הדיווח האחרון. יחידות ששווקו אינן בהכרח יחידות שנבנו או אוכלסו.
קריאה נוספת: 1,248 יח"ד ב-5 מכרזים בגלגוליה בלי זוכה אחד ו204 ש"ח למ"ר מהמדינה מול 1,264 בשוק בירוחם.
קריאה נוספת: מפת העסקאות