רשות מקרקעי ישראל שיווקה מאז ינואר 2021 כ-280 אלף יחידות דיור ב-68 הערים שבהן נרשמו לפחות 300 עסקאות דירה בשנים 2024-2025. 279,480 מהן הלכו ל-57 ערים. 11 הערים הנותרות קיבלו יחד 967 יחידות דיור ב-24 מכרזים — 0.34% מהשיווק, למרות שבאותן ערים נסגרו 14,807 עסקאות דירה באותן שנתיים. בנשר ובמודיעין עילית מדובר באפס: לנשר לא פורסם מכרז רמ"י עם יחידות דיור מאז 2016, ולמודיעין עילית אין במאגר המכרזים של רמ"י אף מכרז בשום שנה.
בשורה התחתונה: ב-11 מתוך 68 הערים עם שוק דירות פעיל בישראל, שיווק הקרקע של המדינה כמעט אינו קיים — 6.5 יחידות דיור לכל 100 עסקאות דירה, לעומת 154 יחידות ל-100 עסקאות בשאר 57 הערים. פי 23.6 הבדל. מי שמחכה בערים האלה לדירה חדשה על קרקע מדינה, מחכה לתור שלא נפתח.
איך נמדד
הפאנל: 68 יישובים שנרשמו בהם 300 עסקאות דירה ומעלה ב-2024–2025, מול כל מכרזי רמ"י שפורסמו מ-2021 ובהם לפחות יחידת דיור אחת; מכרזים שבוטלו אינם נספרים. שמות יישובים אוחדו לפני ההצלבה — נצרת עילית ונוף הגליל הן אותה עיר, ובלעדי האיחוד היו נראות כשתי ערים מיובשות. נספרה קרקע ששיווקה רמ"י בלבד: תוספת דיור מהתחדשות עירונית אינה נמדדת כאן.
| עיר | עסקאות דירה 2024-2025 | יח"ד ששווקו מ-2021 | מכרזים | שנת המכרז האחרון עם יח"ד | חציון ש"ח למ"ר 2025 |
|---|---|---|---|---|---|
| נשר | 1,268 | 0 | 0 | 2016 | 18,692 |
| מודיעין עילית | 500 | 0 | 0 | אין רישום כלל | 22,628 |
| תל מונד | 313 | 1 | 1 | 2024 | 25,211 |
| גדרה | 478 | 16 | 2 | 2022 | 23,611 |
| הוד השרון | 1,292 | 27 | 5 | 2025 | 32,593 |
| קריית טבעון | 426 | 51 | 2 | 2025 | 22,414 |
| גבעתיים | 1,758 | 120 | 1 | 2021 | 40,276 |
| חולון | 2,999 | 135 | 3 | 2024 | 28,358 |
| פרדס חנה-כרכור | 1,012 | 157 | 8 | 2025 | 20,595 |
| כפר יונה | 589 | 170 | 1 | 2021 | 21,557 |
| בת ים | 4,172 | 290 | 1 | 2022 | 27,857 |
| סה"כ 11 ערים | 14,807 | 967 | 24 | — | — |
מה עומד מאחורי המספר
עשר מתוך 11 הערים יקרות מחציון העסקאות הארצי ל-2025 — 20,057 ש"ח למ"ר בסדרה השנתית שפרסמנו, ו-20,472 ש"ח למ"ר כשהוא נמדד על פאנל העסקאות של הכתבה הזו; נשר היא היחידה מתחתיו בשתי המדידות: חציון של 40,276 ש"ח למ"ר בגבעתיים, 32,593 בהוד השרון, 28,358 בחולון ו-27,857 בבת ים. זה לא צירוף מקרים אלא הצד השני של אותו מטבע — אלה ערים בנויות, שבהן כמעט לא נותרה קרקע מדינה פנויה לשיווק. תוספת הדיור בהן מגיעה דרך התחדשות עירונית ולא דרך מכרז קרקע: בכניסה הצפונית לחולון, סמוך לתחנת הרכבת יוספטל ולתחנות המטרו המתוכננות, אושרה ביוני 2025 תוכנית פינוי-בינוי של כ-1,620 יחידות דיור שקידמו הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית והוועדה המקומית — פי 12 מכל מה ששיווקה רמ"י בחולון ב-5.5 שנים. מתחמי ההתחדשות בערים האלה מסומנים בשכבה ייעודית ב-GovMap. הכתובת לדירה חדשה בהן היא הוועדה המקומית, לא לוח המכרזים.
המכרז הגדול ביותר שפרסמה רמ"י באחת מ-11 הערים ב-5.5 שנים הוא מכרז 231/2022 בבת ים — 290 יחידות דיור. אחריו 68/2021 בכפר יונה (170) ו92/2021 בגבעתיים (120), המכרז היחיד בגבעתיים בכל התקופה. בהוד השרון חמישה מכרזים הניבו יחד 27 יחידות; המכרז האחרון שם, 470/2025, הוא בן שלוש יחידות. לשם השוואה, בבאר יעקב שווקו 3,989 יחידות בשני מכרזים בלבד ב-2026.
מה זה אומר לקוראים
לרוכשים: בערים האלה אין ״מכרז שיפתור״ את המחסור. מי שממתין למחיר מטרה או להגרלה בגבעתיים או בחולון ממתין למוצר שלא שווק שם מזה שנים; ההיצע החדש יגיע מפרויקטי התחדשות, בלוחות זמנים של עשור. ליזמים: התחרות על 24 המכרזים האלה היא תחרות על נכס נדיר, ומחיר הקרקע מתומחר בהתאם — כדאי להזין את הנתונים למחשבון הכדאיות לפני שמניחים שפרמיה גבוהה היא חריגה. למשקיעים: הפער בין 6.5 ל-154 יחידות ל-100 עסקאות הוא מדד היצע מבני, ואת התנועה במחירים אפשר לעקוב במפת העסקאות ובניתוח חציוני המחיר הארציים ל-2025.
הערה מתודית: הספירה מתייחסת למכרזים שפרסמה רמ"י בלבד. קרקע שמשווקת בידי גורם אחר, וכן תוספת יחידות דרך התחדשות עירונית, אינן נמדדות כאן ואינן חלק מהמספרים. נתוני WizBid; מאגר מכרזי רמ"י נכון ל-18 באוגוסט 2026, נתוני העסקאות עד סוף 2025.