ב-2025 הכניסה רשות מקרקעי ישראל 19.63 מיליארד ש"ח ממכירת קרקע במכרזי מגורים שנסגרו במהלך השנה — 452 מגרשים ב-97 מכרזים, 37,277 יחידות דיור. באותה שנה נרשמו בכל השוק הפרטי 2,851 עסקאות בקרקע המיועדת למגורים, בהיקף כספי של 13.90 מיליארד ש"ח. כלומר: על כל שקל שהוחלף בעסקת קרקע פרטית למגורים, המדינה גבתה 1.41 ש"ח במכרז.
בשורה התחתונה: חלקה של המדינה בכסף שמשולם על קרקע למגורים בישראל עלה מ-6.1% ב-2019 ל-58.5% ב-2025. השינוי לא נובע בעיקר מכמות — מספר היחידות שרמ"י מכרה גדל פי 1.8 — אלא מהמחיר: התמורה הממוצעת לקרקע ליחידת דיור זינקה מ-38,206 ש"ח ב-2019 ל-526,594 ש"ח ב-2025, פי 13.8.
מה השתנה: הברז של מסלולי הסבסוד
הטור האחרון בטבלה מסביר את רוב התנועה. ב-2019 היו 86.1% מיחידות הדיור שנמכרו במכרזי רמ"י במסלולי מחיר למשתכן ומחיר מטרה — מסלולים שבהם הקרקע נמכרת בהנחה עמוקה והתחרות היא על מחיר הדירה, לא על מחיר הקרקע. ב-2021 לא נסגרה במסלולים האלה אף יחידה, וההכנסה ליחידה קפצה ל-407,300 ש"ח. ב-2025 עמד משקל המסלולים המסובסדים על 48.0%, והתמורה ליחידה הגיעה לשיא. שוק הקרקע הפרטי נע בכיוון ההפוך: מ-6,025 עסקאות ב-2021 ל-2,851 ב-2025, ירידה של 53%.
| שנה | מכרזי מגורים שנסגרו | יח"ד שנמכרו | תמורת קרקע (מיליארד ש"ח) | ש"ח ליח"ד | % יח"ד במסלול מסובסד | עסקאות קרקע פרטית | שוק פרטי (מיליארד ש"ח) | חלק המדינה |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025 | 97 | 37,277 | 19.63 | 526,594 | 48.0% | 2,851 | 13.90 | 58.5% |
| 2024 | 167 | 38,587 | 11.02 | 285,668 | 56.0% | 3,304 | 12.21 | 47.4% |
| 2023 | 99 | 26,429 | 4.99 | 188,863 | 67.5% | 2,905 | 10.52 | 32.2% |
| 2022 | 163 | 42,687 | 16.03 | 375,608 | 65.0% | 5,060 | 22.55 | 41.6% |
| 2021 | 146 | 35,553 | 14.48 | 407,300 | 0.0% | 6,025 | 28.34 | 33.8% |
| 2020 | 137 | 16,530 | 2.70 | 163,042 | 20.3% | 4,086 | 11.74 | 18.7% |
| 2019 | 159 | 20,701 | 0.79 | 38,206 | 86.1% | 4,666 | 12.18 | 6.1% |
איך נמדד
צד המדינה: כל מגרש מגורים במכרזי רמ"י שנמכר בפועל בין 2019 ל-2025, תמורת הקרקע בלבד ובלי הוצאות הפיתוח. צד השוק הפרטי: עסקאות קרקע למגורים לפי חודש. שתי הסתייגויות מנוגדות: דיווח העסקאות מגיע באיחור וייתכן ש-2025 עוד תגדל, ומנגד הפאנל אינו כולל את מסלול הדיור להשכרה. 58.5% הוא אומדן, לא רצפה ולא תקרה.
ומה קורה עכשיו
השיא של 2025 כנראה כבר מאחורינו. לפי אותו דיווח, במחצית הראשונה של 2026 פורסמו תוצאות עבור 99 מתחמים בלבד לעומת 268 במחצית המקבילה ב-2025, וההיקף הכספי ירד לכ-2.93 מיליארד ש"ח — ירידה של 80.3%. כלומר האחיזה של המדינה בשוק הקרקע נמדדת לא רק בכמה היא גובה, אלא בכמה מכרזים היא בכלל מביאה לקו הסיום. את נתוני 2026 המלאים אפשר יהיה לחשב רק אחרי סוף השנה.
מה זה אומר לקוראים
לרוכשים: רכיב הקרקע במחיר דירה חדשה על קרקע מדינה גדל בשש שנים מ-38 אלף ש"ח ליחידה ליותר מחצי מיליון, וזהו רכיב שמגולם במחיר הדירה עוד לפני שנוצקה יסודה. ליזמים: המדינה היא כיום הצד הנגדי העיקרי בשוק הקרקע, ותנאיה — ובעיקר ההחלטה כמה מהיחידות ישווקו במסלול מסובסד — קובעים את מחיר הקרקע יותר מהביקוש הפרטי. למשקיעים: השוק הפרטי התכווץ ביותר ממחצית במספר העסקאות מאז 2021.
אפשר לראות את המכרזים הפתוחים ואת הזוכים במכרזי רמ"י, לבדוק מחירי עסקאות במפת המחירים, ולהשוות מול הניתוחים הקודמים שלנו על מה משלם היזם למדינה על כל דירה ועל מחיר הקרקע בירוחם מול השוק.