תוכנית תמ"ל 1034, "אופקים חדשים", היא התוכנית שרשות מקרקעי ישראל שיווקה דרכה יותר מכרזים מכל תוכנית מתחם מועדף אחרת בישראל: 29 מכרזים נפרדים מאז דצמבר 2018 ועד יולי 2026, על פני 7.5 שנים. סך היחידות שפורסמו במכרזים האלה עומד על 13,403 יח"ד, אך חמישה מהמכרזים בוטלו בדרך וגרפו איתם 2,269 יח"ד — כך שהשיווק בפועל מסתכם ב-11,134 יח"ד ב-24 מכרזים חיים. הנתונים כוללים גם את תוכנית השינוי תמל/1/1034, שממנה נגזרו חמישה מכרזים נוספים, ואוחדו בהם כל וריאנטיות הכתיב של מספר התוכנית (תמל/1034 ותמ"ל/1034 מופיעות כשתי רשומות נפרדות בנתוני רמ"י).
בשורה התחתונה: תוכנית תב"ע מאושרת אחת אינה מגיעה לשוק במכה אחת. תמ"ל 1034 באופקים שווקה ב-29 מכרזים נפרדים על פני 7.5 שנים ובשבעה סוגי מכרז שונים — מ"מחיר למשתכן" ועד מכרז פומבי רגיל — וזהו מספר המכרזים הגבוה ביותר שנרשם לתוכנית תמ"ל ממוספרת אחת בנתוני WizBid.
שבעה סוגי מכרז על אותה קרקע
הפירוט לפי סוג מכרז מסביר את אורך הדרך: 5,350 יח"ד שווקו כ"מחיר מטרה" בארבעה מכרזים, 4,713 יח"ד ב-14 מכרזים פומביים רגילים, 1,634 יח"ד ב"דיור במחיר מופחת", 849 יח"ד ב"מחיר למשתכן" מ-2018, 702 יח"ד בהרשמה והגרלה, 138 יח"ד במכרז למגרש בלתי מסוים ו-17 יח"ד בדיור להשכרה. כל שינוי במדיניות הדיור של העשור האחרון הותיר את חתימתו על אותם שדות ממזרח לעיר הקיימת, מעברו השני של נחל אופקים.
התוכנית עצמה, כפי שאושרה במסמכי הות"ל, משתרעת על כ-7,000 דונם ומשלבת מגורים, תעסוקה, מסחר ופארק עירוני. היקף השיווק בפועל עלה על מספר היחידות בתוכנית הבסיסית משום שתוכנית השינוי הרחיבה את הקיבולת.
הפרק האחרון נכתב בשבוע שעבר: ב-5 באוגוסט 2026 דנה ועדת המכרזים בשני מכרזים נוספים מתוך התוכנית — מכרז 156/2026 על 1,002 יח"ד ו-מכרז 157/2026 על 544 יח"ד. שניהם נדונו באותו יום, שבע שנים וחצי אחרי המכרז הראשון באותה תוכנית.
תוכניות התמ"ל עם הכי הרבה מכרזים
| תוכנית | יישוב | מכרזים | יח"ד שפורסמו* | שנות שיווק |
|---|---|---|---|---|
| תמל/1034 | אופקים | 29 | 13,403 | 7.5 |
| תמל/1006 | אשקלון | 19 | 11,600 | 8.5 |
| תמל/1081 | אלעד | 18 | 4,496 | 5.1 |
| תמל/1040 | נתיבות | 18 | 4,257 | 6.2 |
| תמל/1016 | באר שבע | 17 | 4,917 | 3.9 |
| תמל/1087 | לוד | 17 | 6,228 | 4.9 |
* כולל יחידות במכרזים שבוטלו לאחר מכן. תוכניות ממוספרות בלבד (תמל/מספר), לאחר איחוד תוכניות שינוי עם תוכנית האם ואיחוד וריאנטיות הכתיב של מספר התוכנית. תוכנית תמל/1006 באשקלון מחזיקה בטווח השיווק הארוך יותר — 8.5 שנים — אך בפחות מכרזים.
מה זה אומר לקורא
ליזם: תוכנית מאושרת גדולה אינה אירוע חד-פעמי אלא צינור שיווק שנמשך שנים, ומי שהפסיד מכרז אחד באזור צפוי לראות מגרש נוסף מאותה תוכנית תוך חודשים. לרוכש: אישור תוכנית ל-7,000 דונם אינו מתורגם לדירות זמינות בטווח הקרוב — בין המכרז הראשון לאחרון באופקים חלפו 7.5 שנים, ומועד האכלוס מאוחר עוד יותר. למי שעוקב אחר היצע: מספר היחידות בתוכנית מאושרת אינו זהה למספר היחידות שהגיעו לשיווק, והפער כאן הוא 2,269 יח"ד שבוטלו.
אפשר לעקוב אחר המכרזים הפתוחים בעמוד המכרזים, ולראות את מחירי העסקאות באזור במפת מחירי הנדל"ן. בהמשך לכתבה על מכרזים שפתוחים מעל שנה, גם כאן הזמן הוא המשתנה המרכזי.